“那天是周一，挂牌价刚调整下来，客户在房子里从下午五点一直待到六点半，其间还有两组客户来看房。”资深经纪人小黎说，了解到客户有购买意向，他当即联系业主，约一个小时后，业主赶到签约中心，这单在20天左右顺利过户交房。
这是当下二手房市场的一个成交缩影，用小黎的话说，客户有三年看房的积累，对市场很了解；他维护这套房源也已两年，知根知底。即便如此，双方价格差距依然不小，最终靠客户加价、业主降价，才促成了这笔交易。
把视线从这一单拉向全市：北京市住建委官网数据显示，10月北京二手住宅网签量为13081套，同比增长8.2%，环比下降17.0%。单月环比回落引发市场关注；但综合机构分析来看，这一回落更多的是受高基数、“十一”长假和网签滞后等统计与节奏因素影响，实际交易热度并未同步走弱，市场正从“量升”转向“价稳”，结构性修复特征明显。
10月北京二手住宅网签量为13081套，同比增长8.2%，环比下降17.0%。资料图片
网签量环比回落，机构称市场实际热度未降
“跟以往比，现在房价下来了，很多观望的客户觉得房价差不多就开始入手了。”小黎说，现在买房的客户多数还是刚需，包括首套、婚房、上学等需求。
对于10月北京市二手住宅网签量环比下降17%，北京链家研究院分析师冷会认为，网签量环比下降主要受统计因素影响，10月份工作日数量少于正常月份，网签量下降是正常现象。实际上10月份二手房市场热度相较9月份还有所提升，北京链家实际签约量环比有小幅增长。
中原地产首席分析师张大伟认为，一方面是因为9月基数被抬高了。9月本来是传统的成交旺季，加上此前政策利好的持续发酵，部分需求被提前释放，10月就要消化这个高基数。另一个原因是网签的滞后性，10月有长达8天的国庆假期，假期期间的成交会延后到节后陆续网签，数据天然存在“假期真空期”。
拉长周期看，中原地产研究院统计显示，前10个月北京二手住宅网签合计150344套，比去年同期上涨5.4%。张大伟认为，单月回落掩盖不了今年二手房成交量整体高于去年的事实。
另据我爱我家研究院统计，尽管环比有所回落，但10月成交表现仍处于高位，网签规模位列2017年以来历史同期第三高，仅低于2020年10月和2024年10月，“银十”成色优于往年同期。累计成交量方面，1-10月北京二手住宅累计网签套数创2022年以来历史同期新高。
从“量升”转向“价稳”，真实需求仍在
“我的房子挂了有半年多了，看房的人不少，但谈的价格我接受不了。”李女士说，因为不急于出手，她不想让价太多，“卖不掉也没关系，大不了等到明年。”目前，像李女士这样心态的业主也有不少。
据张大伟分析，二手房市场的热度，正在从“量升”转向“价稳”。前几个月挂牌量激增、以价换量，推动成交量快速放大；到了10月，急售的低价房源逐步消化，买卖双方进入新一轮博弈，成交节奏自然放缓。量缩，不代表需求消失了，而是市场在筑底企稳的过程中，价格预期开始收敛。
价格层面，据我爱我家研究院监测，10月我爱我家北京二手住宅交易均价环比跌幅较上月略有扩大，但同比跌幅已不足2%，较9月大幅收窄4.2个百分点，同比跌幅实现连续7个月收窄，价格正处于止跌企稳的通道中。
冷会也表示，10月二手住宅成交价格走势总体平稳，多数城区价格保持稳定或略有波动。
在我爱我家研究院看来，10月北京二手住宅网签量同比明显增长，一方面源于市场本身的持续回温，另一方面离不开“9·29”贴息政策带来的正向拉动。
据我爱我家研究院数据，2026年内我爱我家符合面积120平方米以下、总价150万元以内的住房成交占比为23.6%；而10月该类住房成交占比提升至24.6%，较年内均值提升1.0个百分点，较9月提升0.7个百分点。
事实上，多家机构的观察相互印证一个事实：网签量环比回落的背后，真实需求并未收缩。
业内：急售房源出清后，议价空间收窄
真实需求仍在的另一佐证是，新房市场延续热度。中原地产研究院数据显示，10月北京新建商品住宅网签4753套，环比微涨1.7%，延续9月以来热度；前10个月新建商品住宅网签37939套，同比上涨8.4%。新房、二手房累计成交双双跑赢去年同期。
张大伟认为，新房和二手房出现分化，背后是需求逻辑不同。从成交结构看，当前市场是一轮结构修复行情。刚需二手房靠以价换量完成去化，改善新房靠产品力承接升级需求，两条线并行，共同撑起同比双增长的基本盘。
张大伟表示，短期来看，二手房成交量环比回落、市场从亢奋回归理性，接下来一两个月，成交量大概率在当前平台期震荡整理；价格端，急售房源出清后议价空间收窄，房价有望逐步走稳。
我爱我家研究院预判，四季度，前期积压需求叠加政策利好有望持续发酵，将共同托举北京二手房市场，刚需群体入市意愿有所提升。不过市场修复仍以结构性行情为主，房源之间分化依旧存在，购房者可结合自身实际需求理性选择入市时机。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 柳宝庆
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