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买房收房后，
迟迟办不了房产证，
因房屋遭多轮查封抵押。
遭遇这种情况，
购房者只能一轮查封一场官司，
陷入无尽的维权泥潭？
2022年1月，茆先生看中一套住宅，与房地产开发企业签订《房屋买卖合同》后付清全部购房款，随后便收房入住。
可就在茆先生等待办理房屋过户登记时，却因开发商陷入多起诉讼，自2022年12月起，这套早已完成交易、实际入住的房屋，接连被多家单位、债权人查封。
至案件审理时，案涉房屋背负1项抵押登记和7轮司法查封，权利主体错综复杂，涵盖抵押权人、建设工程价款优先受偿权人、税务机关、普通金钱债权人等多方主体。按照以往处理模式，茆先生可能需反复提起七八次诉讼，耗时数年，房屋长期无法确权处置。
2025年7月，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》施行，其中第二条规定针对性破解了多轮查封房产维权难、诉讼繁的司法实践堵点，为购房者高效维权提供了明确司法依据。
合议庭把握规定立法精神，跳出“一案一诉”传统审理局限，主动统筹全案权利关系：依法追加抵押权人、全部已知查封申请人参与诉讼，对案涉房屋上的抵押权、建设工程价款优先受偿权、税收债权、普通金钱债权所涉全部查封、抵押等权利负担进行一次性审查。
法院经审理查明，茆先生在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、支付全部购房款，且所购房屋用于家庭居住生活，符合《解释》第十一条规定的商品房消费者优先保护条件，其合法权益应当优先保护。
最终，法院依法判决：解除案涉房屋全部7项查封措施、注销抵押登记，并判令协助当事人办理不动产过户登记。目前，案涉房产已顺利完成不动产变更登记。
本案通过“一案解多封”的审理模式，在同一诉讼中审查房屋全部查封、抵押权利，免去当事人诉累。同时还有效打通了审理与执行的衔接壁垒，大幅提升涉房企房产的处置效率，以精准司法护航法治化营商环境。
需要说明的是，新规主要解决多轮查封案件程序合并审理的问题，购房者最终能否排除全部查封执行，仍要结合案件事实逐项审查法定要件：
一是时间与合同要件，须在房屋被查封前，签订合法有效的书面买卖合同。
二是购房款要件，查封前已付清全部购房款，或已按约支付部分价款，且可在一审法庭辩论终结前，将剩余价款交付法院执行。
三是房屋用途要件，所购房屋用于家庭居住生活。新规要求购房目的应属于刚性或改善型居住需求，若属于投资炒房，则无法适用该规则排除执行。
购房者应妥善保管书面买卖合同、付款凭证、发票、收据，以及水电费、物业费、燃气费等可证明实际占有房屋的相关证据。一旦发现房屋被查封，要在法定期限内及时提出执行异议、提起执行异议之诉，切勿拖延，防止自身权益受损。
（*文中均为化名）
法条链接
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》
第二条金钱债权纠纷的财产保全、执行中，执行标的存在轮候查封、扣押、冻结的，案外人提起执行异议之诉，以首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请执行人为被告，以其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人为第三人。
第三条案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院判决不得执行该执行标的的，同时判决解除执行措施并写明相关查封、扣押、冻结裁定书案号。案外人可以持生效判决请求相关执行法院解除执行措施。
第十一条人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。
来源：梁溪法院
编辑：赵伟
审核：朱红金
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