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近期，中信证券发了份研报，喊话要“积极迎接房地产的新周期”。

这篇研报的核心观点如下：

以部分城市租金环比上涨为前提，供平过租是房价见底的重要信号。政策在努力降低居民置业负担。相对租房，买房正变得越来越划算。

其实这不是中信证券第一次对房地产市场发表观点。之前他们说过，房价已具备止跌基础，北京和上海二手房价年内止跌。理由有几个：

不少城市房价收入比接近合理水平；住房租金回报率超过无风险利率；部分房源月供甚至低于租金；租金整体保持稳定。

这次又提到了住房租金，说明这个指标对房价企稳具有很重要的意义。

房子不仅具有居住的功能，也是一种重要的资产。从资产收益的角度来看，房子的基础收益就是租金。国际上，租金回报率是衡量房价高低的核心指标之一。

房子作为大类资产，回报率要和其他资产比。如果不考虑增值性收益的话，那么租金回报率就是一个重要的比较指标了。因为房子租金收益相对稳定和持续性较好，所以常用租金回报率和无风险收益率（10年期国债收益率）进行比较。

目前10年期国债收益率在1.8%左右波动。经历了这几年房价下跌，加上今年以来租金的上涨，一些城市的租金回报率已经高于无风险收益率了。从这个角度看，房价确实有了止跌的基础。

2020年以来，房价持续下跌，大家有目共睹。不少城市的房价从最高点下来跌了30%以上，跌超50%的也不在少数。但进入2026年，主要城市住房租金却有所上涨。一线城市平均住宅租金已经连续上涨了6个月。据中指院数据，8月份，50城住宅平均租金环比涨0.03%，连续3个月上涨；一线城市环比涨0.23%，连续6个月上涨。

一边房价的下跌，一边租金开始上涨，就相当于是分子在涨，分母在跌，租金回报率自然就涨上来了。目前，一线城市住宅租金回报率大概回到2%左右，部分二线城市超过3%，已经在无风险回报率上方。

这里有一个简单的逻辑，住房租金在上涨，但房贷利率下行、购房补贴、房贷贴息等政策又在不断降低购房综合成本。这样一比较，买房相比租房，似乎变得越来越划算了。

毫无疑问，房地产已经从过去的增量市场进入存量市场。房地产市场也基本上过了早期的普涨普跌的阶段，市场的发展将会逐渐回归理性，未来房价的涨跌将会由城市基本面和自身住房市场的供求关系决定。

房地产市场进入新周期后，一个很重要的特征就是房价不再是普涨普跌，而是会走出因城市而分化的行情。正如中信证券说那样，积极迎接房地产的新周期吧。