咱天津的洋房，做的有点“走火入魔”。
容积率2.7，硬挤出洋房？已经够极致了。
没想到，容积率3.1，也能做出洋房，绝绝子！
这块地，容积率3.1。
硬生生排出4栋高层+3栋洋房。
洋房是做出来了，代价呢？
两栋洋房、两栋高层，全压着马路边。
花大价钱买的洋房，跟“静谧“俩字八竿子打不着。
建筑密度，直接干到25%以上。
为挤出洋房，把整盘舒适度都搭进去了。
换个操作，如果不做洋房，全做高层呢？行不行？
行！楼能往后退，不临街；中央园林能铺开，建筑密度降低。
那是什么体感？敞亮！
再看这个盘，容积率2.6。
第一版方案，做7栋18-22层的高层，硬塞2栋7层洋房，典型的极致高低配。
后来改成第二版方案，砍掉2栋洋房，变成8栋21-25层的纯高层。
除了1栋楼，其余全部从2T4改成2T3。
看出门道了吗？
面宽不变的前提下，每层少一户，意味着单户面宽更大，室内空间感更强。
公区还腾出更多土地，可做更丰富的景观庭院，舒适度跳一档。
都惯性认为，容积率越低越好。
这话对，也不对。
容积率是给开发商看的指标，建筑密度才是居住舒适度的指标。
什么叫建筑密度？
就是房子在地面上铺开，占多大地方。
建筑密度越高，楼间距越窄，绿化越碎。
建筑密度越低，楼间距越宽，园林才能连成片。
建筑密度标准参考
九和府是经典的反面案例。
3.4的容积率，愣做出6层洋房，大高层直接拉到34层。
为了把那几栋洋房插进去，高层楼间距被挤成什么样了？才30米。
建筑密度高达28%，没有大面积的景观园林。
九和府
反过来，再看明明可以做、但却没做洋房的楼盘。
招商公园1872，容积率2.0，全高层，中央景观1万方，最大楼间距111米；
金隅金玉府，容积率2.0，中央景观1.7万方，最大楼间距105米；
仁恒公园世纪，容积率2.2，中央景观1万方，最大楼间距110米……
招商公园1872
都是高层，人家就能住出公园感。
为啥？因为建筑密度才20%左右。
站在小区往四周看，没有压迫感，风是通的，光是透的。
真正决定住得舒不舒服的，是建筑密度。
滨海天碱板块，新城代建的山川地块，容积率2.7，全部排小高层。
形成超大中央景观，楼间距大，园区很舒朗，点赞！
在高容积率的地块，硬挤出洋房，咱称之为“硬高”。
为了做洋房而做洋房，硬要做出高低配。
“硬高”的弊端可不少。
① 牺牲居住舒适度。
建筑密度高，绿化率就卡着最低标准走。
楼间距小，园林碎成补丁。开阔的中央园林？想都别想。
更扎心的是，好不容易做出来的那点园林，都摆在洋房跟前。
因为洋房卖得贵啊，得把好东西给到洋房业主。
高层那边呢？硬化铺装为主，树都没几棵。
一个社区，两种待遇。
②天际线不好看。
一个小区里，就孤零零杵着一两栋洋房，周围全是大高层。
这好看吗？高低落差太大了，洋房看起来像违建一样。
好看的天际线，讲究的是起伏、过渡、高低错落有韵律。
滨海新区刚出的建筑新规里，特别强调“维护天际线”。
要求“形成疏朗大气的城市界面”。
③圈层割裂，高不成低不就。
洋房业主多为改善，必然挑剔。
河西陈塘新盘，主力户型90、106平米。
大家的心理共识就是个刚改盘、学区房。
非要做1栋150平米的洋房，改善肯定不认啊。
另一边呢？高层业主也不乐意。凭什么好景观都在洋房那边？
最后结果就是，“低”的把舒适度让出去了，“高”的也没形成想要的圈层，两头不讨好。
弊端这么多，开发商为什么还跟洋房死磕？
图的就是俩字：货值。
① 洋房溢价高。
天津人喜欢洋房，这两年越发极端。
也是因为之前住高层痛点太多，补偿性置换。
以前洋房与小高层价差10%，现在能拉到15%。
②洋房有多样性。
首层能做下跃，还带架空层小院；顶层能做阁楼；得房率也高，甚至能超110%。
很多建筑规范，都是给洋房“量身定制”的。
买房人很买账，好卖还有利润。
③货值最大化。
同样的容积率，排出洋房就能实现货值最大化。
以前想做纯洋房社区，容积率得1.6以下。
现在，容积率2.0以下就能做出纯洋房，很普遍。
因为11层也算洋房，一梯两户。
滨海的规范相当于“官方定调”，11层算洋房。
但从排布能看出来，建筑密度高，基本都是兵营式。
天津现在得房率提高，实际容积率其实更高。说是2.0，实际能到2.2，建筑密度也会更高。
当然，并不是说不能做洋房。
洋房不是原罪，“硬塞”才是。
容积率1.6以内的地块，全做洋房，天经地义，那叫低密生活，住起来是真舒服。
问题出在，明明是2.7、3.0，甚至更高容积率的地，也要硬挤几栋洋房出来。
这就是拿整个社区的居住舒适度，去换那几栋楼的溢价。
有个成语叫“削足适履”。脚那么大，鞋就那么小，硬往里塞。
最后“疼”的，是业主的居住舒适度。
所以，对于有些高容积率的地块，我们也替大伙儿问一句开发商：
咱这洋房，就非做不可吗？
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