撰文：十一郎 北京楼市 · 西城账本
昨天有位读者给我发来一张截图，问是不是真的。
截图标题一行大字：东西城联手官宣，整院签约门槛降至 80%。
他家的院子在新街口西片区，一共 8 户，7 户想走，剩下那户一直不表态。
按 100%，这个院子今年走不了；按 80%，7 除以 8 是 87.5%，他家这个月就能签。
一张截图，决定的是一家人明年住哪儿。
我没敢直接答，先把三份文件找出来对了一遍。
地产十一言
01
那份协议里，没有「门槛」两个字
10 月 14 日，东城区和西城区确实签了一份协议，全称《首都功能核心区高质量发展工作协同机制合作框架协议》，代表两区签字的是东城区委常委、常务副区长王华伟和西城区委常委、常务副区长刘梅英。
这件事是真的。北京市政府网 10 月 16 日发了通稿，东城区政府网 10 月 19 日转发，新东城报 10 月 20 日上了一版。
但通稿里涉及平房、涉及老城的，只有一句话——在文物腾退修缮、风貌管控标准、城市更新路径等方面，加强统筹协调。
就这一句。
没有「整院」，没有「签约比例」，没有「80%」。
那 4000 户是怎么来的？
9 月 15 日，北京市政府新闻办开「首都开局起步十五五」系列发布会西城区专场。副区长朱海斌说，坚持「老城不能再拆」的原则，加大平房区「整院申请式退租」力度，每年推进 2000 户。
10 月 22 日，同一个系列的东城区专场。区委常委、副区长苏昊说，每年力争完成 2000 户申请式退租、3000 户（间）修缮。
两个 2000，加起来 4000。
这是两个区各自的五年目标，分别在自己的发布会上说的，中间隔了 37 天。
把两个区各自的目标加起来，再挂到一份框架协议上，说成「官宣」——这套操作在房产自媒体里太熟了。协议是真的，数字是真的，中间那个「官宣」，不存在。
地产十一言
02
100% 其实不写在法律里
很多人以为「整院全部签约」是法条。不是。
《北京市城市更新条例》第三十条的原话是：实施首都功能核心区平房院落保护性修缮、恢复性修建的，可以采用申请式退租、换租、房屋置换等方式。
全文没有一个字提签约比例。
「整院改善」这条原则，出自 2019 年 1 月市住建委和东城区、西城区政府联合印发的京建发〔2019〕18 号文。落到每一个项目，是一本《整院申请式退租补偿操作细则》。
新街口西片区 9 月 2 日贴出的《致居民的一封信》，原则写的是八个字：居民自愿、平等协商、公平公开、整院改善。整院怎么认定，指向那本细则。
一个数字写在条例里，改它要修法；写在细则里，改它只要换一本手册。
这里要纠一个偏。门槛不在法条里，在细则里。这意味着它确实有调整空间——这正是「80%」这类说法能传开的缝隙。
但也正因为它在细则里，它不会因为一份框架协议自动改变。细则改没改，只有公告和那本手册说了算。
地产十一言
03
真正写进法规的那个数字，是 95%
— 三条线管三拨人，不能互相套用｜制图：地产十一言
同一个条例，第二十八条，写的是另一件事。
城市更新过程中需要对私有房屋腾退的，实施主体可以协商；项目范围内物业权利人腾退协议签约比例达到 95% 以上的，实施主体与未签约权利人可以向区人民政府申请调解；调解不成，且项目实施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区政府可以依法实施征收。
这条讲的是私有房屋，不是直管公房。
所以北京老城的平房，其实跑着两条完全不同的路。
一条是直管公房，走申请式退租，整院改善，全部签约，解除租赁合同、交回承租权。
一条是私产平房，走城市更新项目里的腾退协商，95% 是法定节点，过了这个点有调解，调解不成还有征收这条路。
— 同样是平房，两套文件、两套门槛、两种结局｜制图：地产十一言
拿直管公房的规则去推私产平房的命运，是买房的人最常犯的错。你买的是私产，你的门槛是 95%。这条线上有一个 100% 没有的东西：调解和征收。
至于 80%，跟你一点关系都没有。
地产十一言
04
80% 这道算术，院子越小越不管用
假设门槛真的降到 80%，签约户数要达到全院户数的八成，向上取整。
3 户的院子，八成是 2.4，得 3 户点头，跟 100% 一模一样。
4 户，3.2，还是 4 户。
5 户，4 户，松一户。
8 户，6.4，7 户，松一户。
12 户，9.6，10 户，松两户。
20 户，16 户，松四户。
— 四户以下，这道门槛从来没有松过｜制图：地产十一言
80% 不是「所有人打八折」，是「院子越大越管用」。四户以下的小院，降到 80% 跟没降一样。老城里三四户的院子不少。
那位读者的院子 8 户，7 户愿意，87.5%，确实过了八成线。
但他真正该确认的不是 80%，是西城这一版细则到底执行几成。
答案是让人扫兴的那个：新街口西片区的公告写的是「整院改善」，指向那本细则，里面没有一个 80%。
地产十一言
05
2000 户这个数字，其实 2023 年就有了
2000 户是户数口径，落到面积上，没有人公布。
按一间 15 到 20 平方米使用面积、乘 1.333 折算成建筑面积，2000 户大致是 4 万到 5.3 万平方米【估算】。这是估的，不是官方数。
再往前翻一层。2023 年北京市政府工作报告里，全市的年度任务是「开展 2000 户平房院落申请式退租和 1200 户修缮」【公告】。
那时候是整个北京，不是西城一个区。
2026 年，西城说要 2000 户，东城说要 2000 户，加起来 4000。这才是这轮真正的变化：盘子翻了倍。
说清楚这一句
翻倍翻的是「量」，不是「门槛」
再看一个项目的实际盘子。新街口西片区保护修缮项目 9 月 8 日在北京市公共资源交易平台挂出设计招标预公告：保护修缮实施面积约 1.84 万平方米，估算投资 1.84 亿元【招标】。
折算下来，修缮单价一万元一平方米。
这个数字值得停一下。你交出去的是一间平房，政府收回来要花一万块一平方米把它修好。这不是拆迁，这是重整。
再对照一个历史数。西城全区做过 21 个申请式退（换）租项目，从 2019 年 18 号文起算到 2026 年 5 月底，累计腾退 12.37 万平方米【公告】。约七年，年均 1.77 万平方米。
— 盘子翻了一倍，一平方米还要再花一万块修｜制图：地产十一言
这轮动作的方向不是放松门槛，是加大盘子。放松门槛让想走的人容易走；加大盘子只是让更多人排上队。对等着的人来说，这两件事的效果正好相反——前者是加速，后者是更长的队。
地产十一言
06
五条冷水
十一郎自己先泼五盆。
一、80% 无法证实，本文按「未证实」处理。
目前能追到的只有自媒体转述，没有官方文件，也没有项目公告。这条不能当决策依据。
二、2000 户是目标，不是完成数。
历史上哪一年达标，公开数据查不到。目标写在报告里，完成量不写在报告里。
三、面积口径和户数口径不能直接换算。
12.37 万平方米是面积，2000 户是户数，中间隔着户均面积这个未知数。上面那个「两到三倍」只能看量级，不能当结论。
四、1.84 万平方米不是整个片区。
那是招标预公告里的「保护修缮实施面积」，不等于新街口西片区全部平房面积。那个片区从西直门内大街到平安里西大街，比这个大得多。
五、「五年 2 万到 3 万套」这类数字，本文不采用。
连同「疏解 5 万到 8 万人」一起，目前只见于自媒体，没有官方发布。
还有一条不算冷水，算提醒：95% 是法条，但走到征收还要看项目是否涉及「法律、行政法规规定的公共利益」。这一条没有公开的判断标准，别拿它当保底。
地产十一言
我的判断
我不建议为「要退租了」给平房付溢价。
三个理由。门槛写在细则里，细则不公布你就不知道；2000 户是目标，落到哪个院子不由你定；私产和公房是两条路，买房的人九成搞不清自己买的是哪一条。
如果你已经住在院子里等：去退租办公室要一本《整院申请式退租补偿操作细则》，翻到「整院认定条件」那一页。比在业主群里问十遍有用。
如果你在考虑买：先看房本。写「私有产」是一回事，写「公有住宅租赁合同」是另一回事。这一个词的差别，决定你等的是 95%、100%，还是根本不在队列里。
门槛改不改，公告说了算；院子走不走，邻居说了算。这两件事，都轮不到中介替你说。
门槛在细则里，选择在公告里
地产十一郎
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