海口楼市在土地端，已经很久没有大动作了。
这两天，突然连续爆出三宗地块调整，而且全是硬货。一个在国兴，一个在城西，还有一个在海秀。
一次调整出约136亩涉宅用地。
而且，据小易所知，国兴和城西这两块地，都是有企业或者明确意向企业的——也就意味着，这两块核心地块，都会体现在后期的新房市场上。
国兴，调出稀缺50亩宅地！
要说最受关注的，肯定是国兴这块宅地，早就听说这边会有商改住地块出来，现在终于落地，对于缺宅地的国兴片区而言，强势补仓。
地块坐标位于海口畅销豪宅豪庭铭苑北面，这个坐标的含金量，已经不用赘述。
海口国兴片区实景 来源：网易海南房产
10月28日下午海口市自然资源和规划局挂出一条公示：《大英山新城市中心区控制性详细规划深化调整（修改）》C09地块规划修改必要性公示。
拟调整为二类城镇住宅/商业用地（070102/0901），并对相关规划指标进行调整。
现行规划是商务商业混合用地（B2/B1），用地面积3.31公顷——约49.65亩。现行指标：容积率≤4.0、建筑密度≤50%、塔楼密度≤25%、建筑限高≤150米、绿地率≥20%。
来源：海口自规局
新的容积率、限高、绿地率都还没出来，现行那个4.0和150米是商办口径，改成住宅后大概率会下调。最终能建多少，得等下一轮修改方案公示。
但是，利好的信号是，国兴CBD大概率又有新的住宅用地要出来。
城西，多出77.6亩商住地！
比国兴片区稍早点的是城西片区，事实上，动作更大！
10月26日，同一部门挂出了城西片区的控规修改公示。
涉及《海口市城西片区控制性详细规划（整理）》E-3-01至E-3-05五个地块，位于城西片区，南临学院东街、北临城西路、西临学院路，西侧就是已建成在售的海虹一期嘉禾郡。这属于海虹化纤片区（二期）城市更新项目。
地块周边实景 来源：网易海南房产
核心变化是三个地块的一次彻底重排：
E-3-03，原规划幼儿园用地（5246㎡），取消，并入商住，用地扩至31,832㎡；
E-3-02，用地从29,613㎡缩到19,886㎡；
E-3-04，原住宅用地18,182㎡改为广场用地1,324㎡。
调整后，E-3-02和E-3-03统一为商住混合用地，容积率≤2.8、建筑限高≤80米，居住建筑占比≤97%，建筑密度25%、绿地率35%维持不变。
来源：海口自规局
两宗地合计51,718㎡，也就是77.58亩。按容积率上限倒算，计容建筑面积约14.48万平方米。官方在公示文件里做过人口预测：二期两块商住用地合计约3870人、1214户。
补充一句：取消的是这处特定的幼儿园用地，不是整个项目的幼儿园配套。公示文件的论证是，周边3公里内在办幼儿园14所、空余学位1005个，而更新后片区学位需求约240个，供给够用。
核心区域，77亩的宅地，对于城西片区，毫无疑问是重量级补仓，对标项目就是旁边的嘉禾郡，从入市以来，嘉禾郡就是海口畅销榜的常客，所以城西这次补仓的项目，关注度自然不低。
海秀，小地块，但核心还是住宅！
与国兴地块同时发布调整公示的，还有一宗海秀的小地块：
只有9亩，但核心在于，调出了不少住宅！
海秀片区A-31-05地块。
位置在秀英区海秀西路（海秀快速路）和秀英大道交叉口西南侧，毗邻海南省皮肤病医院。
来源：海口自规局
这块地的性质跟前两块完全不同，得单独说。
第一，它已经建了。 公示原文写得很清楚："该地块已按程序报建并建设"。这次不是给一块空地改规划，而是给一栋已经报建、已经开建的房子改规划。
第二，它走的是两步。先"技术修正"，再"用地性质转换"。
原控规写的是商住混合用地（RB），备注"住宅R2≥70%、商业B1≤30%"；现在按已批的建设工程规划许可证，把它细化成"二类城镇住宅/商务金融/商业用地"，商住比例改成"住宅≤52%、商务金融/商业≥48%"。
来源：海口自规局
用地面积5997㎡、容积率3.0、建筑面积17990㎡、建筑密度25%、限高80米、绿地率40%。
这块地的主力仍然是住宅。 按总建面17990㎡算，住宅占52%、约9355㎡，旅馆占48%、约8635㎡，住宅是多数。
全是硬货
先看一组数字，你就知道136亩是什么分量。
今年1到7月，海口全市只成交了4宗市场化商品住宅用地，合计约94亩，成交金额11.11亿元。
也就是说，这一次三条公示的体量，比今年前七个月海口全城卖掉的宅地还多。
再往前看：
2024年全年，海口商品宅地成交21宗、约1103亩；
2025年全年，7宗、约546亩；
2026年，住宅用地计划供应约1131亩，占全年供地计划的6.93%，是近四年最低。
供应在砍，成交在缩。今年上半年，海口宅地只供应3宗、成交2宗，供地面积和成交面积同比分别下降79%和83%。
但这轮调整的三宗地块，在国兴、城西、海秀三个板块，这三个板块都是属于海口主城区的核心地段，已经很少有住宅用地供应，从供应端看，属于核心补位。
国兴片区实景 来源：网易海南房产
更核心的是，这几块地，都是大概率有企业或者有强意向企业推动的地块，也就是有实操企业。
大英山C09走的是低效用地再开发。依据相关政策，可以采取"收回—调规—供应"的方式办理，原土地使用权人可依法参与土地竞买。
先收回、再调规、再挂牌，原来的业主可以回来参与竞买，这类地本来就带着主人。
城西走的是城市更新的前期服务商模式。
该地块的中标方是海南坤晏地产有限公司，后续实操的，大概率还是它。
海秀地块既然已经在建，就更有明确企业，所以，对于流拍常见的海口土地市场，有主地块的调整，本身就是明确的市场信号。
意味着，这些调整地块，都会成为后续入市的供应量。
而且今年卖掉的这几宗，最大的也就42亩左右，最小的不到10亩，全是"迷你地块"。
在这样的行情下，一次端出49.65亩和77.58亩两宗，还都在主城核心区，这就是硬货。
更大的背景：海口正在批量"改地"
这三条公示不是孤立的。今年以来，海口存量地块的调规动作一直没停：
4月14日，西海岸南片区G1001、G1101，商改住体量达341亩；
4月15日，长流片区XY0307002地块约64.3亩，商务金融改为住宅/商务金融/旅馆混合；
4月27日，五源河片区XY0503016地块约176亩，其中92.33亩调整为二类城镇住宅用地；
5月11日，大英山C23-3地块约13.31亩，商务金融改为二类城镇住宅；
新埠岛A041单元详细规划，城镇住宅用地规模100—138公顷。
写字楼和商业太多，空置压力大；改善型住宅还有需求，纯住宅用地的新增供应又少得可怜。把优质地段的存量商办改成住宅，既消化商办库存，也补住宅缺口。
这也意味着一件事：海口主城接下来的新房供应，很大一部分不会来自"新地"，而会来自存量，消化存量，会成为海口楼市的下半场。
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