芜湖银泰inPARK以政企合作盘活破产老城商业，通过地下湖底停车场、地下商业与滨湖亲水综合体三维开发，把镜湖生态转化为零售场景。
排版：冯心悦
@零售商业财经 特约发布
2026年10月13-16日，全国零售业创新转型培训班在许昌举办，期间，胖东来、信誉楼等企业交流经验，协会、院校等专家进行授课，商务部流通发展司印发了《零售业创新提升案例集（2026）》，推广50家零售企业经验做法。
为做好案例经验的总结推广，更好发挥典型引领作用，推动零售业创新转型和高质量发展，以高质量供给进一步激活内需，「零售商业财经」将对上述优秀案例开展系列报道，供行业企业借鉴学习。
围绕资产盘活模式、空间开发模式、零售运营模式与空间景观业态融合等多维度实施创新，探索出破产存量商业“政府统筹+本土资产提供载体+专业运营商投资运营”投建运一体化模式，在老城滨湖商圈实施“岸上+湖底双层地下停车场+地下商业+滨湖亲水综合体”三维立体复合开发，将城市生态资源转化为零售业核心竞争力，为全国老旧零售载体提供可复制经验。
01 项目改造前情况
（一）项目基本信息。
芜湖中山路步行街银泰inPARK（改造主体为原华亿商业综合体A、B座），位于安徽省芜湖市镜湖区，紧邻城市地标镜湖，地处老城核心。中山路步行街1999年建成，因纪念孙中山先生演讲得名，2005年入选全国首批十大著名商业街，商圈地上商业载体近30万㎡。原华亿综合体曾是传统核心商业载体，长期以传统百货零售为单一经营主线。本次改造核心范围为华亿B座，改造总建筑面积6.2万平方米，投入改造资金1.2亿元。
（二）改造前的情况。
芜湖中山路步行街银泰inPARK面临诸多经营困境，包括破产类存量商业盘活协调难度大，社会资本不敢介入；传统零售重销售、轻体验，业态迭代跟不上消费升级；老城核心土地资源稀缺，缺少地下复合开发思路；改造重硬件翻新、轻运营前置，改造后很快重回萧条等。具体来看，一是业态结构老旧单一。改造前以传统零售为主，新型体验业态招商困难，同质化严重；年轻客群流失严重，商铺租金持续下滑，商户大批量撤离，形成“招商难、留商更难”的恶性循环。二是企业经营危机全面爆发。华亿集团诉讼缠身、资金链断裂，进入破产清算流程，大量职工面临再就业安置，存量资产持续缩水，依靠企业自身无力完成改造盘活。三是空间布局割裂。步行街与镜湖之间被环湖道路硬性阻隔，坐拥城市湖景资源却无法实现景观与商业联动；地面人车混行，无规模化停车场，停车难矛盾突出。四是配套基础设施缺失。街区无地下停车场、下沉广场、地下商业等配套空间，地面全部用于车辆通行，缺少休闲休憩场地和沉浸式场景。五是商圈客流持续低迷。改造前步行街客流常年低位运行，传统零售营收逐年下滑，标杆品牌向新兴商圈转移。
02 更新改造过程
更新改造坚持地上地下一体贯通、商业湖景一体升级、理念业态一体焕新三大路径，构建“政府引导、市场运营”双轮驱动模式，政府、华亿本土资产方、银泰专业运营投资方多方协同发力。
（一）政府统筹牵头，全链条扫清障碍。
市区组建中山路步行街城市更新专项专班，商务、住建、交警、文旅、法院、自然资源等多部门联动。一是开辟破产资产盘活绿色通道，联合法院梳理债权债务，统筹职工安置，为银泰进场扫清资产障碍。二是投资3.2亿元建设占地3.8万平方米双层地下停车场，新增790个标准停车泊位，将地面机动车通行全部转入地下，实现彻底人车分流。三是同步提升镜湖水生态，打通步行街与镜湖湖景阻隔。四是统一全域景观一体化设计，地面采用流线型“流水”铺装，布局“水上岛屿”独立盒子商铺。
（二）资产方与投资方深度合作。
一方面，投入1.2亿元完成华亿B座整体改造，重构建筑外立面、内部人流动线，打造开放式滨湖商业界面，形成银泰inPARK核心A区。另一方面，差异化改造华亿A座，引入皖南首家京东电器家电家具旗舰店，与B座业态形成互补。
（三）运营前置与创新零售业态。
一是运营前置重构改造逻辑。这是项目最大创新亮点，区别于“先建后招”传统模式，银泰招商、运营团队自规划阶段全程介入设计、施工、景观配套建设，所有空间设计均围绕消费需求打造，从根源避免硬件改造与市场经营脱节。二是锁定首店标杆品牌，构建差异化矩阵。改造期间提前签约75余家城市首进、全国标杆品牌，包括华为城市生活馆、UR快时尚、巴奴火锅、麻六记等；引进华东首店宜北町奶茶，地下21间铺位引入网红轻餐品牌，形成多层级首店集群。三是创新“公园+街区+盒子”无边界商业格局。深度落地银泰inPARK城市公园商业理念，打通室内综合体、户外步行街、临湖景观、独立盒子商铺空间边界。每一座“水上岛屿”盒子店铺配套专属花园外摆，沿镜湖打造特色街区，培育“日咖夜酒”滨湖特色消费，模糊购物、休闲、文旅界限。四是分层布局全时段互补业态。形成四层联动体系：综合体主打潮流服饰、正餐、社交娱乐；沿街盒子街区布局奶茶、烘焙等轻消费；地下商业依托停车场客流主打网红简餐；京东电器承接家居大件低频消费，串联完整消费动线。五是接入智慧配套。地下停车场接入“芜优停车”平台，实现车位查询、预约、导航服务，场内以粉红、明黄、深蓝三色分区，实现客流数据互通。
03 更新改造后情况
（一）设施改造成效明显。
一是综合体空间体验质变提升，6.2万平方米A区内部通透感大幅提升，多处设置临湖观景休憩区，下沉广场无缝串联各功能区。二是全域景观全面提质，镜湖水生态修复，统一滨水风貌形成。三是地下智慧配套稳定运营，790个泊位停车场月均进出车辆超7万辆，工作日停车率60%，节假日100%满负荷，周边违停下降90%。
（二）经营管理变革。
一是存量资产价值彻底反转，原长期停业的华亿综合体完成资产升值，经营现金流稳定，地下停车场年运营收益400万元。二是商户经营生态完全逆转，220余家标杆、首店品牌全部签约入驻，一铺难求，商户营收较改造前提升3-5倍。三是银泰集团实行统一招商、运营、营销、服务，建立季度业态动态评估机制，常态化开展首店开业、湖畔市集等主题活动。四是京东电器旗舰店2025年全年销售额突破3亿元。
（三）客流与营收明显改善。
一是工作日日均客流4-6万人次，周末稳定8-10万人次。首个国庆假期总客流突破100万人次，单日峰值18万人次，是改造前3倍；跨年元旦累计客流超50万人次。银泰inPARK A区开业三天客流超50万人次，销售达1300万元。而且客流以18-35岁消费群体为主。二是零售营收较改造前增长260%，首店、滨湖体验业态贡献60%以上新增销售额，“日咖夜酒”夜间业态营收占商圈总营收40%以上。
（四）零售项目特色凸显。
一是首店经济成为区域标杆，集聚多层级品牌矩阵，摆脱同质化竞争。二是滨湖公园式零售形成独家辨识度，依托亲水平台、花园式独立商铺，将生态资源转化为消费竞争力。三是多层次互补业态覆盖全消费需求，最大化释放商圈消费潜力。
04 推荐依据
芜湖银泰inPARK项目精准破解全国老旧商圈零售业转型共性难题，在政策协同、存量资产盘活、零售运营、空间集约开发四大维度形成系统性创新，实践成效可量化、落地模式易复制。
（一）政策协同创新。
多部门联动构建破产商业盘活完整政策闭环针对各地老城破产闲置商业处置缺少标准化政策路径的痛点，项目创新搭建“政府专班统筹+法院风险化解+多部门审批绿色通道+市场主体运营”协同机制。政府负责地下停车场、湖景生态等公共配套投入，法院统筹债务、职工安置维稳，市场主体全额投入商业改造与专业运营，兼顾保民生、化风险、促消费多重目标，为全国同类低效存量商业盘活提供完整政策操作模板，解决政府单独运营缺专业能力、企业单独改造缺配套资源的双向短板。
（二）资产盘活模式创新。
政企投建运一体化，低成本破解老城商业衰退难题国内大量老牌城市步行街普遍存在综合体停业、债务复杂、资产贬值、财政改造压力大等问题，多数项目盘活周期长、落地效果差。项目创新“本土产权方提供载体、银泰投入改造资金与运营团队、政府完善公共配套”合作模式，无需财政全额兜底商业改造投入，仅一年时间完成从破产停业到全面开业，同步实现职工安置、债务化解、商圈客流复苏、资产增值多重目标。该模式适配全国地级市老城核心商圈，资金投入压力小、落地见效快，复制门槛低。
（三）零售运营模式创新。
运营前置+公园式无边界商业+首店经济三维驱动。一是运营前置重构改造底层逻辑。区别于国内绝大多数商业改造“先建设、后招商”的传统模式，银泰运营团队全程参与规划、空间、景观、配套设计，所有地下停车场、下沉广场、滨湖空间、商铺布局均围绕消费需求打造，从根源避免硬件改造与市场经营脱节，大幅提升改造后商铺存活率、营收水平。二是公园式滨湖零售重构新型消费场景。突破传统封闭购物中心单一购物功能，联动镜湖生态打造“逛街即游园”沉浸式零售场景，顺应文旅融合、城市微度假新消费趋势，为传统百货、老旧步行街转型升级提供全新赛道。三是梯度首店业态破解同质化顽疾。分层布局全国标杆、城市首店、区域独家特色品牌，搭配多层级互补业态，精准锁定青年核心消费群体，实现客流、销售额双重稳定增长，为零售业存量提质提供清晰可行路径。
（四）空间开发创新。
地下水下立体复合开发，集约利用老城稀缺土地老城核心区土地资源紧张是制约商业升级的核心瓶颈，项目创新开发镜湖水下、广场地下双层空间，790个地下泊位全部建于地下、湖底，地面完整归还步行与零售休闲场景，大幅提升土地利用效率；同步构建“综合体主力店+沿街花园盒子店+地下便民商业+线上线下家电旗舰店”四层业态体系，最大化挖掘商圈消费承载力，为城市核心稀缺地块商业更新提供集约开发范本。
（五）示范推广价值突出。
改造经验适配全国多类型老旧零售载体。一是适用覆盖场景广。经验可复制至两类全国普遍性零售载体，一是破产、闲置的老城传统百货综合体；二是临湖、临河、临生态景观的老牌国家级、省级商业步行街，内陆城市、滨湖城市均可参考借鉴。二是长效运营可持续。地下停车场形成稳定经营性现金流，以配套收益反哺街区日常管护，不依赖财政长期持续投入，运营风险可控，各项客流、营收、资产收益成效全部可量化核验。三是全流程标准化可落地。从专班组建、破产资产处置、资金合作、工程建设、招商运营、长效管护形成完整闭环操作经验，能够直接指导各地开展老旧商圈零售业创新升级，有效助力扩内需、促消费、激活实体零售活力。
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