各位老铁好，今天我们来聊聊深圳的房地产市场。
根据我们的全国50大城房地产市场机会与风险监测系统，这里面的指标体系是比较丰富的。
今天我们就把深圳的市场走势、各个指标的情况，做一些简要的讲解。
这套市场监测系统分为三大模块。
第一个模块，房地产市场当期景气指数，里面包括房价、成交、库存、土拍等四个细分指标。
第二个模块，房地产市场领先景气指数，里面包含金融环境、政策环境、经济环境、房价泡沫、潜在供货压力等细分指标。
第三个模块，房地产市场预期景气指数。将上述两个市场系统进行分析之后，就可以对未来的市场进行预测，也就是我们预测房地产市场的未来走势。
住宅成交景气指数
这个 0 轴可以看作是成交量的荣枯线，站上荣枯线说明量能较强，站不上则量能较弱。
那深圳最近的数据是‑30，也就是最近的 3 个月是在 0 以下。
而在之前的 4 个月是在 0 以上。8、9、10 月份，深圳的量能重新回到了荣枯线以下，市场是略微弱的。
过去几年最高的时候，是在 2024 年 9 月底新政之后，深圳的量能冲得很高。 这个弹性全国最大，但是只持续了大概 6 个月。
住宅库存压力指数
这里面包含了新房和二手房。
综合之后是这样的走势：
在 0 以上是说明库存压力比较大，市场供大于求；0 以下，市场基本上供求平衡。
如果这个负值比较大，类似 2021 年的时候，说明就是供不应求，甚至是严重的供不应求。
房价短期是由供求关系决定的，我们研究供求的核心目的，其实就是为了研究房价走势。
最近的几个月，深圳的供求关系还算可以。
但是当前是‑2，这种小幅的负值，基本上代表市场是供求基本上平衡的， 相比 2025 年的时候要好很多。
房价景气指数
这是房价景气指数，最近的几个月，深圳的房价景气指数是往下走的，最新的数值是‑68，就基本上目前是一个房价环比下跌状态。
但在今年的一季度的时候，房价曾经在 0 上下徘徊，房价当时是小涨的。 2025 年的时候，房价跌幅比较大，正好对应上面库存压力很大的时候。
土拍指数我们这里就不再分析了。
房地产市场当期景气指数
将上述 4 个指标综合之后的房地产市场当期景气指数。
目前最新的数据是‑32，市场目前稍微有点凉，但不算冷。
按照我们的区间划分，它就是处于一个合理区间的偏下部。
而之前 3 个月这个值连续正值，基本上处于一个合理区间的偏中间位置。
而 2024 年的 9 月底，新政之后有 5 个月景气度要高于当前。
目前虽然是负值，但是对比 2022 年楼市大降温以来，这个数值并不算很低。
我们再来关注一下影响深圳楼市的外部的一些环境指标。
经济环境景气指数
这是深圳市的经济景气指数，目前这个值是‑48。
2025 年以来，经济环境在边际改善。
之所以说是边际改善，因为它还是负值，就经济在过去多年的历史上，目前这个值还是相对偏低迷的。
但是相比 2020 年以来的多数月份，这个数值有所好转，也就是经济处于一个边际改善的状态。
金融环境景气指数
金融无地界，每个城市并没有自己独立的金融环境指标，所以我们用全国的数据来看深圳的情况。
最新的数值是 6，从 2025 年 7 月份以来，这个值都是正值，它对于楼市是一个正向推动作用。
类似 2015‑2016 年正值非常高，融资环境非常宽松，对楼市大涨起到了一个很重要的作用。
2020 年，当时应对疫情也有一小波的货币放水，融资很宽松，也是对应着楼市有一波行情。
类似 2018‑2019 年和 2021 年一直到 2024 年，整个金融环境是负值，就是环境是偏紧缩的，那对于楼市是一个偏负面的影响。
虽然目前是一个偏正面的影响，但是过去的几个月正值是在回落的，也就是融资环境有点边际收紧。
政策环境景气指数
这是深圳的政策环境景气指数，主要是房地产政策，加上货币政策。
目前它的正值幅度很大，是 172，基本上已经是超过了上一轮楼市超级宽松时期的 2016 年的上半年的水平。
所以目前政策面是很宽松的，但是过去这一年政策面没有进一步的宽松，就基本上是在 170 左右横向徘徊。
说明无论是国家还是深圳地方层面，可以使用的政策工具并不是很多，很难出台更大力度的政策。
政策的最紧缩时期是在 2021 年的四季度，当时政策是最紧，对楼市的压制作用就比较大，把泡沫给捅破了。
在几个细分指标当中，目前政策环境是最有利于楼市往上走的。
但是因为其他指标目前偏弱，单靠政策的放松也很难让房价很快止跌反涨。
房价泡沫指数
这个指数当中有 3 个细分指标。
我们看总体走势：目前是‑53。
负值的含义就说明泡沫挤完了，真正的泡沫挤完，基本上是从 2025 年的四季度开始转入负值区间。
2015 年一直到 2025 年的前三季度，这个值都是正值，说明存在泡沫；
泡沫的高峰出现在 2021 年的上半年，之后泡沫破裂，开始挤泡沫，房价开始下跌。
目前房价还没有止跌，泡沫已经挤完了。
但是按照过去的惯性，这个值往往还会再往下走一些，就是未来房价短期可能还会继续下行。
住宅潜在供货压力指数
指土地已经出让，但还没有开始销售的房源。
这个是正值的时候，代表未来可以上市的供应量会比较大。
尤其是 2022 年，当时深圳楼市跌幅很大，房价表现很弱，原因之一就是这些土地存货量比较大，而需求面却在萎缩。
随着上市量的增加，就会使供求关系出现严重的供大于求。
目前是一个小幅的正值，也可以说从去年到今年再到明年，深圳楼市可以上市的新增房源量并不是很大。
房地产市场领先景气指数
把上述 5 个细分指标综合之后，就是深圳的房地产市场领先景气指数，它要比深圳市场本身的走势具备领先性。
目前这个是‑55 向正值修复，对于深圳楼市的推动作用开始处于显性化。
而在 2019 年，这个值就已经转为负值。
所以说深圳的房价泡沫是 2021 年的二季度开始破裂的，但按照这个领先指数来看，其实早在 2019 年这个领先指数就已经翻绿，已经不再支持深圳房价继续上涨。
目前已经开始产生支撑力了，但目前这个支撑力量偏弱，而且有点震荡、徘徊不前。
它不像 2015‑2016 那个时候，动能很高，而且还在不断攀升。
这个就是深圳的领先指数和当期指数的比较图，蓝线是领先指数。
比如在 2014‑2015 年的时候，深圳的领先指数先往上走，进入到正值区间，对楼市开始拉动。
后来市场就开始飙升。
在 2019‑2021 的时候，这个值已经翻绿了，但是楼市还处在繁荣期，同期开始滋生泡沫。
过去的 1 年多，这个领先指数已经翻红，但是当期指数还有点摇摆不定。
但总体来看，只要领先指数还能够震荡式地往上走，或者说保持在正值区间，那深圳楼市的景气度应该会震荡式往上走。
也就是这个红线会上下波动，但是会跟随着蓝线的走势。
房地产市场马力指数
马力指数，是在这个领先指数和当季指数的基础之上，进一步延伸出来的一个指数。
它用来衡量拉动市场的能量，也就是领先指数拉动市场指数的动能。
而且马力指数会领先当季指数大概 1 年左右。
这张图里，我们把时间序列做了错期处理。
今年10月，深圳的当期指数的 6 个月的均值是‑2，马力指数是2。
也就是未来 1 年，马力指数对于深圳楼市的当期景气指数，是一个走平的能量，也就是无法大力拉动深圳楼市大幅升温。
当然，往下走的空间也很小。
所以我们预计未来的 1 年，深圳楼市（也即预期景气指数）可能会在震荡中重心略有上移，基本上是处于一个合理区间、温和复苏状态。
2027 年，深圳房价大概率会翻红，供老铁们参考。
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