在美国洗盘子，真能洗出一套房子来吗？
这种说法到底是谁传到中国来的？
一位美国博主看不下去了，干脆站出来拆台。
她甩出来的一堆房市数据，比啥口号都扎心。
此前，美国房地产经纪人协会刚发布了2026年度报告。
首次购房者的占比同比只涨了1个百分点，到22%，首次购房者的中位年龄和去年一样，还是40岁，比上世纪80年代大了差不多十岁。
背后的原因，那位博主早就掰扯明白了。
新建住房正在从美国市场上逐渐消失。
20世纪80年代初，多达40%的新建住宅被视为入门级住宅，而到了2023年，符合这一标准的比例仅剩9%。
有观点认为，若照此趋势发展下去，再过20年，几乎将没有年轻人有能力购房。
住宅建筑行业正在放缓，这可能导致入门级住房持续减少。
新屋开工量和建筑许可量都是衡量未来建设的指标，这两项数据在今年秋天均已放缓，而且并非单纯的季节性波动。
目前，美国有超过300万潜在的首次购房者，他们正面临持续上涨的高房价。
市场上开始出现许多价格泡沫，主要集中在距大城市一至三小时车程的区域。
这是一个不同寻常的市场：首次购房者数量创历史新低，全现金买家比例却创历史新高。
那么，入门级住房究竟去了哪里？
入门级住宅通常面积适中、价格适中，是任何市场上最实惠的房屋。
在中西部，一套入门级住宅的价格可能在10万美元左右；在加利福尼亚州，则可能达到40万美元左右。
过去，入门级住房往往是面积较小的公寓，购房者大约五年后结婚或组建家庭时，会换购更大的房子。
但如今，大多数人购买的第一套房就是单户住宅，并打算长期居住。
美国住宅建筑商正在减少此类住房的供应。
以面积在1400平方英尺及以下的单户新房为例，过去每年的供应量约为40万至50万套，而在过去十年间，建筑商每年建造的此类房屋不足10万套。
造成这一现象的首要原因，是许多建筑商应对分区法规的难度日益增加。
分区法由地方层面制定，可以规定社区内每个地块的面积，也可以规定建筑物与建筑红线的距离、建筑高度以及地块上的住宅单元数量。
在许多情况下，这些法律为当地居民反对新开发项目提供了机会。
居民常以学校过度拥挤、当地道路损耗等理由提出反对。
这在很大程度上与社区内部的密度限制有关。
当地居民可能不希望联排别墅或公寓社区进驻，却十分欢迎单户住宅社区。
分区法规遍布全美各地，最严格的限制通常出现在大城市。
许多建筑商并非有钱不赚，而是根本无法建造，或者建造成本过高，只能转向高端单户住宅和高端多户住宅。
由于土地、劳动力和材料价格高昂，大型住宅建筑商很难建造入门级住宅。
虽然像D.R. Horton这样的企业设有专门建造入门级住宅的快速建房部门，但对中型建筑商而言，要在消化全部成本的同时让低端买家负担得起，代价十分高昂。
因此，房屋建筑商和首次购房者纷纷将目光投向更远的地方。
在远离市中心的地方购房已成为一种趋势，郊区和远郊地区因此出现了大量新建住宅。
目前，低密度地区和农村地区的房价上涨最快。
专家表示，放宽相关法规有望提高住房建设水平，并维持住房的可负担性。
例如在圣安东尼奥，一些建筑商正在建造面积不足1000平方英尺的独立单户住宅。
这在几年前几乎是难以想象的。
可见市场正在作出反应，但受制于现行规则，其反应机制十分有限。
一些分区限制较少的地区吸引了大量新居民，亚特兰大都会区便是一例。
电影制片人兼企业家莉莲·蒙塔亚（Lillian Montaya）如今就定居在亚特兰大，住在紧邻城市边界之外的迪凯特。
蒙塔亚原本计划于2024年在巴尔的摩地区购房，但这一计划最终落空。
此后，她搬到亚特兰大与姐姐同住，并制定了新的购房计划。
蒙塔亚在巴尔的摩长大，成年后曾带着孩子回到那里，希望给这座城市一次机会。
她过着朝九晚五的生活，努力尝试在当地买房。
巴尔的摩未能提供她所需要的生活方式、资源以及有助于个人成长的社区环境，而亚特兰大则给了她更多支持。
过去十年，买房相对于租房的溢价急剧上升，房价涨幅也超过了工资涨幅。
因此，许多市场的房屋销量下降，首次购房者的平均年龄已攀升至38岁，而1981年这一数字仅为29岁。
30岁左右的年轻人面临诸多不利因素，如学生贷款、汽车贷款和信用卡债务，与此同时租金还在不断上涨。
在这种情况下，当住房负担能力难以承受时，积攒首付十分困难。
问题在于，由于当前负担能力极差，低端市场的需求最大，但其供应量也最少。
房屋均价同样迅速上涨，2020年1月至2024年10月期间，全美房价上涨超过52%。
此外，抵押贷款利率已回到接近7%的历史常规水平，进一步加重了负担。
背负抵押贷款的房主，比租住同一套房子要多支付29%的费用。
这种态势正在把除最高收入群体之外的大多数美国人排除在市场之外，至少从平均水平看是如此。
一些首次购房者借助遗产继承进入市场，或将401(k)退休账户、股票变现，整合所有资源进行全现金购房。
投资者也在购买房屋，经济学家预计其购房份额将在2024年攀升至历史新高。
尽管如此，他们在整体住房存量中仅占很小一部分。
有专家指出，大规模投资者本身并不是真正的问题，其市场份额仅为1%至2%。
在快速增长的市场，尤其是价格相对可负担的南方市场，这些机构确实加大了普通买家的购房难度。
话虽如此，如果住房供应正常、不存在短缺，这就不会成为真正的问题。
随着房价上涨，如今的买家可能需要依靠外部帮助来为购房融资。
业内人士认为，若无外部支持，购买第一套房将越来越困难。
即便在较便宜的市场，房价也要40万美元，这意味着需要拿出8万美元的首付。
若采用典型的常规贷款，支付首付确实十分困难。
数据显示，越来越多的消费者正在获得帮助，资金或来自父母，或来自首付援助计划。
全美共有超过2400个首付援助项目，根据收入水平和居住地的不同，援助金额可能相当可观。
蒙塔亚目前尚未买房，仍在积极准备，但在这一过程中，她对购房前景愈发乐观。
她刚与当地一位房地产经纪人交流过，对方告诉她，即使信用评分只有500分左右，也有可能买到房子。
在她看来，关键在于主动作为，并相信自己能够成为房主。
各级政府的监管都会影响住房的建造方式，专家表示，这些监管正在阻碍新的建设。
建筑成本上涨、监管负担加重以及可建设土地有限等多种因素，使这场危机进一步恶化。
过度监管和大量低效的地方分区规定确实存在。
区划法规起源于近一个世纪前，在当时有其合理性。
目前，监管成本可占建筑商建房成本的25%。
关于放松管制的讨论很多，尤其是在特朗普新一届政府执政的背景下。
在住房建设规模扩大之前，房价预计将继续快速上涨。
租房者，尤其是35岁以下的年轻租房者，拥有住房的意愿非常强烈，但他们面临的障碍也同样很高。
看完这些，再回头琢磨那句“洗碗工三年买房”，账一算就露馅。
洗碗工时薪大概15美元，一天干8小时，一周干5天，一年到手也就3万美元出头。
拿这点钱去够几十万美元的房子，光首付就得攒好些年，月供更别提了。
这还只是明面上的账。
看病贵得吓人，房贷利息不低，房产税年年得交，出门离不开车，油钱保险一样都少不了。
万一碰上裁员、生病或者经济不景气，收入说断就断。
工资条上的数字看着挺唬人，真能攒下来的钱往往少得可怜。
再对照前面那些数据：入门级房子越来越少，首付动不动就好几万美元，第一次买房的人都快熬到四十岁了。
收入不低的上班族都在发愁，洗碗工轻轻松松买房的故事，听着就跟天方夜谭差不多。
难怪那位博主直接开骂，说这是彻头彻尾的谎言。
那这种说法到底是怎么传开的？
博主的回答很干脆：这就是美国的宣传。
“只要肯吃苦，谁都能翻身”的美国梦，二战后那几十年确实有点底子。
可到了今天，工厂外迁，贫富差距越拉越大，这套说法早就撑不住了，连不少美国年轻人自己都不信。
说穿了，这类故事讲的根本不是经济，更像是一种心理暗示。
把大洋对岸描得跟天堂似的，把身边的日子说得一无是处，听多了心里难免发虚。
所以下回再刷到“美国底层也过得很爽”的段子，最好先打个问号，别急着感动。
当然，出去看看世界没什么错，美国也不是哪儿都不好。
只是看一个国家，不能光盯着一个数字。
工资高不等于活得轻松，房价看着不贵也不等于负担小，嘴上喊自由也不代表对外来打工的人友好。
多算几笔账，心里自然就有数了。
中国的房子也压得不少年轻人喘不过气，这一点没必要回避。
好在问题已经摆上了桌面：保障性住房成了政策重点，二三线城市在盘活存量、补齐配套，新市民落户买房也有了更多支持。
这条路不好走，可每一步都踩在实地上，比喊口号实在多了。
再看美国那边，过去一年房贷利率平均6.33%，2026年初一度短暂跌破6%，随后又涨了回去，底层的日子短时间内很难宽松。
“洗碗工都能买房”这种故事，早就跟今天的美国对不上号了。
与其被一个过时的梦感动，不如把眼前的日子一天天过踏实。
热门跟贴