撰文：十一郎 北京楼市 · 土地出让
11月2日17点，昌平歇甲B地块的竞买申请截止。
系统里只进来一个名字：中建智地+未来科学城。报价29.36亿元，一分没加，就是底价。
这是北京「8·28」现房销售新政落地之后第一块挂牌的住宅用地。11月3日下午，它以底价成交。
大家好，我是地产十一郎，今天给大家盘一盘北京现房新政后的这场只有一个人的土拍。
一个人报名，就不存在第二轮报价。所以这场拍卖没有悬念。
那么，有悬念的是另一件事——为什么只剩下一个人。
地产十一言
01
来考试的只有一个
先把这块地看清楚。
用地8.89公顷，规划地上建面10.09万㎡，拆成两宗住宅加一宗社区服务用地。北边0049地块容积率1.01、限高36米，南边0077-01容积率1.6，同样限高36米。起始价29.36亿元折下来，成交楼面约3万元/㎡，比隔壁国贤府PARK的2.85万元高约1500元。
— 出让公告要素，与招标计划之间隔了二十天｜制图：地产十一言
紧邻17号线天通苑东站，往北是未来科学城，往南是望京。
隔壁就是国贤府PARK，中建智地自己做的盘，网签均价约5.58万元/㎡，832套房源已网签697套，去化83.8%（网签口径）。去年10月，同一片区的歇甲庄A地块，也是中建智地+未来科学城，26亿元底价拿走，成交楼面约2.85万元/㎡。
这块地的买主，去年在这儿买过一次，房子还卖得不差。
所以不是没人看得上。是别人进不来。
现房销售改的不是房价，是房企的现金流曲线。
8月28日之后的规则写得很具体：新公告的商品住房项目优先做现房；如果还要预售，得等单体建筑主体结构封顶、出具五方签章的主体结构分部工程验收记录，预售资金全额、全过程监管，联合验收之后才解除。
地价这头倒是松了，参与用地预申请的24个月内缴清，没参与的18个月。连竞买保证金都从500万—2000万元降到了200万—1000万元。首付款14.68亿元，签约后30个自然日内就要付清。
让利让到这一步，还是只来了一家。
把这几条连起来，指向的是同一件事：钱要更早出去，更晚回来。
期房时代，拿地十个月能开盘，开盘就能回款。现房要盖完、验完、能交付，才轮到收钱。中间这一到两年，全靠自有资金或别的项目现金流顶着。北京一宗宅地动辄二三十亿元，顶得住的公司本来就不多。
— 期房与现房两条回款曲线，示意非具体排期｜制图：地产十一言
中建智地在10月13日就发了这个地块的六则招标计划，设计、施工、监理全套，比报名截止早了整二十天。
这不是抢跑，是确认。别人还在做测算的时候，它已经把施工队排上号了。
一条新政，把一场拍卖变成了一次资格审查。审查的标准不再是出价高低，而是谁手里有一个已经卖完、正在回款的盘。
地产十一言
02
这笔账算得过来，但不是谁都能算
把数字摊开。楼面约3万元/㎡，隔壁卖5.58万元/㎡，地价占售价约54%。
— 楼面价与网签售价，两块地的地价占比｜制图：地产十一言
这个比例在北京不算低。2025年A地块成交楼面2.85万元/㎡，卖5.58万元/㎡，地货比约51%。B地块地价略高，容积率更低（1.01和1.6），产品能做得更疏、单价有机会往上抬，但限高36米摆在那儿，只能做洋房和低密，货值天花板是可算的。
多出来的成本在另一头。现房比期房多压一到两年资金，这部分不进土地成本，进财务成本，最后还是要进售价。
所以这块地算得过来，但算得紧。它不是一块「谁来都能赚」的地，是一块「只有已经在这儿赚过钱的人，才敢接着算」的地。
发布会的说法是提高品质、保障交付。市场用一个报名回应了这份善意。两边都没错，只是说的不是同一件事：政策在管产品，企业在管现金。
一个市场只剩一个买家的时候，价格就不是谈出来的，是算出来的。
29.36亿元这个数不是市场给的，是底价给的。底价是政府定的下限，不是企业愿意付的上限。这中间的差额，就是这场拍卖没有发生的那部分。
有人会说，这块地本来就只有中建智地看得上，跟新政没关系。
这个说法有一半站得住。A地块去年10月也是26亿元底价成交，这次29.36亿元，中间只多了3.36亿。同一个板块连续两次底价，说明这里的价格早就谈定了，不是新政谈下来的。
但另一半站不住。新政之前，底价成交是个结果；新政之后，底价成交只剩这一个结果。前者是市场选的，后者是规则定的。
顺便说一句，11月19日朝阳驼房营那两宗地，条件松得更多：一拆为二，6万㎡体育场馆从无偿代建改成有偿回购，保证金可以共用，两块地还允许做抬板设计。松到这个程度，如果报名还是两家以内，那就不是地块的问题了。
地产十一言
03
明年昌平南的新盘，你大致知道是谁了
对买房人，这件事会从三个方向传过来：供应、价格，还有你的选择。
先看供应。现房新政把一批资金不厚的房企挡在门外，能拿地的就那几家。明年昌平南的新盘，大概率还是这几张面孔。可选面变窄，这件事是确定的。
再看价格。5.58万元/㎡这条线，是国贤府PARK用期房、用83.8%的网签去化卖出来的。B地块做现房，成本更高，如果它还想维持同样的流速，只有两条路：卖到6万以上，让市场接受现房溢价；或者咬着5.58万元/㎡卖，把这笔资金成本自己吞掉。
最后落到你身上。盘少了，不用比来比去，这是简单的地方；可比的对象少了，议价空间也跟着少，这是难的地方。
交付确定性是真的提高了。但确定性从来不便宜，它迟早被算进价格里。
这一条，明年看B地块的开盘价就够了。
所以11月3日下午那个结果，其实不值得等。一个名字，底价，没有第二种可能。
值得等的是它两年后拿证那天的价格。那天才是现房新政真正交卷的时候。
制图：地产十一言
至于现在，能确定的事只有一件：
昌平南下一轮的新盘，不会再是十几家开发商一起报价的场面了。
地产十一郎
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