观点指数 头部央企握土储主动权，地方平台承接城市新功能 拿地企业以央国企为主；民营房企仅涉滨江集团、邦泰集团、大华集团等少数区域深耕型企业。整体来看，房企的投资意愿受销售回款承压、融资渠道收窄制约。地方城投与区级国资平台拿地规模有限但区域资源整合能力强。其拿地逻辑已超越单纯开发盈利，更承担城市更新、产业导入、片区统筹等政策性功能，成为核心城市土地市场的重要补充力量。

三线推地建面环比翻三倍，二线起始均价降两成 三线城市9月宅地供应1442宗，规划建筑面积8735.95万平方米，起始楼面价3651.26元/平方米，较8月296宗、规划建面1837.62万平方米增长375.5%，是本月供应放量的绝对主力。二线城市宅地起始楼面价从4月的7930元/平方米降至9月的6104.26元/平方米，累计下降23%。9月出现的宅地供应集中放量具有明显的年末冲量特征。这表明，地方政府在三季度末加大了供地力度，一方面是为了完成全年土地出让收入目标，另一方面也是为四季度的土地成交预留充足的地块储备。

土地溢价与底价成交并存，结构持续分化 土地市场的K型分化仍在加深。9月成交端楼面价下降22%，溢价率降至6.05%，地方政府通过加大三线城市供地规模和降低起始价格，维持了成交规模数据，但市场真实热度并未同步回升。一线城市核心地块仍能吸引多主体竞价，而二线远郊和三线城市仍以底价成交为主。现房销售新政对竞买节奏产生实质影响，参拍主体与竞价轮次回落。

现房销售细则落地，分期缴纳土地款成主流 现房销售细则落地首月，重点城市土地市场并未出现整体性回暖，地方的土地政策主要通过降低保证金、拉长缴款周期、灵活安排销售方式来对冲现房销售带来的资金压力。北京销售新政对参与土地预申请的企业，其余款可延至24个月缴清。上海实行分期缴款，首付50%在30日内缴足，余款一年内缴清并可再延一年、不计利息。广州9月30日新政落地，新公告地块优先现房销售并推出免息分期。杭州则给予企业过渡期，由受让人自主选择预售或现房销售。

企业表现

头部央企握土储主动权，地方平台承接城市新功能

据观点指数统计，2026年1-9月，前50房企新增全口径土地储备建筑面积3822.09万平方米，权益拿地建面3108.97万平方米；成交价合计5264.11亿元，权益成交价合计4407.68亿元；新增货值10220.1亿元，新增权益货值8714.86亿元。

1-9月，华润置地、保利发展控股、中海地产新增的全口径土地储备分别为328.98万平方米、322.52万平方米、292.19万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-9月土地投资力度最大的企业为华润置地、保利发展控股、中海地产、招商蛇口、建发房产，权益拓储金额分别为686.67亿元、680.42亿元、561.46亿元、362.32亿元、357.96亿元。

从新增货值来看，1-9月土地新增货值最多的企业为中海地产、保利发展控股、华润置地、招商蛇口、越秀集团，新增货值分别为1797.55亿元、1153.19亿元、1150.93亿元、708.01亿元、663.85亿元。

从企业性质来看，央企占6家、保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口、中国金茂、保利置业，地方国企占2家建发房产、越秀集团。民营房企仅滨江集团、邦泰集团、大华集团等少数几家，且多为深耕区域的地方性房企。

这一结构与当前房地产的信用格局一致：央国企是土地市场上的绝对主力，民营房企在销售回款承压、融资渠道收窄的情况下，投资意愿有限。

梯队中出现了多家地方城投平台和地方国企，包括上海徐汇城投、中国南山开发集团、上海北外滩集团、北京城建等。这些企业以区域深耕为主，拿地规模有限但在本地市场具有较强的资源整合能力。

值得注意的是，核心城市的区级国资平台在土地市场中扮演越来越重要的角色，其拿地目的不仅是开发盈利，更承担了城市更新、产业导入等政策性功能。

土地供应

三线推地建面环比翻三倍，二线起始均价降两成

据观点指数监测，一二三线城市合计供应土地4758宗，供应土地面积15524.35万平方米，规划建筑面积26149.44万平方米，起始楼面价2139.62元/平方米。供应宗数环比增长91.2%，规划建面环比增长106.3%，起始楼面价环比上涨36.8%。

9月土地供应出现明显放量，且起始楼面价有所回升，主要受宅地供应集中放量带动。

数据来源：Wind、观点指数整理

9月宅地供应1847宗，供应土地面积6338.27万平方米，规划建筑面积11176.70万平方米，起始楼面价4263.12元/平方米。较8月的宅地供应宗数（449宗）环比增长311.4%，规划建面（2827.41万平方米）环比增长295.3%，起始楼面价（4987.16元/平方米）环比下降14.5%。

宅地供应在9月出现爆发式放量，主要原因是三线城市集中推出大量宅地，拉低了整体的起始楼面价水平。

从起始楼面价的变化趋势来看，二线城市宅地起始楼面价从4月的7930元/平方米降至9月的6104.26元/平方米，累计下降23%。三线城市起始楼面价从4月的2596元/平方米升至9月的3651.26元/平方米，累计上涨40.6%。

二线城市起始价下调反映出地方政府为吸引房企拿地而主动降低门槛，而三线城市起始价上升则可能与供应结构有关。本月供应的三线城市地块中，来自强三线的优质地块占比提升。

分线城市来看，二线城市9月宅地供应395宗，供应土地面积1407.97万平方米，规划建筑面积2359.58万平方米，起始楼面价6104.26元/平方米。较8月137宗、规划建面872.78万平方米大幅放量。三线城市9月宅地供应1442宗，规划建筑面积8735.95万平方米，起始楼面价3651.26元/平方米，较8月296宗、规划建面1837.62万平方米增长375.5%，是本月供应放量的绝对主力。

据观点指数观察，9月的宅地供应具有明显的年末冲量特征。这一节奏表明，地方政府在三季度末加大了供地力度，一方面是为了完成全年土地出让收入目标，另一方面也是为四季度的土地成交预留充足的地块储备。

这意味着，四季度土地市场的成交主力将集中在二线及三线城市，而一线城市的核心地块仍将保持稀缺供应的节奏。

政策层面，9月29日购房贴息政策核心受益层主要是三四线城市。这类城市户型和总价几乎全部落在政策区间内，150万以内房源是市场成交的绝对主力。

贴息直接降低首套家庭前5年的月供压力，对当地刚需成交的撬动作用最直接，也是政策覆盖最充分的群体。或许会从销售端的增长拉动土地投资增长。

对房企来说，需求端贴息与投资端回暖之间存在‌明显时滞，传导需要一定的时间‌。房企只有在成交连续改善、销售回款增加、库存下降、融资条件稳定之后，才更可能提高拿地意愿。

期内，湖南通道县9月23日发布专项债收回收购存量闲置土地征集公告，范围含企业无力开发地、司法拍卖地、政府原因闲置地等。江西南昌发布2027年土地专项债收回收购存量闲置土地征集公告。河南宜阳9月20日通报第二批收储项目过省级评审。

甘肃永靖公示1.23亿元专项债收储项目。常州市成功发行2026年度土地储备专项债券，用于收回收购存量闲置土地项目8个，共9宗地块面积485亩，使用专项债22.94亿元。漳浦县、芷江侗族自治县等地先后发布收回收购存量闲置土地征集公告。

观点指数观察到，专项债收储推进使“存量盘活”成为供给的重要补充，地方政府供地更注重地块质量与功能适配，通过精准供地稳定市场预期。

期内，徐州主城区挂牌10宗宅地，起拍总价合计14.87亿元。其中位于泉山区建国西路南、苏堤路西的云龙观邸西地块起拍总价1.18亿元，起拍综合楼面价7399元/平方米。新增地块优先实行现房销售；即便仍实行预售，也要封顶才能预售、竣备才能放款。

苏州市区集中挂牌15宗涉宅地块，总面积789亩，总起价57.3亿元。15宗地分布涵盖主城核心及外围乡镇，以低密产品主导，最低容积率0.7。

绍兴市上虞区集中挂牌8宗涉宅地块。8宗地块分布于上虞城南、上虞城北、滨江新城以及科创岛板块，总出让面积446亩，总建筑面积39.22万平方米，总起价27.62亿元。城北50-2A号地块出让面积23382平方米，容积率1.3-1.5，建筑面积35073平方米，起价29813万元，起始楼面价8500元/平方米。

烟台市以挂牌出让方式出让5幅地块的国有土地使用权。5幅地块宗地总面积分别为15662平方米、32624平方米、68729平方米、15877平方米、32319平方米，起始价分别为5000万元、13500万元、40600万元、5100万元、12800万元，保证金与起始价相同，加价幅度为10万元。

无锡共计挂牌15宗宅地，总出让面积约54.8万平方米，起拍总价80.2亿元。地块覆盖梁溪、滨湖、锡山、惠山、新吴等板块。其中，梁溪区太湖广场北侧地块起拍楼面价16000元/平方米，为本次挂牌中起拍楼面价最高的地块。容积率方面，除锡山区XDG-2026-41号地块（≤2.2）和惠山区XDG-2026-43号地块（≤1.9）外，其余地块容积率均低于1.6。其中滨湖区美丽都地块容积率仅1.02，为本次最低。

观点指数观察到，现房销售新政下供地节奏趋于平稳，但是土地数量较之前月份有所上升。低密、品质型用地占比提升，远郊地块与核心区优质地块供应并存。

土地成交

土地溢价与底价成交并存，结构持续分化

2026年9月，一二三线城市合计成交土地2319宗，成交土地面积7225.44万平方米，规划建筑面积12127.33万平方米，成交总价2099.97亿元，楼面均价1731.60元/平方米，平均溢价率5.08%。

对比8月，成交宗数环比增长26.7%，规划建面环比增长31.1%，成交总价环比增长23.9%，楼面均价环比下降5.5%，溢价率环比下降1.44个百分点。

9月一二三线城市合计成交宅地394宗，成交土地面积1381.40万平方米，规划建筑面积2602.74万平方米，成交总价1519.61亿元，楼面均价5838.49元/平方米，平均溢价率6.05%。相较8月，宅地成交宗数环比增长35.4%，规划建面环比增长49.6%，成交总价环比增长16.5%，楼面均价环比下降22.1%，溢价率环比下降1.77个百分点。

数据来源：Wind、观点指数整理

分线城市来看，二线城市9月宅地成交135宗，规划建筑面积941.58万平方米，成交总价528.62亿元，楼面均价5614.21元/平方米，平均溢价率5.27%。宅地成交建面环比大幅增长125.4%，但楼面价环比下降18.0%，溢价率环比下降3.28个百分点。

二线城市成交放量主要受供应放量带动，但楼面价和溢价率双降，说明房企在二线城市的拿地策略趋于谨慎，多选择底价或低溢价获取远郊地块。

三线城市9月宅地成交244宗，规划建筑面积1541.99万平方米，成交总价464.18亿元，楼面均价3010.25元/平方米，平均溢价率仅1.20%。三线宅地成交建面环比增长30.7%，但楼面价环比下降18.0%，溢价率环比下降1.68个百分点。

三线城市溢价率仅1.20%，意味着绝大多数地块以底价成交，房企在三线城市几乎没有竞价热情，地方政府主要依靠城投平台托底拿地来维持土地市场的表面运转。

从楼面价的层级差异来看，一线城市44203.30元/平方米的楼面均价是二线城市5614.21元/平方米的7.87倍，是三线城市3010.25元/平方米的14.68倍。这一倍差较8月进一步扩大。8月一线楼面价40963.23元/平方米，是二线6844.19元/平方米的5.99倍、三线3671.58元/平方米的11.16倍。

能级价差的扩大，反映出房地产市场的分化正在加速：房企资金和意愿持续向高能级城市集中，而低能级城市的土地价值正在被重新定价。

从溢价率的月度走势来看，今年以来宅地溢价率经历了明显的波动。6月宅地平均溢价率达到12.67%，主要受一线城市6月55.62%的高溢价率带动。随后7月降至6.30%，8月为6.52%，9月进一步降至5.08%。

这一走势说明，6月出现的高溢价更多是个别优质地块的脉冲式反应，而非市场的整体回暖。进入三季度后，随着供应放量和房企资金面的整体偏紧，土地市场的竞价热情持续降温。

期内，宁波9月21日，成功出让“8·28新政”落地后全市首宗新报名宅地，即海曙区古林镇HS18-01-01c地块。建发旗下宁波兆汇房地产以成交总价3.53亿元竞得，折合楼面地价约8796元/平方米。

厦门迎来新政后的首场土拍，本次共2宗涉宅用地出让，总土地出让面积8万平方米，总规划建筑面积13.06万平方米，总起始价41.95亿元。最终2宗地块均成交，共收金41.95亿元，溢价率均为0%。

其中，湖里区2026P13地块明确要求须现房销售，位于湖里区06-06后埔片区金盛路与蔡塘路交叉口东北侧，土地出让面积5.1万平方米，规划建筑面积61240.00平方米，容积率1.2，起始价35.61亿元。

该地块起始综合楼面价58148元/平方米，已刷新厦门涉宅用地楼面价。最终建发以总价35.61亿元竞得该地块，成交综合楼面价58148元/平方米，溢价率0%。

出让文件要求，该地块土地出让金分两期支付。第一期为总成交价款的50%，在成交之日起20日内付清；第二期为总成交价款的50%，在成交之日起24个月内付清，不计利息。翔安区2026XP07地块明确规定，预售条件需满足项目投入开发建设的资金达到该项工程建设总投资的25%以上，且单体建筑完成主体结构封顶。

武汉市共成交11宗地，成交土地面积45.6万平方米，建筑面积94.9万平方米，成交金额25.18亿元。11宗地块均以底价成交，竞得人包括央企、地方国企与民企。浙江湖州市区集中出让5宗涉宅地块，总起价23亿元。5宗地块全部以底价成交，竞得人包括湖州交投、湖州房总、南浔交投等。

现房销售新政对竞买节奏产生影响，部分地块参拍与竞价轮次回落。国企、城投及地方平台在底价成交中占比提升，民企以深耕区域选择性补仓为主。

观点指数观察到，土地市场的K型分化仍在加深。土地市场成交端楼面价下降22%、溢价率降至6.05%。地方政府通过加大三线城市供地规模和降低起始价格，维持了土地成交的规模数据，但市场的真实热度并未同步回升。一线城市的核心地块仍然能够吸引竞价，但多数地块，尤其是二线远郊和三线城市仍以底价成交为主。

城市策略

现房销售细则落地，分期缴纳土地款成主流

据观点指数不完全统计，2026年9月15日-2026年10月20日期间，6个重点城市一共有88宗宅地供应，面积272.4万平方米，起始价444.87亿元。

北京挂牌昌平区歇甲地块，土地面积约8.89公顷，规划建筑规模约10.09万平方米，起始价29.36亿元。这是北京新政出台后首宗发布出让公告的项目。

据了解，在地价款支付方面，参与用地预申请并竞得土地的企业，须在出让合同签订后30个自然日内缴纳地价款的50%，剩余价款在出让合同签订后24个月内缴清；未参与用地预申请竞得土地的企业，首付款缴纳期限和比例不变，剩余价款在出让合同签订后18个月内缴清。

此次优化商品住宅用地交易规则包括两方面：一是降低预申请保证金收取金额，由此前的最低500万元、最高2000万元，调整为最低200万元、最高1000万元；二是延长地价款分期缴纳期限。

9月28日晚上海发布现房销售配套实施细则，明确“1+1”分期缴纳土地款，首付款30个自然日内缴足50%、余款一年内缴清并可再延一年、不计利息，8月28日（含）前已公告项目2027年底前可沿用原预售条件但预售资金监管执行新规。

9月30日，广州新政实施细则正式落地，新发布出让公告土地的商品住房项目优先现房销售。设置清晰的新老划断机制，并在土地出让价款分期缴纳方面推出免息等支持举措。9月底最后两天，广州挂出了9宗涉宅地块，主要分布在荔湾、南沙、从化、花都和增城区。预计10月、11月广州土拍市场将持续保持热度。

9月30日，杭州挂牌新政后首宗宅地，萧山区钱江世纪城核心单元XS010304-07地块，容积率2.5，起拍价19.99亿元、起始楼面价36000元/平方米，将于10月30日出让，为9月杭州唯一一宗挂牌地块。本合同项下宗地由受让人自主选择预售或现房销售，具体由房产行政主管部门负责监督实施。销售方式选择权暂时由企业决定，这应该是给于企业一定的过渡期。

现房销售制度一定程度上影响了土地市场，目前来看是通过降低保证金、延长缴款期限、灵活安排销售方式等降低企业的拿地资金门槛，同时通过组合供地、限价抽签等创新方式平衡地价房价关系。

成交方面，据观点指数不完全统计，2026年9月15日-2026年10月20日，6个重点城市一共有30宗地成交，成交价474.36亿元，成交土地面积94.67万平方米。

2026年9月22日，城建发展以17亿元的价格竞得北京市昌平区昌平新城东沙河西岸局部地区土地一级开发项CP00-0902-0008、0009地块二类居住用地国有建设用地使用权。该项目位于北京市昌平区，用地规模约49263平方米，地上建筑面积约92273平方米。

广州现房销售新政实施落地当日，海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块竞价热度高涨，吸引了保利发展、越秀地产、珠实地产、广州城投4家企业参与竞拍。

历经41轮竞价，该地块以38.1687亿元成交，溢价率为26.5%，成交楼面地价55385元/平方米，折合可售楼面地价57061元/平方米，由保利发展竞得。

9月29日，黄埔区鱼珠车辆基地综合体AP0508018一期地块出让。该地块为公共交通场站用地兼容二类居住用地，出让宗地面积约14.36万平方米、计容建筑面积超17万平方米，容积率约1.26，为近十年珠金琶鱼范围内密度最低的出让宅地。

地块因设定了专属开发资质与超3.9亿元公服配建等竞买门槛，仅广州地铁地产旗下广州市品隽房地产开发有限公司一家报名，最终以41亿元底价竞得，折合楼面价23187元/平方米，成交总价位列今年以来广州涉宅地块前三，项目将以“TOD＋低密人居”的模式打造主城低密大盘。

9月下旬上海迎来两场重量级出让。9月21日，黄浦区老西门地块由中海地产以38.88亿元竞得，成交楼面价96900元/平方米。

9月29日，上海第十批次土拍开槌，这是现房销售配套实施细则落地后的首批出让。本批次有4宗涉宅地块，分别位于虹口北外滩、杨浦五角场江湾历史文化风貌区、闵行古美、宝山吴淞炮台湾公园社区，总出让面积12.11万平方米，规划建筑面积33.34万平方米，起拍总价约141.93亿元，成交总金额159.69亿元。

其中，闵行古美地块紧邻漕河泾开发区、地铁配套成熟，象屿&建发、招商蛇口&南山&滨江、中建二局&越秀三组联合体经过177轮竞价，招商蛇口&南山&滨江联合体以64.16亿元竞得，溢价率24.44%、成交楼面价54971元/平方米，为本批次最高溢价。

杨浦江湾风貌区地块毗邻字节跳动、叠纸等科创企业，联发、越秀、中建壹品、绿城、招商蛇口&南山5家主体经109轮竞价，招商蛇口&南山联合体以29.21亿元竞得，成交楼面价65574元/平方米、溢价率21.46%。

虹口北外滩地块为“科研设计+住宅”混合用地、住宅占比不到四成、须配建198米超高层，产业运营门槛极高，由国贸&北外滩集团联合体以54.18亿元的底价摘牌，成交楼面价约42612元/平方米。宝山吴淞地块容积率1.5、起始楼板价27000元/平方米，受制于区域去化周期较长，由象屿旗下上海象唯房地产以12.14亿元的底价托底。

可以看到，上海核心改善地段溢价，远郊与高门槛地块托底。

9月22日，成都双流区华府板块宅地出让，出让面积2.58万平方米，起拍楼面价12000元/平方米，吸引多家房企参拍，经过96轮竞价，渝太地产旗下成都裕朝置业以楼面价16750元/平方米、成交总价8.65亿元竞得，溢价率39.58%，为双流区近期罕见的高溢价地块。

9月29日，天府新区万安街道7宗纯住宅用地，以“组合供应+限价竞买+抽签竞得”的方式拍卖。意向竞买人须同时报名全部宗地并分别足额缴纳保证金，起拍楼面价604—670元/平方米、限定最高楼面价694—760元/平方米，可售商品住房清水最高销售均价统一锁定6900元/平方米。

该批次地块共吸引15家房企参拍，达到最高限价后14家进入抽签环节，中交二航局竞得全部7宗地块，成交楼面价区间694—760元/平方米、合计总价约2.34亿元、溢价率13.7%—14.9%，为成都首批“两限一定”地块。

成都土地市场冷热分化明显。改善板块近四成为溢价成交，政策试点板块通过限价+抽签锁定地价与房价预期，“两限一定”在保障刚需供应的同时也为房企留出稳定的测算空间。

9月29日，杭州两宗宅地出让，总出让面积86.4亩，总建筑面积12.98万平方米，总起价22.26亿元，两宗均溢价20%以上成交。

其中，西湖区双桥单元XH020401-12地块，周边聚集了阿里云全球总部、菜鸟云谷产业园等产业资源，经过48轮竞价，由绿城&海威联合体以9.46亿元竞得，成交楼面价13682元/平方米、溢价率33.05%。萧山区开发区市北单元XS070101-60地块，紧邻乐创城、距地铁7号线明星路站不足100米，为纯正地铁房并享河景资源。经过25轮竞价，由滨江集团以18.65亿元竞得，成交楼面价30775元/平方米、溢价率23.1%。

杭州宅地供应节奏放缓，但成交热度不减，绿城、滨江等本土龙头与央企同场竞地，核心板块高溢价成为常态。

现房销售细则落地首月，重点城市土地市场并未出现整体性回暖，而是加速进入“为确定性买单”的阶段。地方政府通过规则松绑，降低企业的拿地门槛，但企业资金配置高度聚焦于核心城市核心板块，如产业集聚、地铁成熟、产品可做改善型的地块仍能吸引20轮以上的竞价，而远郊、高配建、去化周期长的地块则由地方平台托底。

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