刚刚过去的十月租房市场，呈现季节性转淡、核心城市上涨的状态。

根据中指研究院数据，10月，50城住宅平均租金为33.87元/平方米/月，环比下跌0.28%，跌幅较9月扩大0.11个百分点；同比下跌2.02%，跌幅较9月收窄0.21个百分点。

“10月租金环比跌幅略有扩大，是淡季需求回落下的正常回调。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，四季度为住房租赁行业传统淡季，市场进入需求低位期，市场活跃度明显下降，业主挂牌价格预期也有所松动。

从一线城市到二三线城市，住宅平均租金均呈现环比下跌态势。

具体而言，10月，一线城市普通住宅平均租金环比下跌0.18%，跌幅较9月扩大0.15个百分点；二线城市平均租金环比下跌0.38%，跌幅较9月扩大0.13个百分点；三四线代表城市平均租金环比下跌0.14%，跌幅与9月基本持平。

但是，少数核心城市依然保持住价格韧性。当月，50城中住宅租金环比上涨的城市有5个。其中，截至10月，上海、深圳住宅租金已连续8个月环比上涨。

数据显示，10月上海的住宅平均租金为85.04元/平方米/月，环比上涨0.25%，各辖区住宅租金普遍延续上涨态势，其中徐汇、松江、奉贤、虹口等辖区涨幅靠前；深圳的住宅平均租金为83.21元/平方米/月，环比上涨0.11%。

“上海、深圳等核心城市，在产业竞争优势和青年人才持续流入支撑下，租金有望保持稳中有升。”曹晶晶表示，多数城市受淡季效应影响，租金仍面临一定调整压力。

一线城市中的北京、广州，住宅租金则呈现下跌态势。10月，北京的住宅平均租金为80.78元/平方米/月，环比下跌0.85%，西城、海淀、东城、昌平等地环比跌幅在1%以上；广州的住宅平均租金为47.31元/平方米/月，环比下跌0.31%。

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回看此前租房市场的走势，在季节性效应影响下，重点城市住宅租金“先扬后抑”。

具体来看，7月，受毕业季租赁需求释放的影响，重点50城住宅平均租金环比上涨0.13%；8月，租金环比涨幅收窄至0.03%；9月，住房租赁市场迈入淡季，租金环比转为小幅下跌0.17%。进入10月，市场进一步转淡，租金环比下跌幅度为0.28%。

从年内累计涨跌幅来看，一线城市凭借产业和人口流入优势，累计租金仍保持上涨，1～10月累计涨幅为1.00%；二线、三四线代表城市租金虽仍处于调整通道，但累计跌幅较前两年同期均有所收窄，1～10月累计跌幅均在2%以内。

值得注意的是，在当前的住宅租赁市场，一些积极变化正在显现。

曹晶晶表示，进入11～12月，住房租赁市场仍处于传统淡季，需求端难有明显放量，整体租金或延续小幅调整态势。但结合当前信号看，市场出现了三个积极变化。

一是租金下行空间相对有限。经过2024～2025年的深度调整，多数城市租金已回到合理区间，在刚性需求支撑下，租金继续大幅下探的动力减弱。

二是核心城市租金“锚定效应”增强。上海、深圳住宅租金连续多月环比上涨，为人口持续流入的核心城市租金运行提供了底部支撑；保租房规模化入市加剧市场竞争，其定价也为市场化租金提供了“定价锚”，有助于稳定价格预期。

三是住房租赁资产回报持续改善。租金房价比持续回升，租赁资产的现金流价值受到资本市场重点关注，公募REITs常态化扩容为行业注入长期资金预期。

目前，因租房市场下调态势减弱，部分城市的租赁资产回报率正在修复。

中指院数据显示，10月50城平均租金房价比为2.31%，较2023年初回升0.33个百分点，重点城市租赁资产回报率逐步修复，住房租赁的资产配置价值逐步回归。

部分城市的租售比，已经接近购房综合资金成本。截至2026年9月，重庆、南昌等20个城市租金房价比在2.4%及以上，其中长沙、哈尔滨等地租金房价比超过3%。当前，我国居民购房综合资金成本大约在2.4%～2.7%之间。购房贴息政策落地后，购房资金成本与房屋租售比之间的差距也将进一步收窄。