01

官方口径

北京市住房和城乡建设委员会的统计，是这组数据最硬的出处。

9月和10月两个月，北京新建商品住宅网签合计0.94万套。

这个合计比去年同期增长38.6%，官方通稿11月3日由首都之窗刊发。

分月看，9月网签0.46万套、同比增长36.3%，10月0.48万套、增长40.8%。

同一份统计里，二手住房两个月网签2.85万套，同比增长仅3.4%。

新房与二手的增幅差了十倍有余，这一点后面还要回到它。

先记住出处，后面机构口径才好分开摆。

02

同比与环比

40.8%是同比，不是环比，这两个字漏掉，整篇的判断都会偏。

从0.46万套到0.48万套，10月相对9月的环比增幅约4%。

一个是四成，一个是百分之四，中间差了整整一个数量级。

同比读数里含去年同期基数偏低的因素，不能直接当成当月需求放大。

把两个月的曲线连起来看，更接近一个平台上的小幅抬升。

官方通稿用的也是「同比双增长」，没有写「环比大涨」。

读增速先问清比的是谁，再谈涨得猛不猛。

增幅怎么读

同比　10月增长40.8%。

环比　约4%，差一个数量级。

提醒　含去年同期低基数。

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03

量价分开

克而瑞口径显示，10月北京新房成交均价为56996元／平方米。

这个价格环比微跌1%，同比下跌2.71%，同比仍是负增长。

约5.7万元的说法是四舍五入，写稿时保留原数更便于核对。

成交套数同比增四成，成交均价同比仍跌，方向并没有一致。

价格环比跌幅收窄到1%以内，与同比仍为负是两条并存的信息。

所谓以价换量，说的就是量靠让价撑起来，而不是价格先涨。

量涨和价涨，在楼市里从来不是同一件事。

04

二手那一侧

二手住房两个月2.85万套、同比增长3.4%，与新房的四成形成对照。

北京链家研究院提到，9月二手住宅网签量环比增超三成。

中介门店的带看与咨询在政策后有提升，这是门店口径不等于全市。

官方通稿也写了二手房市场分化，高品质房源抗跌、部分能卖出溢价。

挂牌量依然处于高位，库存消化需要时间，这句是分析师的判断。

新房靠产品力承接改善需求，二手靠以价换量完成去化，路径不同。

一个城市里，两套逻辑可以同时成立。

05

政策在推

8月7日出台的楼市新政通知，是这轮成交活跃绕不开的背景。

公积金贷款上限此前为120万元，夫妻双方都缴存后可贷240万元甚至更多。

门店反馈近期成交客户里，使用纯公积金贷款的占了绝大多数。

「8·28」新政后再开发的项目要优先现房销售，开发商拿地更谨慎。

9月和10月北京共有十余个新房项目首次开盘。

政策降低的是购房门槛与利息成本，不是把价格推上去的直接力量。

把成交回升全算成购买力回归，会漏掉这一层。

06

标清出处

克而瑞另有10月网签4574套、同比增长48.36%的一组数。

还有京楼口径的4476套、同比增长46.23%，京楼是房产数据自媒体，样本与统计方式都不同。

这几组数与住建委的0.48万套并不冲突，但不能混在一句话里用。

中原地产首席分析师张大伟此前把这类行情称为「结构性修复」，这是机构判断不是结论。

同一位分析师也提到，部分远郊项目和同质化产品仍有去化压力。

本篇采用住建委口径作主线，机构数据一律带上名字再出现。

口径标清楚，读者才知道哪个数能跟哪个数比。

口径分列

主线　北京市住建委统计。

价格　克而瑞均价56996元。

其它　4574套、4476套各标出处。

07

落点

所以北京10月这组数，说的是成交活跃度上来，价格还没有跟上。

同比四成是一个好看的读数，环比约4%才是当月真实的变化幅度。

均价环比跌1%、同比跌2.71%，让价这件事仍写在数据里。

公积金提额、现房销售、新盘集中入市，共同构成了量的来源。

本篇不写楼市回暖，不写房价要涨，也不写金九银十回来了。

判断止于已公布的数据，剩下的交给后面几个月的网签与价格。

四成的增幅是同比，一成的让价才更接近真相。