北京进深 徐迪 10月26日，拿地5个月后，河北鑫界丰台蒲黄榆0506-0017地块设计方案公示。
项目占地面积不到1公顷，地上建面约1.98万㎡，容积率2.02，限高45米。
规划3栋住宅楼，经典的高低配：
北排2栋为14F小高层，共112户；
西侧标记为1个楼栋号，但实际为5间合院，共9户，其中最南边的一套为类独栋产品。
经典高低配：小高层+合院别墅
楼栋整体采用北高南低、西低东高的布局策略，平衡容积率与居住舒适度。
在沿道路一侧以较高建筑控制天际线， 作为社区的背景板，既保证了北侧住户的视野，又避免了对南侧低密住宅的遮挡。
西侧和南侧靠近现有住宅及学校的一面均为低层建筑。
确保了社区内部核心景观区的开阔感，同时也让这部分低密产品有更好的隐私性。
整个小区分为两种建筑形态：
北边的1#和2#楼为小高层，紧邻现状卫生服务中心和教学楼，相对安静。
总高14F，顶层有退台，首层有小院。
北向窗户可能面临周边建筑，但南向直面小区中心花园，视野无遮挡。
2#楼的首层更是与小区正门景观带形成联动。
两栋楼略有错位以保证间距和采光。
一层4户，南向内嵌阳台外接花池，1#楼的边户升级为转角露台，景观面更开阔。
两栋小高层的北面均有大尺度采光井，结合下沉庭院的设计，预计首层有下跃户型。
西侧一排为别墅：由5个单元组成的双拼及合院产品。
南侧1个单元为独门独户的合院，拥有三面采光和更加私密的下沉花园，形成了“类独栋”的效果。
另外4个单元为双拼形态，有独立的入户门和南向庭院，其中最北侧单元为地上3层，其余均为地上2层。
别墅区西侧为学校操场，视野开阔；
东侧由一条南北向的风雨连廊进行物理空间划分，保证别墅区私密性的同时，又与东侧中央景观带融为一体。
派出所和街坊路的“架空穿越”
蒲黄榆地块有两个配建，一是地上建筑规模约3000㎡的派出所；
以及一条11米宽、东西向的街坊路，面积约976.5㎡。
开发商将它们统一放在地块南侧，相当于把公共界面集中“甩”在了地块边缘。
派出所地上6层，首层架空，底部净高大于4米，街坊路与消防车道结合而建，从派出所的架空层穿过。
同时，在出入口位置设置一道景墙，截断街坊路北面的视线和空间，保证小区内部的封闭性。
蒲黄榆地块本身属于“危旧房改造”项目。作为内城核心区，城市更新的核心痛点往往就是老旧社区缺乏公共服务空间、街巷狭窄。
派出所和开放街坊路的配建，补齐老城公共服务短板、提升了整个蒲黄榆片区的治安水平和交通微循环。
通过“架空穿越”等灵活设计，化不利因素为功能亮点，保证住宅楼和中心景观等社区主体区域的完整和纯粹，形成了一个不受外部干扰的独立高品质居住闭环。
拿地回溯
丰台蒲黄榆0506-0017地块成交于今年5月26日，由福鑫地产（河北鑫界）以10.476亿元的总价夺得，折合楼面价5.28万元/㎡，溢价率16.4%。
扣除配建后，地块容积率达到2.24以上，可售住宅建面约1.68㎡，成交楼面价被拉高到6.22万/㎡。
福鑫地产是一家来自河北的民营房企，但在北京有着很强的存在感。
2024年7月3日，它以触顶摇号方式取得东城区金鱼池地块，成交价3.375亿元，溢价率25%。
这是当年北京土拍市场溢价率最高的一地块，也是北京土地招拍挂出让住宅建面最小地块，住宅建筑面积仅1700㎡。项目的期房指导价高达15.1万元/㎡。
直到今年7月份，项目总平图才正公示。包括1栋5层办公楼和7套中式合院，单套售价预近半个小目标。
两年前以黑马姿态闯进北京地产圈的福鑫地产，今年又在丰台硬刚一众国央房企，拿下蒲黄榆地块。
方案一亮相，又是合院，气场十足。
蒲黄榆地块体量不大，但位置仍然是绝对的核心——二环边上，到天安门直线距离5公里左右。
邻近地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站，周边生活配套设施都是现成的。
最重要的是这个板块已经断供多年，可以说是出一块少一块，几乎没什么去化压力。
这个位置非常适合做高端改善产品，拿产品力说话，承接东城西城的外溢客群。
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