中国房地产：不存在真正意义上的“K型分化”|中国|二手房|商品住宅|房地产|新房

学界逐渐达成共识：房地产不能再跌了。

房地产的重要性无需赘述，二十年内没有任何行业可以替代房地产，提供出一个财政收入的新支点。

新能源汽车发展了这么多年，其带来的税收也就是千亿级，相对于房地产不过是九牛一毛，而房地产在2021年仅地方财政土地出让金一项就高达8.7万亿元，完全没有可比性。

但是，不得不说，到今天为止，看不出有什么好办法。政策文件已经堆成山，然而市场的反应令人不安。

1—9月数据已经出来了：

全国房地产开发投资：同比-13.9%；
住宅投资：同比-12.9%；
房屋施工面积：同比-9.4%；
住宅施工面积：同比-9.7%；
房屋新开工面积：同比-18.9%；
住宅新开工面积：同比-18.3%；
房屋竣工面积：同比-15.3%；
住宅竣工面积：同比-17.1%；
商品房销售面积：同比-5.5%；
住宅销售面积：同比-5.6%；
商品房销售额：同比-7.9%；
住宅销售额：同比-7.6%。

房地产开发企业到位资金：
国内贷款：-8.2%；
利用外资：-27.9%；
自筹资金：-10.3%；
定金及预收款：-7.5%；
个人按揭贷款：-4.7%。

9月70个大中城市住宅价格：

新建商品住宅：
一线：环比-0.3%；同比-0.7%；
二线：环比-0.4%；同比-2.1%；
三线：环比-0.4%；同比-3.4%。

二手住宅：
一线：环比-1.0%；同比-3.2%；
二线：环比-0.7%；同比-5.0%；
三线：环比-0.6%；同比-5.7%。

五道口论坛的专家天天谈中国产能没有过剩，相对全球需求还远远不足，这谈的是制造业；但就整体经济而言，一个房地产就把所有数据淹没了。

姚洋说全球还有80%的贫困群体、还有巨大需求。这说得不对：他说的不是经济学意义上的“有效需求”，而是穷人的“需要”。“需要”成为“有效需求”，前提是让穷人变成富人，如果姚洋没有办法让全球80%的人口变富，那么，中国产能相对这个庞大的群体而言，就真的是过剩了。

再说，按姚洋的逻辑，中国也不需要南苏丹的穷人来消化产能，中国自己不缺少穷人——中金2021年报告有过一个数据，按总人口测算，有9亿人月收入在2000元以下。他们能拯救中国房地产吗？

也有一种说法认为，中国房地产仍有亮点，一线城市已经稳住，这叫“K型分化”。

北上广深9月又是什么情况？

新建商品住宅一线整体新房同比：-0.5%；一线整体二手住宅同比：-1.5%。

细分来看，只有上海新房、二手房同比均为正增长：新房同比+2.8%，二手房同比+0.8%。2025年，上海按成交金额（新房+二手房）计，占全国当年总成交额的9.5%。

如果这也叫“K型分化”，那只能说是畸形分化。

把上海数据拆开看：2026年7月上海新房成交均价升至85657元/平方米，8月进一步升至89886元/平方米，但成交面积和套数同步大跌。2026年1—8月，上海新房累计成交面积较去年同期收缩约三成。均价的“上涨”，是低价刚需盘退出成交、高价改善盘占比被动抬升的结果；1—8月整体成交均价75236元/平方米，反而低于去年同期的80987元/平方米，价格中枢实际在下移。