三季度，深圳、广州两市甲级办公楼市场延续调整与修复并行的态势：租金持续回调、供需博弈深化，企业决策趋审慎、业主策略加速分化。

季度速览

· 需求驱动各有侧重。 深圳升级搬迁约占全市甲级办公楼租赁成交面积的四成，是去化的重要支撑；广州科技互联网租户贡献了近五成的扩张型及升级型成交，传统行业则多为成本控制型搬迁。

· 供应与空置的走势分化。 深圳环比下降0.7个百分点至24.2%；广州受新项目集中交付影响，空置率微升至23.5%。

· 租金延续温和下行。 深圳环比下降1.5%；广州下降1.7%，传统核心区跌幅显著，新兴商务区获产业支撑。

· 结构性差异持续扩大。 深圳呈“K型”修复迹象，产业协同与专业运营兼优的楼宇更具韧性；广州未来新增供应集中于新兴商务区，子市场分化加剧。

市场供需

深圳：升级搬迁支撑去化，空置率进一步回落

需求端：三季度，深圳甲级办公楼租赁需求整体平稳，企业策略进一步向存量空间优化倾斜：受租金下行预期影响，新增需求企业多延后决策，现有租户则通过续租、租约重组及面积调整控制成本，季度内续租及租约重组占比明显上升。同时，甲级办公楼与其他办公物业租金价差持续收窄，优质楼宇凭借品质、配套与运营服务吸引企业把握窗口期升级空间——三季度全市租赁成交面积中约四成来自成本驱动型的升级搬迁需求，成为支撑存量去化的主要来源。

从行业看，科技互联网行业继续主导，租赁成交面积占比超45%，人工智能应用、智能终端设备、半导体及芯片设计等细分领域相对活跃；传统金融业需求稳定但扩张审慎，成交集中于1,000平方米以下中小面积段。

供应端：三季度，深圳甲级办公楼市场仅有一个位于南山区的总部自用项目入市，新增供应约25万平方米。受总部自用吸纳及前海等新兴商务区存量去化带动，空置率进一步回落；截至三季度末，深圳甲级办公楼空置率录得24.2%，环比下降0.7个百分点。

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广州：集中交付加剧博弈，需求结构性分化

需求端：三季度，广州办公楼租赁需求温和修复，租户决策审慎。传统行业租户尤为保守，成交多受成本控制型搬迁驱动；金融与专业服务等核心支柱产业表现稳健，分别约占本季搬迁型成交总面积的40%和30%。新兴行业仍是新增需求主要来源，科技互联网行业在扩张型及升级型成交中占比近五成，游戏、金融科技等细分赛道季内录得大面积成交。

同时，外资银行中后台职能（如IT与客服中心）租赁需求显著升温。得益于甲级楼宇性价比提升，以及部分企业“重返办公室”政策推动实体办公空间需求回升，以外资银行为代表的跨国企业正加速将其服务于粤港澳大湾区的中后台支持中心向甲级楼宇迁移升级。

供应端：三季度，广州办公楼市场迎来集中交付期，3个新项目入市推高单季新增供应至约26万平方米，超过上半年供应总量。存量项目保持一定去化动能，但受新项目初期去化缓慢影响，全市空置率环比微升0.9个百分点至23.5%，市场供需博弈进一步加剧。

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租金与业主策略

深圳：定价策略分化，运营能力成租金韧性关键

经历前期持续调整后，深圳业主定价策略逐步分化：部分财务稳健、具备专业运营能力的业主认为租金已处相对低位，随着项目去化改善，进一步降价意愿减弱，转而注重租金与出租率的长期平衡；部分规模较小、缺乏运营经验的业主去化压力仍大，更倾向于以让利提升竞争力。三季度，深圳甲级办公楼租金环比下降1.5%，跌幅与上季度大致持平。业主运营能力与资产持有策略的差异，正成为影响租金韧性的关键。

仲量联行华南区董事总经理李文杰表示：“深圳科技产业的发展周期与办公楼市场周期正呈现更紧密的联动关系，科技创新与产业升级有望成为推动市场修复的重要动力。部分运营能力较强的业主更加注重长期资产收益与出租率的平衡，这一转变已在部分优质项目中初见成效，灵活的租赁策略与精细化运营正逐步改善其出租表现。”

广州：从“租金折让”转向“运营升级”，子市场分化明显市场展望

三季度，广州全市办公楼租金环比下降1.7%，子市场分化明显：珠江新城等传统核心商务区降幅相对显著；琶洲及广州国际金融城凭借活跃产业生态与灵活配套服务，持续吸纳新兴行业需求，租金得到一定程度的承托。

租赁策略上，广州业主的让利方式正由单一租金折让升维为“价格弹性+运营服务”的组合工具箱，以提升楼宇软硬件实力加速去化。

仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽表示：“当前业主普遍在软性服务上推出半定制与全定制精装交付方案，并提供更多元化的增值服务；硬件上则增设共享会议室及商务咖啡厅等灵活空间，或对楼宇硬件进行升级改造。此举旨在降低租户前期资本性支出、优化面积配置，契合中小企业对空间灵活性的诉求，市场反馈积极。”

展望2026年第四季度，宏观政策持续加大逆周期调节，有望提振市场信心；随着“十五五”规划支持政策落地，科技创新、技术改造及先进制造业有望成为重要投资方向，为深圳培育增量需求。人工智能、半导体及高端制造等产业发展，有望逐步释放研发、运营及产业链企业的办公需求；甲级与非甲级租金价差持续收窄将提升优质空间吸引力，预计升级搬迁需求仍是市场吸纳的主要支撑；但企业扩张意愿仍审慎，产业增长向租赁需求的转化尚需时间。

广州方面，需求端预计延续稳步盘整态势，科技产业的加速演进有望持续贡献增量租赁需求；受存量市场竞争白热化与新旧项目价差驱动，传统行业涌现一定置换需求，叠加新兴产业扩张势头，预计将共同带动整体租赁活跃度稳步回升。

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽：“科技周期正深刻影响着办公楼市场周期。以人工智能、半导体与机器人为代表的新一轮技术突破正加速进入产业化阶段，伴随融资环境改善、订单预期增长与人员编制扩容，产业红利正逐步转化为对实体办公空间的增量需求。……该部分增量需求并非均匀分布，而是呈现显著的结构性特征，将率先释放在具备新产业承载力的特定片区与优质楼宇中。”她同时指出，科技企业在关注产业生态、人才资源与综合租赁成本之外，对空间灵活性、研发办公功能适配及物业服务能力提出了更高要求。

在供应端，两市走势分化：深圳2026年下半年部分项目延期入市，为存量去化创造阶段性窗口，但预计2027年仍将迎来近年供应高峰，加剧竞争，空置承压；广州预计2026至2028年年均新增供应超50万平方米，但新项目多集中于城市外围新兴商务区，对核心地段存量优质项目的分流有限，子市场结构性差异将进一步凸显。

综合来看，深圳办公楼市场的修复或将呈现更明显的“K型”特征：具备核心区位、优质租户、卓越品质与专业运营能力的项目有望保持稳健的出租表现与租金韧性，并率先迎来去化改善；区位、产品及运营竞争力较弱的物业仍将承受去化与租金下行压力，全市整体租金仍将承压。

广州办公楼市场整体租金仍处下行通道，但预计全年同比跌幅将较2025年有所收窄。市场表现将进一步呈现结构性分化：具备新产业承载力的特定片区和优质楼宇有望在激烈的市场竞争中确立优势，实现相对稳健的表现。

注：深圳、广州办公楼市场均指两市甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。