一方婚前贷款购的房，离婚时如果房价涨了，配偶要分房价增值部分，但如果房价跌了呢？这亏损由谁承担？用一个公式把这事说明白！
一方婚前自己付首付贷款购房的情况很普遍，结婚后不管用哪一方的工资或收入还贷，无特殊约定法律上都算夫妻共同还贷，这是一个基础结论。
离婚对还贷部分怎么分的问题，《民法典婚姻家庭编司法解释一》第七十八条是这样规定的：
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
简单说，这种情况没有特殊约定的话，房子还是归当初的购房人，婚后还贷的钱两人平分，除此之外另一方还能分相应的比例的房产增值。但有个问题，法条只规定了升值该怎么分，并没有贬值了怎么分的法条！可能立法时应该没考虑这种情况，但由于这几年房价跌，甚至开始出现离婚时的房价已经跌过当初的购买价的情况了，离婚时这种情况配偶还能分钱吗？怎么分？亏损算谁的？
虽然法律没有明确规定，但司法实践中法院一般还是参考刚才的法条来分，大致本着增值时共享收益，贬值时共担亏损的原则处理。
简单说，不管房屋是增值还是贬值，都可以参考这样的分割公式确定给另一方的补偿款：
补偿款=（婚后共同还贷本息 ÷ 总房款本息成本）× 离婚时房屋现值÷2
解释一下，（婚后共同还贷本息 ÷ 总房款本息成本）得出来的是双方共同还贷部分占总购房成本的比例，这部分算共同财产份额，再乘以离婚时的房价，就是共同财产离婚时的实际价值。这部分应共同分割的财产价值除以2，大致就是给另一方的补偿数额。当然，在这个基础上最后的补偿数额，法官还可以根据照顾子女、女方和无过错方权益等原则，适当调整，那就是法官的自由裁量权了。
举个例子，人民法院报曾登过天津宁河法院的一个案子，男方婚前首付24万、贷款56万购房，婚后夫妻共同还贷约8.5万，等于每人还了4.25万，但由于房屋贬值，最后法院判决男方向女方支付补偿款大约2.5万。
大家觉得这种分配方案合理吗？我觉得虽然法条不完善，但如果用这个方案分割还是合理的，就类似于合伙投资，按双方实际投资数额占总本金的比例，共享收益，共担亏损！
本文作者：杨文战律师,北京市中盾律师事务所高级合伙人，执业二十余年。
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