最近国际清算银行BIS给出了中国房价指数走势，按照BIS的数据来看，从2016年开始，之后买房其实都是亏损的。但就算在2016年之前买房，其实年化收益率也很低。比如2008年买房，年化收益率只有1.2%左右。
1.2%的收益率，就算加上这些年每年3%的租金回报率，一共也就4%的年化收益率。这个年化收益率，其实就跟买普通的银行理财差不多。
所以总说买房改变阶层，但随着房价回调，现在来看已经不是这样了。如果不是在2008年那波大涨之前买的房子，那算下来根本就没有赚钱。
当然，以上是对于中国整体房价而言。不过不同城市的房子，其实收益率差别是非常大的。
比如说一线城市，现在的房价相比2010年还有90%的涨幅。但是对于三线城市来说，现在的房价相比2010年已经跌了7%左右了。同样一笔钱，2010年的时候在一线城市买房还是三线城市买房，现在的资产已经有了两倍的差距了。
包括现在的房价走势来看，一线城市的房价也是更抗跌的。比如说上海，最近一年仅仅跌了2.7%，相比全国平均5.7%的跌幅来说，这个跌幅已经算很小了。甚至今年上半年小阳春的时候，上海房价还有短暂的上涨。
至于之后的房价走势，我觉得全国各大城市的分化会更加严重，两个原因：
第一，人口往大城市聚集。
随着中国人口不断下降，这个影响对于各大城市是不一样的。比如假设中国人口下降一半，那么一线城市可能只下降10~20%，但是三四线城市可能会下降80%。未来中国会慢慢往美国的方向发展，即大城市人还是很多，但是小城市就地广人稀。
第二，房地产税对于小城市的影响会大于大城市。
对于大城市而言，1%的房地产税可能就是房价跌20%。但是对于小城市而言，1%的房地产税可能直接让房产价值接近于零，因为房子根本住不满，而且还要交税，所以很多房子根本卖不掉。
现在大城市一套房子的价格可能是小城市的10倍，但是随着时间推移，这个差距会越来越大，慢慢拉开到20倍、50倍甚至100倍。
我建议大家注意观察未来几年自己所在城市的人口变化，如果属于人口流出的城市，现在的房价无论是多少都要卖掉。不要说租金回报率比较高，这些都是虚的，未来人口流出后租金是稳不住的。
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