2026年11月11日，随着最后一锤落下，福州四城区本年度第十场国有建设用地公开出让顺利落幕。在这个特殊的日子里，土地市场交出了一份颇具看点的答卷。本次共成交6幅地块，总面积118.25亩，合计揽金11.79亿元。

这场土拍不仅是对全年土地供应的一次重要补充，更通过不同区域、不同用途地块的差异化表现，折射出福州楼市当前的供需逻辑与开发趋势。是全面回暖，还是理性分化？让我们透过数据，一探究竟。

地块详解：鼓楼溢价抢眼，晋安冷热不均

本次土拍的6幅地块分布在晋安、鼓楼、仓山、台江四个核心区，但表现可谓“冰火两重天”。

鼓楼区：核心资产的吸引力

位于杨桥中路南侧、杨南街东侧的榕宗地2026-48号地块，成为本场土拍的绝对焦点。该地块为商办用途，占地面积1650平方米，容积率3.0。经过30轮激烈竞价，最终以8300万元成交，溢价率高达53.7%，其成交楼板价达到16275元/平方米。在高密度的中心城区，稀缺的商业地块依然能引发房企的强烈争夺，显示出市场对核心地段存量资产改造运营的看好。

晋安区：三宗地三种命运

晋安区本次出让3宗地，结果截然不同，极具代表性。

  • 榕宗地2026-44号：位于紫阳公交场站及周边，属二环内稀缺商住地块。由福厝地产以底价4.59亿元摘得，楼面地价19277元/平方米。虽然是底价成交，但其高昂的楼面价本身就说明了地块的高价值属性。
  • 榕宗地2026-45号：同样位于紫阳片区，为安置型商品房用地。经过16轮竞价，以1.19亿元成交，溢价率14.42%，楼面地价8119元/平方米。
  • 榕宗地2026-49号：位于晋安河东侧，为商办用地，以底价2600万元成交，楼面地价10400元/平方米。

同一区域内，住宅、安置房与商办用地的热度差异，精准映射了开发商对不同产品去化速度和利润空间的判断。

仓山与台江：底价成交为主

仓山区火车南站西广场南侧的榕宗地2026-46号地块，以底价3.91亿元成交。该地块特殊之处在于，其住宅部分全部用于建设保障性租赁住房，由竞得人整体持有。这种“只租不售”的模式，决定了其低溢价、低楼面价（2947元/平方米）的特征，体现了政府在住房保障方面的发力。

台江区平安大厦北侧的榕宗地2026-47号地块，以及晋安区另一宗商办地，均以底价成交。这些地块多涉及商业、酒店或存量物业改造，市场竞争相对理性。

深度观察：从“卖地”到“营城”

纵观本次土拍，我们可以发现福州土地供应策略的几个显著变化：

第一，住房供给多层次化。 不再是单一的商品房供地，而是将普通商品住宅、安置型商品房、保障性租赁住房统筹安排。这种结构既满足了市场改善需求，又兜底了民生保障，体现了房地产发展新模式的探索。

第二，存量更新成为常态。 多宗商办地块要求对既有建筑进行修缮、加固或原址重建，这意味着未来的开发将更多聚焦于城市界面的微更新和功能提升，而非大拆大建。这对开发商的运营能力提出了更高要求。

第三，核心资产依然坚挺。 尽管整体市场趋于理性，但位于二环内的优质地块，无论是住宅还是商办，依然能获得市场的积极回应。鼓楼地块的高溢价和晋安高楼面价地块的成交，证明了核心价值区的抗跌性和吸引力。

结语

2026年第十场土拍的落幕，不仅是数字的累积，更是福州城市发展方向的一次微观投射。在“东进南下、沿江向海”的大格局下，四城区的土地利用正变得更加精细和多元。

对于购房者而言，理解土地背后的逻辑，有助于更好地判断区域未来潜力；对于行业从业者而言，适应从“开发销售”到“资产运营”的转变，将是未来的必修课。

福州楼市，正在理性中前行，在分化中寻找新的平衡点。

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