政策周报 | 成都、合肥、长沙、西安、济南、南京接力落地“8·28”细则，扩至17城（2026.10.26-11.1）|南京市|合肥市|存量时代|广州|成都|政策周报|济南市|现房|西安|长沙

本期重点政策

倪虹调研河北“六张网”管网，部署四季度项目储备与资金渠道

住建部晋城召开城市体检推进会，首提体检立法与标准化

成都、合肥、长沙、西安、济南、南京接力落地“8·28”细则，扩至17城

昆明放开省内异地公积金申贷，广西购房补贴核销超六成

本周政策概况

中央层面本周无新增专项文件，动作集中在两条线。一是部长倪虹带队赴河北石家庄调研“六张网”地下管网与建筑垃圾治理，要求“十五五”时期在项目谋划上下功夫、拓展资金渠道来源、提升项目储备质量，四季度至明年一季度是项目形成实物工作量的关键窗口；调研同日还提出抢抓人工智能发展机遇、以建设“好房子”为抓手推进“四好”建设。二是城市体检工作推进会在晋城召开，明确全国设市城市已全部开展城市体检，要求将城市体检贯穿城市更新全过程，并首次提出加强城市体检立法和标准化建设，“体检—更新”从流程衔接走向体制安排，体检报告将成为更新项目合法性来源与资金申报附件。

地方层面的主线是“8·28”销售制度改革的落地接力：成都、合肥率先出台实施细则，长沙、西安月末相继跟进，落地城市扩至15城；封顶认定逐城加码，成都以“顶层顶板浇筑完成”认定、合肥加入“设计屋面标高”、长沙要求五方签认、西安明确由属地住建部门核查，“企业签认+政府核查”的双闸结构成型；长沙将开发贷首次还本原则上后移至竣工备案后；现房销售定金上限集中在3%—5%两档。行政端，重庆启动房屋市政工程“三包一挂”专项整治，11月30日前完成全覆盖排查。住房金融端，昆明首次在市级层面放开云南省内异地缴存职工在昆申贷；广西购房补贴申请金额升至1.71亿元、启动五周核销63%，灵活就业人员与单位职工同权同策。更新与保障端，江西以“四化协同”推进城市更新，省市县三级项目库成型；广州公布第二批配售型保障房审核结果，4663户对应房源1934套；江苏高院出台城市更新司法保障20条；烟台对中央财政支持项目实行“能进能出”；南京以6大行动18项任务、511个项目排出五年更新清单。规划与土地端，上海发布小陆家嘴更新规划，核心商务区存量更新进入“提能级”阶段；杭州“8·28”后首宗涉宅地经97轮竞价溢价48.53%成交、销售方式由竞得人自选，同周济南、南京、绍兴等多城宅地底价成交，土地市场分层明显。10月的最后两天，改革节奏仍在加快。10月30日晚济南市级五部门出台实施意见，与长沙、西安同日把落地城市推至16城；10月31日深夜南京以9个方面19条跟进，成为第17城，并提出“现房带押销售”这一此前17城中未见的新工具。土地端同步出现制度性节点：上海于10月28日发布“9·28”细则落地后首批宅地清单，两宗地块不强制现房销售、保留预售通道，但把“主体封顶+土地款全额缴清”设为取得预售许可的双重前提。

政策热度分析

本周热度变化集中在五处：中央从出台新文件转向调研与会议定调，本周无新增专项文件，倪虹河北调研把“六张网”放到“十五五”城市建设资金主通道位置，要求提升项目储备质量、拓展资金渠道，城市体检推进会首次在部级层面提出体检立法与标准化，体检结论对规划调整、更新立项的约束力将增强；约束点从交易端转向工程端，四地细则把封顶从工程状态变为责任签认，长沙将开发贷首次还本后移至竣工备案后、现金流改为单元滚动解压，重庆“三包一挂”整治补上发包承包链条，南京项目清单与烟台“能进能出”表明项目库质量取代申报意愿成为资金分配依据；需求端工具从新增额度转向降低门槛与用足存量，昆明把公积金改造成省内可携带的购房资格且不新增信贷，广西3亿元补贴启动五周核销63%、需警惕2027年一季度退坡后的需求回落，广州配售型保障房供需比约2.4:1、排队压力显现；土地市场“核心区竞价、外围托底”分层确立，杭州首宗销售方式自选地块经97轮竞价溢价48.53%成交，济南、南京、绍兴等多城宅地底价成交，四季度关键指标是底价成交占比与本土平台托底比例；制度重心开始从销售端向土地端与地方财政端传导，上海首批“8·28”后宅地用“不强制现房+土地款分期”换房企参与、同时以“封顶+土地全款”锁预售闸门，或成四季度核心城市供地模板，南京雨花台区在市级细则次日推出1.5亿元区级房补并按片区设13万与5万差异化档位，与广西补贴同属“分区、定额、先到先得”的额度管理逻辑，政策效力越来越取决于额度节奏而非发文层级。

来源：克而瑞研究中心整理

中央政策

住房城乡建设部：倪虹赴河北调研“六张网”地下管网与建筑垃圾治理，四季度项目谋划提速

据《中国建设报》10月26日报道，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹带队到河北石家庄调研城市地下管网建设、建筑垃圾治理工作，并主持召开“六张网”——城市地下管网建设、建筑垃圾治理工作座谈会。倪虹一行实地查看石家庄高铁片区建设项目工地、新石北路排水管网改造工程现场，了解施工进展，与一线工作人员交流并听取意见建议，随后召开座谈会，听取河北省住房城乡建设厅、石家庄市人民政府相关工作情况介绍，研究推进落实举措。河北省委主要负责同志会见倪虹一行，副省长金晖参加调研及座谈会。

倪虹在座谈会上指出，城市地下管网是“六张网”建设的重点中的重点，是提升城市安全韧性、支撑城市高质量发展的重要基础。“十五五”时期要在项目谋划上下功夫，拓展资金渠道来源，提升项目储备质量，强化质量安全监管，健全长效管理机制，让这项“里子”工程推进得更扎实、更系统。在建筑垃圾治理方面，倪虹强调这是城市精细化治理的基础性民生工作、是推动城市绿色低碳发展的重要环节，要求把生态环境保护要求贯穿于建筑垃圾治理全过程，健全治理体系，以更有力举措推动建筑垃圾治理效能不断提升。同日，倪虹还到建筑绿色低碳国家技术创新中心调研，提出要抢抓人工智能发展历史机遇、激活建筑领域数据资产、以建设安全舒适绿色智慧的“好房子”为抓手推进“四好”建设。

这次调研没有新文件，但资金与项目时序的信号很清楚。“六张网”已经被放到“十五五”城市建设资金主通道的位置上，财政部5500亿元地方政府债务结存限额、超长期特别国债对地下管网的既有支持，都意味着四季度到明年一季度是项目形成实物工作量的关键窗口。此时要求“提升项目储备质量”，实质上是在督促地方把前期手续做实，避免资金到位而项目接不住。“拓展资金渠道来源”也值得琢磨：土地出让收入收缩后，单靠财政和专项债难以覆盖管网改造规模，政策性金融、社会资本、REITs等组合会更重要。建筑垃圾治理与地下管网并列，则指向更新类项目的隐性成本，未来原拆原建、城中村改造测算需把建筑垃圾处置单独列项。对企业来说，四季度最现实的动作不是等新政策，而是核对自身在地方的管网与更新项目储备是否达到可申报深度。

住建部：城市体检工作推进会在晋城召开，明确体检贯穿城市更新全过程

10月27日，住房城乡建设部建筑节能与科技司在山西省晋城市召开城市体检工作推进会，会议消息经《中国建设报》10月29日刊发、住房城乡建设部官网同日转载。会议指出，今年全国设市城市已全部开展城市体检工作，各地在创新工作方法、拓展体检广度深度、加强体检结果应用等方面取得积极成效。

会议强调，要坚持城市内涵式发展、大力实施城市更新，各地应将城市体检贯穿城市更新全过程，持续深化城市体检与城市更新一体化体制机制，结合更新需要抓好专项体检，持续推动数智化建设，进一步加强城市体检立法和标准化建设，系统评估工作成效、统筹补齐短板弱项。与会代表现场观摩了晋城市白马寺山采煤沉陷区生态修复、阳电小区老旧小区改造、前进路口袋公园更新、东滩会片区一体化推进体检更新等项目；北京、天津、河北、山西等15个省（区、市）和新疆生产建设兵团住房城乡建设部门主要负责同志作交流发言。

这场推进会的分量，在于把“体检—更新”从流程衔接推向了体制安排。设市城市全部开展城市体检，意味着体检报告不再是一次性成果，而会变成更新项目的合法性来源和资金申报附件，这与南京把社区专项体检写进五年计划的做法对位。“加强城市体检立法和标准化建设”是部级会议层面首次给出的方向性表述，一旦进入立法轨道，体检结论对规划调整、更新立项的约束力会明显增强，地方编制更新计划的自由裁量空间随之收窄。会议选在晋城并观摩采煤沉陷区生态修复、老旧小区改造、口袋公园等项目，指向的是资源型城市和中小城市的更新路径，而非一线城市街区活化；下一阶段中央资金和政策注意力可能更多向“财力弱、底数差”的城市倾斜，省会与强二线更新项目则更依赖专项债和市场化资金。

地方政策

行政调控类政策

成都、合肥、长沙、西安、济南、南京接力落地“8·28”细则，落地城市扩至17城

10月26日，成都市住房和城乡建设局、成都市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局四川监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自印发之日起实施。文件以2026年8月28日为新老项目划断节点：8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的单体建筑工程应完成主体结构封顶，封顶标准为单体预售楼栋顶层顶板浇筑完成；同步有序推行现房销售，出让公告中未明确销售方式的，由开发企业结合市场需求自主确定，实行现房销售的项目在取得施工许可证后可收取不超过房屋总价5%的定金，开发企业违约不能按期交房的，购房人有权依约解除定金合同。在途项目分类衔接：8月28日（含）前已取得工规证的按原有政策执行；已取得国有建设用地使用权但未取得工规证的原则上执行新预售政策，经区（市）县政府评估风险、报市级部门备案后，2027年12月31日前可按原预售条件申请预售；历史遗留问题项目经评估备案后，2028年12月31日前可按原预售条件执行。

成都细则的另一半篇幅压在开发建设管理环节：实行项目开发公司制并通过项目电子手册填报拿地、主办银行、开发贷款、建设进度等信息；支持分期开发、分期办理施工许可、分期联合验收，最小施工单元为单位工程；推行“验登合一”实现“竣工即交证”；开发贷款按建设进度分批受托支付、与建设周期匹配；安全生产文明施工措施费单独列支、足额拨付，严禁任意压缩合理工期、严禁压缩混凝土浇筑等关键工序，强化分户验收，推行住宅工程质量潜在缺陷保险（IDI）。保障性质住房项目不适用本意见，预售资金与定金监管等细则另行制定。

10月25日，合肥市住房保障和房产管理局、市城乡建设局、市自然资源和规划局、市住房公积金管理中心、国家金融监督管理总局安徽监管局办公室五部门联合印发同题实施意见，自发布之日起执行，共包括全面加强商品住房预售管理、实施商品住房现房销售、加大融资支持力度、优化土地供应管理、持续做好开发建设管理五个部分。合肥把封顶认定写死为“主体承重结构施工至设计屋面标高并完成顶层浇筑”，以压缩“象征性封顶”“抢节点预售”的操作空间；预售资金实行全额、全过程监管，项目竣工验收且水电气等配套设施具备交付条件后方可解除，过渡期在途项目则须设定覆盖工程建设配套费用和必需运营资金的“重点监管额度”。融资端实行主办银行制，开发贷款、项目自有资金、现房定金全部纳入主办银行账户封闭管理，住房公积金中心在主办银行专设监管账户，并试点国有建设用地使用权量化登记、实现“分户土地使用权集合设定抵押”。配套方面，合肥同步推进“好房子”建设：8月10日已发布行动方案，2027年以后新出让土地原则上按“好房子”要求建设，今年计划建设运营10个保障性住房“好房子”项目、投用保障性租赁住房1.2万套、推进城市危房改造3000套。

10月29日、30日，长沙、西安相继印发同题实施意见，落地城市扩至15城。长沙封顶认定严于成都、合肥：单体建筑完成楼栋顶板混凝土浇筑，且须建设、勘察、设计、施工、监理五方出具签章的《主体结构分部工程质量验收记录》；预售资金全额存入市级监管账户，竣工验收且水电气配套具备交付条件后解除；现房销售实行“优先选择＋公告公示”，定金不超过总房款5%；并规定8月28日后签订开发贷合同的项目首次还本原则上在竣工备案后。西安从预售管理、现房销售、土地供应、开发建设管理等七方面提出24条，封顶须经属地住建部门核查通过后方可办理预售许可，现房销售方案报属地备案后组织销售。两地共性条款集中在供给端减负：土地出让价款可在建设周期内分期缴纳、余款两年内缴清不计利息，企业凭出让合同即可办理规划与施工许可、实现“拿地即开工”；长沙另支持按最小单元分批施工与验收，现房销售项目城市基础设施配套费可延至备案前缴纳。

同日（10月30日）晚间，济南市住房和城乡建设局联合市自然资源和规划局、市行政审批服务局、济南住房公积金中心、国家金融监督管理总局莱芜监管分局印发同题实施意见，从预售管理、现房销售、主办银行、土地供应等六方面落地。封顶认定与长沙同处最严一档：新出让地块申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶，且建设、勘察、设计、施工、监理等参建各方须出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》；在途项目以工规证和许可变更为要件分类衔接，8月28日前已取得工规证（含8月28日后变更）的按原政策执行，已发布出让公告但未取工规证的，2027年1月底前取证、经属地政府确保按期交付并报市住建部门备案后，2027年底前仍可按原预售条件申请。现房定金不超过总房款5%、全额入监管账户；土地款首付不低于50%、余款一年内缴清，现房销售项目可延至两年，分期不计息，并推行分户建设用地使用权集合抵押。济南本轮最具实质性的条款在公积金端：购买现房项目可核减住房套数认定，且额度上浮可与高品质住宅、多子女家庭、高层次人才等政策叠加，叠加后单人缴存家庭最高可贷170万元、双人及以上最高240万元

10月31日晚，南京市住房保障和房产局、市城乡建设委员会、市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局江苏监管局、国家税务总局南京市税务局五部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》，自发布之日起施行，包括加强预售管理、推动现房销售、实施项目公司制、实行主办银行制、优化土地供应和规划管理、完善开发建设管理、加大融资支持力度、落实税收支持政策、强化部门协调等9个方面、19条。至此，“8·28”细则落地城市增至17城，南京为江苏省内继苏州之后第二个落地城市。

重庆：启动房屋市政工程“三包一挂”专项整治，11月30日前完成全覆盖排查

10月28日，重庆市住房和城乡建设委员会在官网发布《关于开展全市房屋市政工程发包与承包违法违规行为专项整治行动的通知》（落款10月26日），在全市开展房屋市政工程发包与承包违法违规行为专项整治。整治覆盖全市在建房屋市政工程，目标是实现发包与承包行为全覆盖排查，对查实存在违法违规行为的责任企业、责任人员100%约谈、100%依法查处。整治列明九类问题：违法发包、转包、违法分包、挂靠、“以包代管、包而不管”、分包单位准入把关不严不实、未开展项目合同信息登记、未落实质量安全责任体系、农民工工资支付管理不到位。其中“以包代管、包而不管”的认定标准细化到“总包单位未按规定派驻关键岗位管理人员，或仅名义上派驻、到岗不到位、履职流于形式”“未依规落实技术交底、现场巡检、危大工程管理、分部分项验收、安全教育培训、人员实名制管理”等具体情形。

实施分三阶段：10月底前动员部署并组织参建各方自查自改；即日起至11月30日集中整治，区县对本辖区在建监管项目全覆盖排查、市住建委同步排查市管项目，12月8日前报送书面总结及两张统计表；12月1日至31日总结提升，2027年1月起转入常态化管理并开展“回头看”。处置上，查实的违法违规行为依次实施责令整改、警示约谈、行政处罚、停业整顿、吊销资质、停止执业、吊销执业证书，严重处罚信息推送“信用中国”实施联合惩戒，涉违纪移送纪检监察部门；执法依托“五位一体”联动检查机制，强调“问题在现场、根子在市场”，推动监管从“事后查处”向“事前预防、事中管控”转变。

这份通知直接对象是建筑市场，但对房地产的意义在于补上了“8·28”改革之后工程端约束的最后一段链条。销售制度改革管住预售门槛和资金监管，成都、合肥细则把封顶认定与工期压缩写进条文，重庆则把总包、分包、劳务的主体关系纳入排查；三层叠加后，房企对项目的控制力不再只取决于融资能力，而取决于能否穿透管理到分包和班组。认定标准细化后，“派驻人员与施工单位无实际劳动关系”“仅名义上派驻、到岗不到位”等情形有了可核查口径，传统“挂证+挂靠”做法在重庆将难以维持。“问题在现场、根子在市场”的定位，把质量安全归因上移到发包环节，并与资质动态核查、全国建筑市场监管平台“资质异常”标注形成闭环，长期会推高中小施工主体合规成本、加速行业集中度上升。风险在于整治期两个月且转常态化后仍有“回头看”，短期可能出现排查整改与局部停工，对11—12月竣工交付节点构成工期扰动。

住房金融类政策

昆明：放宽公积金贷款受理条件，云南州市职工10月26日起可在昆明申贷

10月25日，昆明市住房公积金管理中心发布《关于放宽住房公积金个人住房贷款受理条件的公告》，10月26日起正式实施，期限1年。公告分两个层面：一是针对昆明市缴存住房公积金的职工家庭，从未使用过公积金贷款的，购买自住住房时可申请一次；二是面向云南省其他市、州缴纳住房公积金的职工，在昆明购买自住住房时可申请公积金贷款，即首次在市级层面明确省内异地缴存职工可在昆明申贷。据昆明市住房公积金管理中心披露，双职工家庭最高可贷额度80万元、单职工最高40万元；针对云南除昆明之外市州职工在昆明购房的，套数认定仍按原规定执行。

昆明此举的背景是省内公积金资金池仍有余量而市场需求偏弱。云南省公积金个贷率长期低于全国平均水平，省内缴存余额规模较大而贷款投放不足；昆明作为省内唯一的大型城市，集中了优质教育、医疗等公共资源，州市居民在昆明置业的需求长期存在但受限于公积金属地管理。放宽后，州市缴存职工的公积金使用范围由缴存地扩展至省会，实质是把省内分散的资金池向昆明导流。

昆明这条政策的分量，在于把公积金从“属地福利”改造成了“省内可携带的购房资格”。云南公积金个贷率长期低于全国平均水平，资金池本就有闲置，放开省内异地缴存职工在昆申贷，本质是“用存量额度换增量需求”，不新增信贷规模、不直接推升居民负债率，与近期多地放宽装修、物业费提取属于同一逻辑：降息和降首付空间收窄后，地方能用的余量主要在公积金提取与受理两端。1年期限带有明显试水性质，说明主管部门对虹吸效应规模并无把握，后续应观察昆明外来缴存职工贷款笔数占比，以及州市公积金个贷率是否明显下降；若后者下降过快，不排除提前收紧或改为额度总量控制。对昆明市场的作用也要打折扣：双职工80万元、单职工40万元额度可覆盖相当比例总价，但审批链条与开发商回款节奏存在摩擦，州市购房者首付筹措能力也弱于本地家庭，更可能改善置换和改善型需求，而非显著放大刚需总量。更值得关注的是区域分化：省会放开异地申贷会加速省内人口与资金向昆明集中，州市楼市可能进一步走弱。

广西：购房补贴申请金额升至1.71亿元，启动五周核销63%

10月27日，广西壮族自治区人民政府新闻办公室举行“让人民评价——久久为功惠民生”系列主题新闻发布会（第十二场），通报广西多措并举推动房地产市场平稳健康发展的进展。促消费方面，自治区近期再次筹集近3亿元资金开展新一轮购房补贴活动，购新房、买车位、置商办均纳入补贴范围，卖旧买新、新市民、多孩家庭等符合条件的还可“补上加补”、叠加最高可申领3万元；截至10月26日，申请金额1.52亿元、占总额度55.7%，惠及1.2万余户家庭。全区共有9625人次申请叠加补贴，其中新市民4764人次、初育和多子女家庭3009人次、新毕业大学生1279人次，三类合计占比93.7%；各地房企同步发放5000多张专属优惠券，每张可抵1万元购房款。自治区住房城乡建设厅披露，截至10月28日，2026年新建商品房购房补贴活动已有13636人申请、申请金额1.71亿元、占总额度62.99%。

公积金端同步扩面。今年10月起，广西全面实行灵活就业人员与单位职工同权同策，进一步扩大建制缴存覆盖面，并把租房、购房、建造、翻建、大修自住住房、装修、支付自住住房物业费等住房消费全部纳入公积金提取范围，同时持续推进“商转公”落地并对多子女家庭实行贷款额度倾斜。1—9月，全区177万缴存人提取公积金348亿元用于住房消费、金额同比增长12%，为3.4万户家庭发放公积金贷款146.48亿元、同比增长19.3%。供给与防风险方面，全区建设筹集各类保障房73万套、惠及150多万困难群众，安排1000万元专项资金支持租住保障性租赁住房的新毕业高校毕业生；截至9月末，城市房地产融资协调机制已纳入“白名单”项目1007个，银行累计授信审批1494亿元、发放贷款1333亿元，累计推动441个保交房项目进入“白名单”、发放贷款超270亿元，房贷最长年限由30年延长至40年；1—9月全区商品房现房销售面积占总销售面积的37.7%，二手房交易量占商品房交易总量的44.8%，今年以来累计投入近69亿元支持房地产市场平稳健康发展。

广西这组数字的意义，在于给出了财政补贴类工具当前最真实的核销效率。3亿元总规模、启动五周核销63%，说明额度管理比政策发文更值得跟踪；若无追加，按此速度额度将在年末前后见底，四季度成交中会包含一部分“赶申领”的提前兑付需求，2027年一季度则可能面临补贴退坡后的需求回落。叠加结构也决定了政策精准度：新市民、多子女与初育家庭、新毕业大学生三类合计占叠加补贴人次的93.7%，工具明确指向无房和新增落户人口，再叠加市县补贴与企业优惠券，形成“自治区+市县+企业”三级资金结构，对去化困难的中小城市更有效，对南宁等核心城市边际影响有限。10月起灵活就业人员与单位职工同权同策，是本轮最具制度含义的一条，与新修订《住房公积金管理条例》自愿缴存条款衔接；但与“房贷最长年限由30年延长至40年”组合后，实质是用更长负债周期换取更低月供，对收入波动较大的灵活就业群体，月供可承受但长期风险上行，后续应观察该群体贷款不良率是否出现结构性变化。另需提示，财政累计投入近69亿元的口径包含保障房与“白名单”相关支出，并非全部为需求端补贴，测算“补贴拉动成交”倍数时不宜直接做除法。

存量更新及住房保障类政策

江西：城市更新“四化协同”，四级规划实施体系与省市县三级项目库成型

据《中国建设报》10月26日报道，江西以体系化制度引领、集成化政策供给、多元化模式创新、分类化项目试点的“四化协同”推进城市更新。制度引领方面，江西已出台《江西省城市更新条例》，编制省“十五五”城市更新规划，印发《江西省城市更新规划编制实施细则（试行）》，明确“城市更新专项规划—片区策划方案—项目实施方案—年度计划”四级规划实施体系；同时建立省城市高质量发展统筹协调机制，全省11个设区市均建立市级统筹协调机制，省市贯通联动格局基本形成。

政策供给方面，宏观层面由省委、省政府印发《关于推动城市高质量发展的实施意见》明确“干什么”，操作层面印发《江西省城市更新项目库管理办法（试行）》建成全周期管理的项目库，并搭建城市体检更新一体化信息平台，推动建立省市县三级城市更新项目库。模式创新方面，健全多元资金引入模式，建立政策性金融工具支持城市更新工作机制，引导金融机构聚焦城市更新重点领域加大投放；九江市开发“历史建筑保护利用场景贷”，已覆盖历史建筑42处。项目试点方面，选定12个老旧街区（厂区）改造项目开展试点，重点探索片区统筹实施、投建运一体化等可持续模式，并以共建共治共享机制推动更新成果群众可感可及。

江西的可观察价值，在于它把城市更新从“项目清单”做成了“可运转的行政系统”。四级规划实施体系——专项规划、片区策划、项目实施方案、年度计划——解决了更新项目最大的痛点：合法性来源不清。过去大量项目卡在“为什么要改这一片”的论证环节，现在每个项目都能回溯到上一层依据，既提高审批可预期性，也压缩个案谈判空间；参与者的机会窗口从“拿到项目”前移到“参与片区策划”。省市县三级项目库与体检一体化信息平台的组合，是中央“先体检、后更新”要求的地方版实现：体检数据与项目库放在同一系统，“体检—问题清单—项目入库”形成自动流转链条，一旦跑通，更新项目产生方式会从“地方申报”转向“数据驱动”，掌握体检数据采集与诊断能力的机构事实上掌握项目入口。九江“历史建筑保护利用场景贷”覆盖42处历史建筑，是对“历史建筑如何融资”的实质探索；但还款来源仍依赖场景运营收入，银行风控需从抵押导向切换到现金流导向，这恰是当前多数地方金融机构尚未准备好的部分。

广州：第二批配售型保障房4663户通过资格审核，对应房源1934套

10月26日，广州市住房保障办公室发布广州市2026年第二批市本级配售型保障性住房申请家庭资格审核结果通告。经对参加资格审核的5164户申请家庭进行审核，4663户家庭符合申购条件、440户不符合、61户自愿放弃，通告期限5个工作日（2026年10月26日至10月30日）。本批次推出房源1934套，分布在萝岗和苑、城隍玥府、望庐花园三个项目，其中萝岗和苑1597套；户型为两房943套、三房991套。按计划，审核结果公布后依次为摇号确定选房顺序号（预计11月上旬）、发布选房通告（11月中旬）、选房认购与合同签订（11月中旬起）。

同期，青岛市住房和城乡建设局发布关于配售型保障性住房腾退房源常态化选房的通知，自2026年10月26日起，城阳区和达·智慧生态城、双利城央府（北区）项目腾退房源转入常态化配售程序，面向已取得轮候入库资格且尚未选房的申请人，采取按日选房、随到随选、先到先选的方式，剩余房源全部选房完成为止。

广州这组数字的价值，在于给出了配售型保障房当前最真实的供需比。4663户合格家庭对应1934套房源，约2.4:1，说明配售型保障房仍然稀缺，但结构性问题已经出现：约六成通过审核的家庭本批次选不到房，排队时间将成为决定政策体感的关键变量，而非准入门槛。这与深圳此前降低社保年限、缩短交易核查年限是同一问题的两面——放宽准入容易，增加供给难；后续批次供给若跟不上，放宽门槛只会拉长排队时间并消耗政策信誉。本次供给结构中三房991套、占比51%，最值得注意，说明保障对象已从“单身与新婚家庭”扩展到“有子女家庭”，与国常会把住房支持纳入生育友好型社会的方向一致；户型结构变化会直接改变项目去化节奏与总价区间，参与配售型保障房代建的企业，产品定位需从“紧凑两房”切换到“功能三房”。青岛“常态化选房”提供了一条去化存量保障房的新路径，腾退房源随到随选、先到先选，可缩短空置期与资金占用，但绕开了集中摇号的公平性安排，需要配套透明的剩余房源实时公示机制。

江苏高院：印发城市更新司法保障20条，明确受影响住户的适度容忍义务

据《人民法院报》10月26日报道、住房城乡建设部官网10月27日转载，江苏省高级人民法院近日印发《全省法院服务保障城市更新行动司法措施》（以下简称《措施》），共20条，包括推动城市更新重点领域行政争议实质化解、加强民商事审判服务保障、深化多元解纷与协同治理、完善组织保障等内容，强调发挥司法职能作用，服务保障全省城市更新行动在法治轨道上推进。文件未标注成文日期，以《人民法院报》10月26日刊发、住房城乡建设部官网10月27日转载为本周公开节点。

《措施》要求保障城市更新专项规划实施及行政审批、许可依法有序推进，精准服务老旧小区综合整治改造，监督危险房屋治理活动依法规范实施，推动老旧街区、城中村等更新改造。民商事审判层面，要求高效审理建筑物区分所有权、业主撤销权、知情权等纠纷，对因小区综合整治改造受采光、通风、噪声等不利影响的住户，明确适度容忍义务，并依法确定补偿标准和范围；同时要求以司法智慧助力历史建筑活化利用，依法审理历史建筑、文物保护建筑的修缮、改造、租赁、运营引发的纠纷，平衡城市风貌保护、建筑安全整治、居民利益保障与市场主体经营需求。执行层面，要求健全涉城市更新案件立审执破协调机制，做到快立、快审、快执，对涉及同一更新项目的系列案件原则上统一审判执行标准，并通过发布典型案例、印发会议纪要、召开条线会议统一全省法院涉城市更新案件的法律适用标准。

这是“城市更新”从行政推进走向司法定分的第一份省级系统文件，其分量不亚于一份更新条例。它解决的是更新项目最大的非技术风险——个别权利人不同意导致的停滞。“明确适度容忍义务”实质是在司法层面为多数决策开出通道，把效率风险从行政环节转移到司法环节；配合“同一项目系列案件统一审判执行标准”，更新争议的裁判结果有了可预期性，项目停滞的时间成本明显下降。对企业而言，成本变量从“谈判周期”换成“补偿标准”：工期与停滞不确定性下降是利好，但“依法确定补偿标准和范围”意味着补偿将被明码标价，过去靠个案压价的空间收缩；参与江苏老旧小区、老旧街区与历史建筑类项目的企业，应在投资测算中单列合规补偿与可能诉讼成本，并把施工期采光、通风、噪声管控做成可执行方案。历史建筑活化利用单独条款值得记录，司法给出明确纠纷处理口径后，金融机构对其现金流判断会更有依据，与九江“历史建筑保护利用场景贷”形成呼应。不确定性在于“适度容忍”边界仍缺典型案例，容忍范围、补偿倍数与举证责任裁量空间较大，建议跟踪江苏后续典型案例再评估实际力度。

烟台：印发城市更新行动项目管理办法，中央财政支持项目实行“能进能出”

据烟台市人民政府网站10月28日发布，烟台市住房和城乡建设局经市政府同意印发《烟台市城市更新行动项目管理办法》（烟建城乡〔2026〕11号），适用于《烟台市城市更新重点项目计划（2026—2028）》的管理工作。办法依据财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》（财办建〔2026〕14号）制定，明确了项目的入库与退出规则：申请增补入库的项目须属于中央财政支持的重点样板片区建设或机制建设方向、已完成立项、已落实项目资金、2028年底前能够完工；因客观因素无法实施、实施内容发生重大偏差、进度调整无法按期完成的项目可申请替换，替换项目应类型相同、数量一致、建设与投资规模相近；项目增补与替换原则上每年不超过1次，按申报、初核等程序组织。

这份文件回答的是中央财政支持城市更新行动的一个关键问题——项目名单不是终身制。“能进能出”把绩效压力传导到项目层面：中央财政支持是竞争性分配，资金拨付与绩效目标挂钩，烟台以正式文件把替换条件、对等原则与程序固化，等于提前为项目失败预留合规出口，避免2028年验收时出现“资金已拨、项目未完”的被动局面；相应地，进入名单的项目也承担了2028年底前完工的硬约束。入库门槛写死“已立项、已落实资金、2028年前可完工”三个前置条件，说明地方争取中央资金的竞争已前移到项目储备质量，这与倪虹本周在河北调研时“提升项目储备质量”的要求直接呼应；对参与者而言，机会窗口在入库之前，名单锁定后每年仅一次调整机会，中途切入空间很小。“类型相同、数量一致、规模相近”的替换原则表明项目库管理偏保守，替换既不扩容也不缩水，本质是保护绩效目标总量口径；后续可跟踪烟台是否披露实际替换案例，这将构成观察中央财政支持城市更新执行刚性的首批样本。

南京：印发城市更新五年行动计划，511个项目排出“十五五”施工图

10月28日，《南京市城市更新行动计划（2026—2030年）》正式印发，10月29日经南京市政府网站及《新华日报》全文披露。计划以创新活力提升、宜居家园焕新、绿色生态提质、安全韧性强基、历史文脉赓续、智慧治理增效六大行动、18项任务，排出511个项目，是“十五五”开局之年首个把城市更新落到项目清单的省会城市方案。

指标口径可分四类。居住端，全面完成2000年底前建成的老旧小区改造、再完成约100个2005年底前建成的老旧小区，新增城市在册危房年度“动态清零”，5年培育建设100个完整社区，并开展城市社区专项体检、制定市级完整社区建设推进方案。空间端，重点推动新街口活力街区、长江路文博街区等31个城市活力中心区，推出30个老旧街区更新改造典型案例，推进立力煤矿、金陵船厂等35个老旧园区厂区改造，新建改建体育公园50个、嵌入式球类运动场地200片以上、盘活19处城市桥下闲置空间、完成300条街巷整治并建成60条精品街巷。韧性端，改造城市地下管网约1100公里、公共供水管网漏损率降至8.5%、建成区海绵城市达标面积比例不低于80%。治理端，建设房屋建筑“一张图”、实现房屋建筑与市政设施赋码，城镇房屋基础信息数字化率达95%、城市基础设施生命线安全工程有效覆盖率85%、城市运行管理服务平台覆盖率100%。

南京这份计划的价值不在项目数量，而在它示范了城市更新从“规划语言”转向“项目语言”的组织方式。511个项目配18项任务，等于把五年更新投资做成可分解、可考核、可投标的清单，与六部门33号文“有序实施1500个重大工程”的中央口径形成上下对齐，意味着“十五五”城市更新资金分配将越来越依赖项目库质量，而非地方申报意愿。最值得注意的指标是“城镇房屋基础信息数字化率95%”——把房屋赋码写进更新计划，等于承认没有底数就没有更新对象，这与住建部推行的房屋建筑统一代码制度是同一套技术底座，更新项目前期工作将从“测绘+评估”变成“调库+核码”，前期费用与周期均会下降。青年社区被单列为一项行动，是省级文件向市级计划传导的样本：江苏本月印发支持青年社区建设若干措施，南京随即把青年社区写进511个项目，说明“好房子—青年社区—完整社区”这条产品线已具备从省级政策到市级项目的完整链路，房企产品研发应对接这套指标，而非沿用刚需/改善的旧分类。

城市规划及土地利用类政策

上海市发布小陆家嘴更新规划

10月25日，上海首批10个商务楼宇更新试点单元之一，《小陆家嘴商务单元更新提升规划暨LJZ-01单元控制性详细规划》正式发布，已获市政府批复，成为首批试点中第九个获批单元。规划范围约2.4平方公里，西、北至黄浦江，东至东方路、浦东南路，南至东昌路、浦东大道，以“璀璨明珠，盛世光华”为总体愿景，提出“一心、三片、多射、多点”的开放式空间结构。核心动作有两个：一是港务大厦迁建，原址腾出空间打造“明珠广场”，从东方明珠环形观景平台延伸至黄浦江边，形成面向江面、串联两岸的城市舞台；二是围绕上海中心、金茂大厦、环球金融中心“三件套”新建陆家嘴云廊系统，总建筑面积约1.7万平方米，其中与云廊结合的新增建筑面积约6000平方米，最快今年年底开工。更新行动分四方面展开：59栋商务楼宇焕新升级，推动功能复合与空间优化，提升商务生态与运营服务，升级街区环境与基础设施；目标不是楼宇修缮，而是推动小陆家嘴从单一金融商务区向功能复合的世界级中央活动区迭代。

这条规划的分量不在2.4平方公里，也不在云廊和广场本身，而在于它给中国最成熟商务区的存量更新定了一个制度样本：土地增量归零之后，核心商务区竞争力不再来自新建写字楼，而来自公共空间供给与功能密度的重新配比。小陆家嘴以全市约0.5%的土地贡献近14%的经济总量，但59栋楼宇中超四成楼龄已满20年，2026年二季度写字楼空置率13.5%、租金6.76元/平方米/天，硬件老化叠加“白天商务密集、夜间活力不足”的结构性短板，说明传统CBD模式已触到效率天花板。上海的选择不是继续加密办公，而是把港务大厦这样的黄金地段商办存量腾退出来还给公共空间，用明珠广场和云廊把“三件套”从孤立塔楼串成可步行、可停留的城市系统，逻辑从“土地财政”转向“空间财政”——靠楼宇租金、产业税收与区域品牌价值长期提升兑现更新收益，而非一次性出让。更值得记录的是它对“城市更新”边界的重新定义：更新对象从住宅小区、老旧街区延伸到顶级金融商务区，更新内容从物理修缮转向功能转换与运营服务，一线核心区城市更新正从“补短板”进入“提能级”。后续观察指标不在开工仪式，而在两个数字：云廊与明珠广场建成后片区公共空间增量能否转化为楼宇去化率与租金企稳，以及“楼宇功能转换、增加配套居住与服务功能”条款能否在核心区真正打开商办特性的政策口子。

杭州：“8·28”后首宗涉宅地溢价48.53%成交，销售方式由竞得人自选

据浙报传媒地产研究院追踪与浙江省自然资源网上交易系统，杭州钱江世纪城核心单元XS010304-07地块于10月30日出让，这是自8月28日商品住房销售新政之后杭州挂牌的首宗涉宅地块。地块出让面积22207平方米、容积率2.5、可建面积55517.5平方米，起始总价199863万元、起始楼面价36000元/平方米，限高80米，为全市住宅品质提升试点项目，须符合《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》要求。地块位于钱江世纪城板块核心区域，与杭州国际博览中心仅相隔奔竞大道，距离奥体中心体育场约1公里。出让须知明确：该地块商品住房销售方式由竞得人自行选择，选择现房销售的须在土地出让合同中约定，这是“8·28”新政后杭州首次把预售与现房的选择权写进土地出让条件。竞价环节共18家房企报名，经97轮报价，最终由滨江集团以29.69亿元摘得，成交楼面价约53471元/平方米、溢价率48.53%；周边在售项目参考均价约8.5万至9.6万元/平方米。

土地市场同步给出价格信号。10月26日，济南中央商务区西片区城市更新（一期）两宗住宅用地以底价104626万元成交：DMLD-01-09地块容积率1.2、出让面积5134平方米，成交楼面价约20793元/平方米，创下济南住宅用地拍卖市场新高；另一宗DMLD-01-10地块容积率1.8、出让面积28289平方米，成交楼面价约18031元/平方米。两宗地块为捆绑出让，竞买人为保利山东置业和历下城发，需无偿配建不低于200平方米托育机构，并在中央商务区西片区城市更新C地块内无偿代建不少于10500平方米地上公共配套。“8·28”新政以来济南住宅用地成交20余宗、另有1宗终止挂牌，整体以底价成交为主。同日，绍兴、湖州、嘉兴四宗涉宅地合计约26.5万平方米全部底价成交、均由本土企业竞得。10月27日南京出让的3宗住宅用地全部底价成交、总出让金6.26亿元，10月28日无锡集中出让15宗住宅用地，滨湖区、新吴区、梁溪区三宗核心低密地块分别由旭辉建管联合体、建发房产、中铁置业摘得，单宗最高成交价7.38亿元、最高楼面价16000元/平方米。

杭州这份出让须知是本轮销售制度改革最重要的落地细节之一，因为它把制度选择权写进了土地合同。“由竞得人自行选择”是顶层设计原意，但落到具体地块上是第一次：“8·28”通知原则是“优先选择现房销售”，各地细则多为“鼓励”“优先”，杭州直接在出让须知中把选择权交给竞得人，等于承认现房与预售是两种并列开发模式，由企业根据资金成本与去化节奏决定；后续城市出让文件中“销售方式”一栏将明显分化，核心区高总价地块更可能选择现房以溢价，外围快周转地块仍会选择预售。起始楼面价36000元/平方米与品质提升导则绑定，说明“优质优价”供地逻辑已经成型，企业拿地不再只是算账，还要满足可核查的品质标准，设计能力重新成为竞争力的一部分。48.53%溢价率与同周多城底价成交并存，是四季度土地市场最准确的分层写照：杭州这宗地经18家房企报名、97轮竞价，说明核心区稀缺地块叠加“销售方式自选+品质导则”的制度供给，仍能撬动市场化房企真实竞价；而济南中央商务区西片区两宗地底价成交、绍兴湖州嘉兴四宗涉宅地全部底价成交且均由本土企业竞得、南京3宗宅地亦全部底价成交，“核心区竞价、外围托底”的分化比溢价率本身更值得记录。需跟踪该地块最终在出让合同中约定的销售方式，这将是观察企业对现房模式真实意愿的首个样本；济南两宗地捆绑出让并附带托育机构与10500平方米公共配套代建，本质是以配建换地价，这类隐性成本在测算时容易被忽略。综合看，四季度土地市场关键指标不是溢价率，而是底价成交占比与本土平台托底比例。

上海：挂牌“8·28”后首批两宗宅地，不强制现房销售，预售须“封顶+土地款缴清”双达标

10月28日晚，上海市土地交易事务中心发布2026年第十一批次拟出让住宅用地清单，共2宗涉宅地块，分别位于浦东新区新杨思和宝山区南大，总出让面积4.96公顷、总建筑面积约8.91万平方米、起始总价约41.55亿元；10月29日晚公布交易时间，将于11月30日举行现场交易会。浦东新杨思地块（杨思社区Z000602单元20Da-03）出让面积18958.55平方米、容积率2.5、建筑面积47396.38平方米，起始价26.55亿元、起始楼面价56020元/平方米，须配建不少于1000平方米社区配套，为原整幅住宅用地拆分后先推出的北半幅；宝山南大地块（W12-1301单元84-13）出让面积30635.78平方米、容积率1.36、建筑面积41664.66平方米，起始价15.00亿元、起始楼面价36000元/平方米，为板块内近年少见的低密纯宅地。

这批供地的信号意义大于地块本身。上海给出了“优先现房”而非“强制现房”的执行样本：改革方向不退，但把选择权留给企业，代价是预售门槛被抬到物理极限——封顶已是行业最严的工程节点，再叠加“土地款全额缴清”，等于把预售的资金回笼时点与拿地成本完全绑定，企业无法再靠“边分期欠款、边快速卖房”做资金腾挪。对房企而言，这是一次明确的规则重写：拿地端的流动性宽松（定金20%、一年分期、30个工作日交地）是给前端的，销售端的回款后置（封顶+全款+竣工备案后才放个贷）是收后端的，两端的净效应是把项目从“高周转”推向“重资产长周期”，测算模型必须重做。另一个容易被忽略的细节是地块规模——2宗地建面分别4.74万、4.17万平方米，杨思地块由整幅拆出北半幅，单宗总价从50多亿元降至30亿元量级。现房销售把资金占用周期从约6个月拉到30个月以上，地方自然会把单宗门槛调低、把地块放到更核心的位置，这是供地逻辑对新制度的被动适配，四季度核心城市供地普遍会循此路径。后续观察指标不在成交与否，而在两处：一是11月30日两宗地的报名家数与溢价表现，这将直接反映房企对“后现房销售时代”的利润测算；二是出让合同最终是否约定现房销售，那是企业对现房模式真实意愿的首个公开答案。

IN THE END