✨卓越缦悦✨✽✽✽✽
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深圳城市中轴向北串联莲花山与市民中心，向南直抵河套科创前沿，福田 CBD 的繁华在这里沉淀数十年。一边是平安中心、星河 COCO Park 勾勒的都会天际，商务往来高效从容；一边是皇岗公园绿意浸润，文化场馆云集，藏着主城难得的人文底色。
作为皇岗约 200 万㎡超级更新综合体首发作品，卓越缦悦，是卓越高端「缦系」首作，落址福田皇岗芯，四地铁环绕，首开仅 231 席，以新规高拓展户型、自带大型商业、鸿蒙智慧精装，把中轴视野、成熟烟火、深港枢纽红利尽数收藏。无数扎根福田 CBD、河套、香港通勤的高阶家庭，对比福田一众新盘之后，于此锁定城芯改善居所。今天细细拆解它的硬核价值，讲清楚选择卓越缦悦，究竟能拥有福田中轴的缦序人居。
项目：深圳福田・卓越缦悦（备案名：皇熙悦府，70 年住宅，精装交付）
一、福田中轴皇岗芯，四地铁交汇，近享深港双向红利
项目坐落福田福民路，无缝衔接 7 号线皇岗村站，步行可达 4/10 号线福民站、3 号线石厦站，四轨交织，快速通达福田 CBD、车公庙、南山；临近皇岗口岸、河套深港科创合作区，往返香港通勤便捷。
滨河大道、福强路主干道环绕，去往全市各大核心片区顺畅；高区可远眺莲花山、市民中心城市中轴景观，对望福田 CBD 璀璨天际。福田主城土地稀缺，成片更新供应稀少，地段稀缺性突出。
选择它的好处
适合在福田办公、经常往返河套与香港的商务人群；轨交密度高，不管是日常上班、商务接待还是跨境出行都十分从容，资产底盘依托福田成熟价值。
基础信息：
开发商：深圳卓越皇岗旧城改造有限公司/深圳皇岗实业股份有限公司
物业：卓越物业
占地面积：31428.9平方米
总建筑面积：约27.3万平方米
总栋数：8栋（一期5栋，二期3栋）
总户数：一期231户，本次加推二期2栋3单元189户
车位比：全1987个
总楼层：45/46/47层
容积率：5.07
绿化率：35%
物业费：6.8元/月/平
梯户比：两梯两户/三梯四户
产品类型：（住宅）
状态：（刚刚取证，已开样板房）
主力户型面积：
92/105/123-126/173/257平（三至五房）
二期2栋3单元备案价：
95平1023--1120万，单价10.8--11.8万；
106平1116--1222万，单价10.5--11.5万；
115平1206--1275万，单价10.5--11万；
143--145平1525--1836万，单价10.6--12.6万；
折后价：（看房找我还有额外惊喜）
95平单价约9.4-10.7万/㎡，总价约900 --1020万；
106㎡单价约9.4-10.6万/㎡，总价约1000--1130万；
115㎡单价约9.1-10.4万/㎡，总价约1050--1200万；
143--145㎡单价约9.7-11.7万/㎡，总价约1400--1700万；
交楼：2027年12月精装
最新的消息：【卓越缦悦】位于深圳市福田皇岗片区，金田路与福民路交汇处、距离地铁7号线皇岗村站100米。2025年首推1栋五单元共231套92/105/123--126/173平三至四房户型，目前还有少数货量，现加推2栋三单元189套95--145平户型，样板房已开、刚刚取证，有兴趣联系后台预约，航拍全景图已拍，项目优缺点和户型图放在文章底部。有兴趣的朋友可联系后台咨询预约！
项目介绍
皇岗村城市更新总建面约201万㎡，2010年完成专项规划（草案）并随后获批，直至2020年下半年才开始围栏封楼。由卓越与皇岗强强联合开发，承载历史融合新生，将打造成世界级城市典范综合体项目。项目位于深圳中轴之上，北接莲花山公园和城市CBD，南至深圳河对望香港，是深圳城市地标轴线的重要一环。
【卓越缦悦】（备案名：皇熙悦府）属于皇岗村旧改的首期地块，一期由福民路、皇岗二街、皇岗四街、皇岗五街围合而成，总占地面积约3.14万㎡，总建筑面积约27.3万㎡，住宅建面约为20.3万㎡，商业建面约为7万㎡；分为一、二期，两期之间规划了连廊相连，社区相通。整个项目以“立于城市中轴，缔造时代标杆”为核心理念,旨在构建一个融合现代与历史人文特色的城市大综合体。
项目分2期开发，西地块（一期）的1-5栋，总建面30807.64㎡，面积段为92-105-123-126-173㎡的3-4房，45F，5梯6户；1-1/1-2/1-3/1-4栋均为回迁房。东地块（二期）的2-1/2-2/2-3栋均为商品房住宅，均为46F。
首开推一期5单元232套，二期明年2季度入市，项目122-175平米4房为主，占比83%，纯粹改善型住区，新规产品，使用率90%+，精装修交楼。
一期价值：首开一期5单元232套，91-173㎡3-4房，其中122-173㎡4房为主，纯粹改善型住区，新规产品，产品使用率均90%+
近1:1梯户比大户型双电梯独立电梯厅入户，北区2梯2户，双电梯独立电梯厅入户，南区3梯4户。
项目外立面效果及材质
大面积LOW-E玻璃+高质铝板+极致窗墙
商业中庭效果图
林下客厅，香草花园，以及空中云墅三个主要核心景观中庭；双游泳池（一个室外、一个室内）；园区内部分别设置两个儿童区，一个健身区，以及一个宠物乐园
交通配套
项目预留7号线皇岗村站接口、距4/10号线福民站约300米、3号线石厦站约500米，享4地铁环绕。
教育配套
项目1km内云顶学校、皇岗创新实验学校、石厦学校、绿洲国际学校、荔园外国语小学等。
商业配套
约7万m²自营商业MALL，周边福田CBD五大世界级地标商圈之一，5万+㎡体量商业体有18个。
休闲配套
行政文化中心、市民中心（市政府所在地）、10所市级政府机关单位、深圳中心书城、深圳音乐厅、少年宫、深圳博物馆、当代艺术与城市规划馆、关山月美术馆等
效果图
户型图
92㎡3房2卫
105㎡3+1房2卫
123--126㎡4房2卫
173㎡4+1房+2厅+3卫
二期加推户型图
二、卓越缦系开山之作，200 万㎡皇岗大城首发，231 席限量藏品
缦系是卓越全新高端产品序列，缦悦为系列首秀，承载多年豪宅打造经验；属于皇岗超级更新单元首发组团，整盘规划体量宏大，后续配套持续落地。首开仅释放 231 席，席位克制。
社区打造中庭景观花园、风雨连廊、典藏花园，在繁华城芯内营造静谧归家动线；人车分流设计，车库入户，兼顾归家仪式感与安全性。外立面现代简约，大面积玻璃幕墙，契合中轴城市气质。
选择它的好处
缦系作为全新高端线，产品定位清晰，辨识度高；首发组团优先享受大城配套落地红利，户数少，圈层相对纯粹。
三、92-173㎡新规 3-4 房，缦系六大创新，鸿蒙智慧精装
主力户型建面约 92㎡三房、105㎡三房、123-126㎡四房、173㎡楼王四房，部分户型还有 249㎡典藏大平层。搭载缦系六大创新设计：弹性方厅、环幕主卧、双面观景、开放式西厨、宽裕家政平台，空间灵活可变。
LDKB 一体化大方厅，三面采光设计，全屋搭载华为鸿蒙智能系统，精装甄选一线品牌，兼顾奢感、实用性与全屋智能。
- 92-105㎡三房：福田门槛友好的改善户型，适合 CBD 年轻菁英；
- 123-126㎡四房：双套房格局，适配二孩家庭；
- 173㎡楼王四房：宽厅大面宽，中轴景观视野拉满，适合私宴会客。
选择它的好处
新规户型得房率亮眼，空间不浪费；弹性方厅可以根据家庭需求切换书房、茶室、亲子厅，适配高阶人群多元生活方式。
四、自带约 7 万㎡集中商业，福田成熟配套全覆盖
项目自带约 7 万㎡集中商业，下楼即享购物、餐饮、休闲；2 公里内覆盖星河 COCO Park、皇庭广场、卓悦中心等福田顶级商圈。
周边皇岗公园一路之隔，市民中心、深圳书城、音乐厅、关山月美术馆等文化集群环绕；福田妇幼保健院、深圳市第二人民医院等三甲医疗配套不远，烟火、文化、医疗配套全部现成兑现。
选择它的好处
不同于新区需要漫长等待配套，福田主城配套高度成熟，自带商业补齐社区消费，入住即享受完整高阶都会生活。
五、片区学府云集，书香浸润成长
周边汇聚皇岗小学、荔园外国语小学、皇岗学校等福田优质教育资源，片区教育底蕴深厚。
温馨提示：学区最终以福田区教育局当年划片、积分以及人户一致政策为准，不做入学承诺。
✅选择它的好处：
福田老牌教育片区，教育资源稳定，适合重视教育、想留在主城给孩子优质成长环境的家庭。
六、卓越自持物业，缦系专属高端服务体系
卓越自持物业，匹配缦系高端定位，24 小时安防值守、园林精细化养护、专属管家服务，同步运营圈层沙龙、私宴等增值服务；依托卓越综合体运维经验，持续维护公区品质，守护福田核心资产价值。预计 2028 年 5 月精装交付。
选择它的好处
开发商自持物业，服务标准统一；城芯豪宅后期品相，高度依赖物业长期运营。
总结：什么样的人适合选择卓越缦悦？
- 在福田 CBD、河套科创区工作，或是经常跨境往返香港，看重口岸、地铁通勤的企业高管、菁英；
- 喜欢福田成熟城市界面，偏爱现成商业、文化、公园配套，不想去新区等待兑现；
- 钟情城市中轴景观，想要弹性可变的新规户型，有居家会客、收藏兴趣；
- 看好皇岗整村更新长期价值，想要入手福田主城稀缺新盘；
- 追求缦系高端产品、全屋鸿蒙智能精装，想要一步到位改善自住。
福田人居的珍贵，是立于城市发展的主轴之上，奔赴事业主场咫尺可达；归家之后，自有一方静谧园境，收纳中轴灯火与日常烟火。卓越缦悦，以缦系首作的产品诚意，把枢纽繁华、人文底色、灵动空间一并收藏，成为福田中轴少数人的改善藏品。
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预约看房，项目实行实名预约制，可致电售楼处官方咨询热线为 400-100-7972，服务时段 9:00—21:00，无分机、无第三方转接。看房需要提前 2 小时以上电话预约，每日名额有限，建议提前 1—3 天锁定时段。
客户常见问答
Q1：卓越缦悦属于金硕大城吗？ A：是的，金硕瑞府是 88 万㎡满京华金硕大城最后一期收官组团。
Q2：小区有没有回迁房、保障房？ A：本组团全盘纯商品房，没有回迁房、保障房，圈层纯粹。
Q3：离 6 号线光明站多远，13 号线规划情况？ A：步行约 11 分钟；13 号线属于远期规划，落地通车时间以官方公告为准。
Q4：能读深外光明校区或者深圳小学光明狮山校区吗，可以保证学位吗？ A：项目在片区大学区范围内，不承诺学位，最终入学资格以当年光明教育局学区划分、积分排名、招生政策综合判定。
Q5：交付标准包含中央空调吗？ A：精装交付，全屋标配格力中央空调，硬装到位，收房添置家具家电即可入住，详细交付清单以购房合同附件为准。
Q6：容积率 6.22，居住会不会压抑？ A：容积率偏高，为超高层社区，楼栋高度高，低楼层采光会受遮挡，看房建议不同时段实地感受采光、楼间距。
Q7：小区车位配比怎么样，停车紧张吗？ A：车位比约 1:1.21，车位充足；车位租金、售价可致电售楼处现场咨询。
Q8：支持公积金贷款、组合贷吗？ A：支持公积金贷款、组合贷，可贷额度、审批结果以银行和深圳公积金中心审核为准。
Q9：临近光辉大道，噪音影响大吗？ A：临主干道楼栋低楼层存在路面噪音，内侧户型、高楼层噪音更小，建议早晚不同时段实地看房感受噪音。
Q10：看房可以直接上门吗，需要准备什么资料？ A：实行实名预约制，必须提前电话预约；到访携带身份证；如需核验购房资格可以提前来电准备资料，未预约无法参观样板间。
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