文｜邓浩志
前段时间，上海的 K11 商场，由于土地使用年限到期，新世界缴纳约 10 亿元土地出让金进行续期。由于这是国内首次有土地到期需要续期，所以怎么处理？补多少钱？都具有标志性意义，因而备受全国多方关注。毕竟商办物业在全国也很常见，尤其是公寓。因为目前市面上绝大多数公寓都是商办产权的，意味着所有这类土地使用年限到了之后，都要交钱续期。而此事也引发了许多疑问：
问题一：这个 10 个亿到底是怎么算出来的？
首先明确，新世界这 10 亿，只续期了 20 年，而商、办物业完整的使用年限是 40年和 50 年。
具体公式是这样算的：
补缴地价 = 基准地价 × 总建筑面积 × 年限系数 ×70% 折扣下限
上海一级商业楼面基准价为 36670 元 /㎡，一级办公楼面基准价 25130 元 /㎡。地块属于中心城区一级用地，所以基准地价很高。
年限系数 = 续期年限 ÷ 该用地法定最高年限；
法定最高年限，商业用地最高年限 40 年，续期 20 年对应系数 0.5；办公用地最高年限 50 年，续期 20 年对应系数 0.4。
所以这 10 个亿是按具体公式算出来的，并不是随意定的。也就是说以后商办物业但凡到期，理论上全部都按这个公式算账，交钱。
看到这个公式，很多人会有几个反应：
1、补缴地价好贵啊，无论对于个人还是企业都是一笔沉重的负担；
2、开发商以前 "买地" 的钱，本质上只是土地租金而已，一次性支付了 40 年或 50 年租金，如果到期之后想要一直续期，就得一直补地价，一直给钱；
3、目前市场上有不少公寓项目，是旧地块盘活项目，不少土地使用年限已经过了十几二十年，也就是说这类项目，哪怕看着像全新楼盘，但十几二十年后就要补缴一大笔续期的费用。至于二手的公寓项目就更不用说了。
但如果你是专业人士，可能还会想到另外两个问题：
1、商办类物业包括公寓到期后，除了要交上面巨大的费用外，每年还有房产税，未来还可能要开征房地产税。如果你想卖掉它，还要交契税、所得税。所以无论持有成本还是交易成本都极高。
从投资角度看，我粗算了一下，哪怕年租金回报率 5%—6%，也几乎等于没有什么收入，绝大多数的投资回报都被各种税和费吃掉了。但更重要的是，当下商办物业和公寓绝大多数都没有 5%—6% 的年回报率。所以理论上投资商办或者公寓，从一开始，9 成以上都是奔着亏钱这个结果去的。
2、如果是房企手上持有的商用物业，但一直没有获得很好的经营收益（这种情况很普遍），那就问题大了。以前还可以把这些物业当成企业资产，可以做很高的估值拉高上市公司的资产净值，也可以作为贷款的抵押物。但现在，只要土地到期，这些低效资产要么一下子变成一笔巨大的应付款，要么直接瞬间消失。
问题二：土地到期不续期将如何处理？
很简单，政府收回。所以花大价钱续期这件事，基本就是必选项，没有其他办法。因此，未来不排除会引发土地使用年限即将到期物业的抛售潮。就像足球俱乐部球星合同快到期了，如果不续约就赶紧卖。土地到期没钱续的，那就渣都不剩。
问题三：对未来商办物估值产生的影响？
我认为上海 K11 土地续期这事影响深远，因为它将作为以后类似物业的重要参考案例。其实在这个案例之前，也曾经出现过一些短年限到期的土地，当时都只是象征性缴了少量的钱。但这类多数是特殊时期的特殊地块，没有标准化，也没有多大参考意义。而上海这次，明确了处理办法、计算公式，也等于确定了商办项目高昂的持有成本。对此类物业以后的估值将产生巨大影响。直白说，就目前几乎所有商办物业而言，都存在定价过高的问题，因为大家之前都没有把续期成本考虑在内。
当然，这事比较复杂，社会大众很多都不可能深入了解和理解，所以这个价值重估引发的价格回调可能需要很长时间。这个过程中，房企肯定是清醒的，但不排除未来还会有很多不明真相的人陆续高价 "入套"。
问题四：住宅土地到期后如何处理？
虽然住宅土地使用年限是 70 年，比商办土地长，但还是会有到期问题存在。其实在若干年前，某大领导在某次重要会议上已经明确了住宅到期将自动续期。但续期要给多少钱并没有提。因为包含 "自动" 一词，以此推导，估计可能不需费用，或者续期费用较低。毕竟住房面对的可是全国人民，这里肯定会有不少家庭是完全没有支付能力。所以费用不可能太高。但最终补缴多少？尤其是二套或以上的房源，很可能还要看那时地方的财政状况。
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