作者：周军律师.
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执行程序中， 如果申请执行人同意预留租金，或提供廉租住房，落实被执行人安置保障的，被执行人名下的唯一住房也可以拍卖执行。
那么，有哪些情形的，唯一住房可以排除执行呢？
收到评估、拍卖通知，一定要第一时间对照下面情形自查。
一、被执行人本人：以“维持生活必需”为由，申请排除拍卖
依据《执行异议和复议规定》第20条反向理解：金钱债权执行中，如果不存在下面三项例外，该房屋属于本人、扶养家属维持生活必需的住房，原则上可以阻止拍卖：
1.配偶、父母、成年子女等有扶养义务的人，名下没有其他可供居住的房屋；
2.你没有在判决生效之后，为了躲债主动卖掉、赠与其他房产；
3.申请执行人没有提供廉租住房，也没有同意在拍卖款里预留5-8年租金。
⚠️重点提醒：如果执行依据本身就是要求你交付房屋（比如房屋买卖纠纷、腾房纠纷），法院给过三个月宽限期后，不能再拿唯一住房抗辩排除执行。
二、案外人买房人：买了房子还没过户，该房是你的唯一居住用房（两种路径）
情形1：向开发商买商品房（《执行异议和复议规定》第29条）
同时满足全部三点，能够排除开发商债务引发的执行： ①查封之前签订合法有效的书面购房合同； ②房屋用于自住，你名下没有其他居住用房； ③房款已经支付超过总价款50%，或者全款付清。
情形2：向普通个人、二手房东购房（《执行异议和复议规定》第28条）
同时满足四点，可排除一般金钱债权执行： ①查封前签合法有效的买卖合同； ②查封前已经合法占有入住； ③已经支付全部购房款； ④非因你自身原因，一直没有办理过户登记。 这里不强制要求是唯一住房，但如果是刚需自住的唯一住房，裁判时更容易被优先保护。
三、房屋上设立居住权，且居住权是查封前合法登记设立
查封之前，已经依法办理居住权登记，由老人、未成年子女等家庭成员长期居住。此时居住权人可以提出异议：即便房屋拍卖，也不能消灭合法登记的居住权；在满足生存保障的特殊情形下，法院有可能整体停止拍卖，保障居住权人的基本生存。
四、常见误区：这些情况，就算是唯一住房，也不能排除拍卖
- 房子面积巨大、豪宅，远超家庭基本居住标准；
- 子女、配偶名下有房，你只是单独名下无房；
- 为逃避债务，在纠纷发生、判决出来之后，故意把其他房子过户出去；
- 申请执行人同意从拍卖款里预留5-8年租金；
- 房屋是抵押房产（按揭抵押），抵押权优先，抵押类债权对唯一住房执行门槛很低。
五、实操步骤，时间节点非常关键
第一步：收到拍卖裁定、拍卖公告，在拍卖成交之前，书面提交执行异议；一旦拍卖成交、过户给善意买受人，再想排除执行难度极大。
第二步：异议被驳回，在收到裁定15日内提起案外人执行异议之诉，举证证明属于上面法定情形。
第三步：异议、异议之诉败诉后，如果存在程序违法，可以后续申请执行检察监督。 提交证据清单：不动产查询证明（证明无其他住房）、户口本、扶养家属证明、购房合同、转账记录、入住水电物业凭证、居住权登记证明。
周军律师提醒，唯一住房不是天然护身符，但符合生存保障、商品房消费者、合法居住权、共有权益等法定情形，就有机会阻止拍卖、排除强制执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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