为规范本市住宅小区公共收益管理，保障业主合法权益，市住建局起草了《西安市住宅小区公共收益管理办法（征求意见稿）》，现面向社会各界公开征求意见建议。
西安市住宅小区公共收益管理办法
（征求意见稿）
第一条 为规范本市住宅小区公共收益（以下简称公共收益）管理，保障业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》《西安市物业管理条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称公共收益，是指利用住宅小区物业服务区域内共有部分、公用设施设备获取的收入（以下简称公共收入）扣除合理成本后获得的收益。
第三条 本市行政区域内住宅小区公共收益管理活动适用本办法。
第四条 公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、共同决定、业主监督的原则。
第五条 市住房建设行政主管部门负责全市住宅小区公共收益管理工作的指导和监督。
区县住房建设行政主管部门、开发区管委会负责本辖区公共收益管理工作的监督管理，指导街道办事处（镇人民政府）对公共收益管理政策执行情况的日常监管，督促公共收益管理人履行职责。
第六条 街道办事处（镇人民政府）对公共收益管理工作进行具体监督，及时发现、纠正公共收益管理不规范的行为，协助相关部门对违法行为进行查处。
第七条 住宅小区应当明确公共收益管理人：
（一）按照前期物业服务合同或者物业服务合同约定由物业服务人代为管理的，物业服务人为公共收益管理人。
（二）业主共同决定由业主委员会（物业管理委员会）作为公共收益管理人的，业主委员会（物业管理委员会）为公共收益管理人。
（三）公共收益管理人无法确定的，由居民委员会代为管理。
第八条 公共收益管理人应当履行下列职责：
（一）完善管理机制，健全管理台账，妥善保存相关档案资料。档案资料应当包含经营合同、收支凭证、银行流水、成本扣除明细及票据、公示记录等资料。
（二）在住房建设行政主管部门确定的维修资金存储银行开设公共收益管理专有账户，将公共收入存入专户。
（三）核查小区公共收益情况并公示，接受业主监督。
（四）其他法律法规规定的公共收益管理相关要求。
第九条 公共收入的来源一般包括以下内容：
（一）利用业主共有道路或场地停放车辆所得的场地占用费；
（二）利用业主共有部分开展商业活动、投放设施、设置摊位等所得的收入；
（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收入；
（四）利用全体业主共有的文体设施所得的收入；
（五）利用业主共有的房屋所得的收入；
（六）相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；
（七）通信运营企业在小区业主共有部分布设通信设备、管线等所支付的通信运营管理费；
（八）上述收入资金利息等其他收入。
第十条 公共收益按照共有部分的权属情况，可分为全体业主公共收益和门牌幢业主公共收益。全体业主公共收益指利用全体业主共有部分获取的收益，门牌幢业主公共收益指利用部分业主共有部分获取的收益。
第十一条公共收益合理成本按照物业服务合同（前期物业服务合同）或者管理规约（临时管理规约）约定扣除，无约定的据实核算。合理成本原则上不超过经营收入的百分之三十。
第十二条 公共收益管理应当以物业服务区域为单位实行单独核算、单独记账、专户存储，不得与公共收益管理人自有资金及其他资金混同管理。
公共收益主要用于补充住宅专项维修资金，按季度补充至住宅专项维修资金专户。有约定的按照约定补充；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例补充，具体方案由业主共同决定。
经业主共同决定，公共收益也可用于业主大会和业主委员会（物业管理委员会）工作经费、物业服务审计费用、聘请业主委员会秘书、诉讼费等方面的其他合法支出。
第十三条公共收益用于新增、维修、更新改造共用设施设备工程类项目的，实行工程审价和使用程序审核，工程金额5万元（含5万元）以上应当进行审价，审价费用从公共收益中列支。
第十四条 公共收益管理人应当在每年第四季度拟定并公布下一年度公共收益使用年度计划。业主大会可在管理规约或者业主大会决议中采取一次性授权方式，明确授权公共收益管理人使用公共收益的情形、条件、额度和程序。改变共有部分、共用设施设备用途、大额资产处置等重大事项不得授权。
第十五条 物业服务人作为公共收益管理人利用共有部分、共用设施设备经营的，经营合同期限不得超过物业服务合同期限，业主委员会（物业管理委员会）作为公共收益管理人的，经营合同期限不得超过业主委员会（物业管理委员会）任期。
第十六条 公共收益管理人每半年在小区显著位置公示公共收益收支等信息，并于每年第一季度将上一年度公共收益情况据实公示，公示时间不得少于30日。鼓励同时通过业主微信群、智慧物业平台、小程序等线上渠道公示。公共收益管理人对公开信息的真实性、完整性和准确性负责。
业主有权查阅、抄录或者复制公共收益的相关财务资料，公共收益管理人应当提供便利。
第十七条 公共收益管理人变更时应当在街道办事处监督下移交公共收益台账、合同、会计凭证、账户资料、资金及全部档案资料，签署书面移交清单。移交前，新任公共收益管理人选聘第三方机构，对原公共收益管理人任职期间公共收益开展专项审计，审计费用从公共收益中列支，审计完成后7个工作日内移交，并将审计报告在物业服务区域显著位置公示，公示时间不少于30日。
对群众反映强烈、收支情况不明、日常管理混乱的小区，街道办事处应责令开展审计或委托专业机构进行审计，相关费用从公共收益中列支。
第十八条 业主对公共收益管理提出异议的，公共收益管理人应当自收到异议之日起5个工作日内予以答复。
物业服务合同约定或业主共同决定对公共收益进行审计的，公共收益管理人应当执行并将审计结果在物业服务区域显著位置公示。
区县住房建设行政主管部门、开发区管委会或街道办事处（镇人民政府）收到公共收益管理相关投诉的，应当及时组织核实并依法进行处置。
第十九条 公共收益管理人擅自挪用、侵占公共收益的，应当予以返还，有权机关依法查处；涉嫌犯罪的，依法移送公安机关。
第二十条 非住宅物业项目的公共收益管理参照本办法执行。
（来源：西安住房和城乡建设局）
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编辑：枫叶 审核：飘逸
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