金九银十，学区房的带看和成交量果然上来很快，有些家长坐不住了。

过去七年，我持续研究学区房，见证了市场的大起大落，输出大量文章。

2023 年 10 月，我曾写过一篇《进入3.0时代，学区房即将不复存在》，提到“学票和房子将会脱钩”。

时隔三年，市场真的要进入 4.0 时代了？

这半年，我深度接触了五十多个要买学区房的家长，有南京的，也有其他新一线城市的。

一个很明显的变化是，家长的风险意识在加强。

几乎每个人都会问我一句：未来卖的时候，会不会亏很多？

这是家长买房心态最明显的变化。

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楼市下半场，学区房的价格泡沫已经挤掉不少，但有一种风险，不会因为房价便宜了就自动消失，那就是政策变化。

7月份，我写过一篇《南京模式，就是学区房的结局》。

过去，一套房子要提前买，孩子入学后，学位又被占用好几年。家长为了孩子上学，需要长期持有一套房。南京新政，不占学位，让持有周期大幅缩短。

不少人没有看懂，觉得无非是流通加速、价格重构，甚至联想到税。

实际上取消落户年限、弱化学籍占用，是教育主管部门为迎合国家教育改革的核心方向——反内卷想出来的，通过让大部分房子失去原有的学区溢价，来加速教育资源均衡化。这事儿，喊了好几年了，执行越来越严、越来越细。

其他城市，会不会效仿？我觉得会。目前看，这一政策落地，利大于弊。

很多担心楼市会地震。话说，南京新政落地半年，大家也都欣然接受降价，该卖卖，该买买。

4.0 时代究竟会发生什么？学区房的价值重估，会更加彻底。

以后最好卖的，一定是低总价的学区房。它就是一张名校学票，投入小，高流动，就算亏 30%，普通家庭也能承受，用公积金可以全覆盖。

整个学片，居住属性突出的房子，也会好卖。因为有些家庭不差钱，带着孩子一住就是十年，所以在意品质。这种房子往往有一定的稀缺性。

夹在中间，总价不低、居住品质又一般的房子，未来会越来越难卖。因为转折点已过，后面房子抛售会越来越多，孩子却越来越少。

现在必须关注房龄，20 年是个大的转折点。

最近有好几个客户来咨询我，预算不多不少，想凑合，我都劝他们要么追加预算，要么调整方案。原因很简单，孩子读完初中，九年以后，房龄就要超过 25 年，谁还会再买你们的房子？换个角度，这个房子如果卖不掉，继续住下去，能不能接受。如果能，再考虑买。

很多家长从来都没考虑过这个问题。在他们看来，价格多降点，总能卖得掉。问题是，以后房子过剩，学区房更过剩。去掉学区属性之后，接盘的人有什么理由买一个房龄 20 多年，甚至接近 30 年的老房子？

像南京现在不存在学籍占用，就冒出一个新的解决方案。

小学买个小户型，入学就卖，持有几个月就够了。上初中前，同样的操作再来一遍。优势是占用资金时间短，亏损可控，风险可控。缺点是要租房子，但可以租更大更好的房子，接受租金高，就当改善。

有人问过我，学区房以后会消失吗？

至少从目前看，虽然教育均衡化正在改变头部学校的传统优势，但学区房筛选家长的功能并没有消失。倒是部分二三线学校越来越拉，因为无法优录好学生，又没办法形成对家长的吸引力。

学区房，这轮价值重估会很彻底，应该也是最后一次了。

最后有几点建议给大家，都是我的肺腑之言：

  1. 现在入手，必须要想清楚，以后怎么办，能不能承受亏损。
  2. 二胎家庭战线会拉很长，我不建议租房子，一定要买三房，做好住一辈子的准备。
  3. 现在没人看、没人买的房子就别碰了，以后大概率也卖不掉，这年头无漏可捡。
  4. 单小学学区少碰了（像南京这样，可以快进快出的除外），因为初中还要折腾一次。大概率卖的时候，你会痛苦又后悔。
  5. 学区要选就选最好的。
  6. 钱如果不够，我建议适当降低学区要求，保居住属性。
  7. 用完最好立刻卖，政策是不可预测的，但要做好最坏的打算。

卖完了学区房，这笔钱记得拿好了，不要急匆匆的乱买。

等孩子上了大学再改善，提前没有意义，只会多亏。