11月第二周，合肥楼市没有等来“银十”的余温，反而把降温的底色摊得更清楚了。新房网签量两周连跌，供应端几乎“断档”；二手房成交套数降到10月中旬以来的最低点，均价继续下探。但另一面，130—160㎡的改善产品仍是新房成交的主力，招商百川序等改善盘依然能在单周吸走数千万成交额。合肥市场不是在“普跌”，而是在“分化式收缩” ——刚需观望、改善挑货、库存健康但流速放缓，才是这一周最真实的切面。
NO.1｜壹
新房：零供应、量价齐落，改善客撑住成交
先看总量。根据金刚石数据显示，本周市区新房无新增供应，成交3.91万㎡、环比降19%，均价20025元/㎡、环比降2%；供应停摆、成交回落、价格小幅波动。成交量仍维持低位，去化压力较大。
均价回落2%通常有两种可能：普遍降价，或成交结构变化。从本周结构看更偏后者。这不等于某个具体楼盘降了价，单周均价还受个别项目网签节奏影响。
成交结构：进场的主要是改善客。面积段集中在130—160㎡；总价段200—250万占25%、500万以上占5%。区域上包河在售项目多、成交量居首，轨交雲涛、越秀观樾周度均价较高带动滨湖价格领跑。区域均价由当周网签项目决定，一两个高价盘就能把整区数字抬起来。
本周市区住宅成交金额榜上，中交九宸以0.54亿元位居第一，招商百川序以0.41亿元位列第二。两个项目都在包河区，产品定位偏改善，中交九宸有洋房和小高层的组合，招商百川序以低密小高为主，单价均在2万/㎡出头，精准卡住了主城改善的预算带。另外，皖投安澜府在经开区明珠广场板块，主打六恒科技系统和153—228㎡的纯改善面积段，是经开区地缘改善的重要选项。城投揽萃位于经开区南艳湖板块，110—122㎡户型占成交九成以上，毛坯总价200万级起步。云缦朗境是高新区热销红盘，主力户型建面 94–170㎡，涵盖小高层、洋房和叠墅，总价门槛约 169 万起。
新房金额榜TOP5
库存：全市去化周期仍在健康区间，压力集中在少数区域。九区狭义库存合计190.39万㎡、去化周期12.41个月，广义合计508.82万㎡、33.66个月。分区看，狭义口径下滨湖33.40个月、庐阳20.50个月、新站19.83个月、蜀山15.34个月偏长，经开仅3.43个月最短；广义口径下新站97.36个月、滨湖58.88个月压力突出，包河广义140.03万㎡为九区库存体量最大。
九区库存与去化周期
把这一周的新房市场连起来看：成交回落、价格小幅波动，130—160㎡的改善产品撑住主要成交，库存集中在少数区域。眼下卖的是存量，接下来能不能补上货，要看这批待入市项目。目前市区有五个纯新盘陆续释放了规划与节点信息。
华润中寰润璟（经开）：10月30日城市展厅已开放，17栋774户、110—140㎡四房、毛坯，起步总价约200万；是828成功出让的两宗宅地之一，也是合肥「好房子」建设试点项目。
城建鹭鸣洲：20栋洋房+13栋叠墅、无高层，洋房128—200㎡、叠墅200—275㎡；公园投入1.64亿元扩容至530亩，南侧临近地铁3号线竹丝滩站。
绿城潮鸣庐州（滨湖）：139—680㎡、约1514—1603套，样板间已开放，会所配挑高10.7米全场篮球场。
中海观贤府（包河）：容积率1.8、4栋15—17F共158套；预计11月中旬实景示范区，12月中上旬首开139/165㎡共87套。
保利庐川珺（包河主城）：6栋洋房+6栋小高层、139—186㎡、容积率1.5，示范区预计11月底至12月初开放。48中本部是市场关注的标签，但学区以教育主管部门当年发布为准。
五个盘里四个起步面积在128—139㎡以上，只有中寰润璟压在110㎡，与本周成交主力130—160㎡、200—250万正好对得上。接下来新房还会往改善走，预算卡在150万上下的首置客，选择仍得往二手看。
NO.2｜贰
二手：1517套，量价双落，但成交极度分散
11月2日至8日，九区二手住房成交1517套、周日均217套，较前一周1673套减少156套、降9.3%，为10月中旬以来最低。成交均价1.14万元/㎡、环比跌1.9%。量在回落、价在微跌，以价换量仍是主基调。
九区二手成交
瑶海279套居首，连续十周第一；包河233、庐阳217、蜀山200，前三区合计占48.1%。九区里八个回落，经开减32套最多；政务由30增至43套，是唯一环比走高的区。位次仅庐阳与蜀山互换。
单盘热度更能说明性质。5个小区并列7套居首：滨湖世纪城徽杰苑、聚福家园、信旺华府骏苑、漕冲小区、恒大中央广场。TOP30里滨湖10个、瑶海7个，包河与高新无小区入榜；全周932个活跃小区，单盘最高只有7套。
合肥楼市航拍图
这不是靠网红盘撑起来的市场，是低总价、自住驱动的零散成交。卖房人定价合理比等行情实际，买房人可比房源多、议价时间也更长。
NO.3｜叁
结语
整体来看，合肥这一周的市场是「量在低位、价在微调、结构往改善走」。新房成交由130—160㎡的改善产品撑住，二手是低总价、自住驱动的零散成交，两边都不靠价格推动，市场处在政策落地后的消化期。
接下来盯两件事：11月12日两宗宅地落槌后的溢价率与竞得主体，以及这批纯新盘示范区能否按节点开放、有没有取证。前者决定供地温度，后者决定年底能进售楼部的选择。
对买房人就一句：别把「要入市了」当成「现在能买」。先定预算区间，再去看对应产品；新房看工规证和预售节点，二手看同小区近三个月真实成交价。
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