2026年，不少城市的老破小二手房，挂单价格开始往下走。
其中跌得最明显的一类，就是之前被炒得很热的学区房。
北京海淀调整六年一学位的规则，南京放开学位锁定，房子和名校之间的绑定，一点点松掉了。
这个学区房为什么扛不住，康巴什当年被叫做鬼城又是怎么回事，今天来聊下这个事情。
早几年，买学区房的逻辑很简单。一套户型不好、没有电梯的老房子，只要划进名校片区，价格就能甩开周边次新房一大截。
家长掏钱把房子拿下，孩子读完书，再转手卖掉，运气好还能赚上一笔。
那个阶段，没人担心贬值，大家默认学位的价值，能盖过房子本身的缺陷。
现在这套逻辑走不通了。市面上能看到不少急售房源，有些对比高点，挂牌价直接少了上百万。把背后的原因拆开看，主要是三方面。
1、教育均衡。多校划片和随机派位铺开之后，买房拿到的只是摇号资格，能不能进目标学校没有定数。教师轮岗持续推进，优质师资不再固定在一所学校，部分地区支持凭居住备案，租房家庭也能申请公办学位。
2、生源变化。新生出生数量持续回落，再过几年，很多中小学会面临生源变少，班级合并，甚至学校撤并。愿意高价接盘学区房的人变少，靠学区增值的路子很难走通。
3、家长心态变化。越来越多人意识到，决定孩子学习状态的，不是小学的校名，是日常陪伴和学习习惯。为了一套房子掏空现金流，挤压其他教育开支，并不划算。民办学校、素质类渠道变多，升学选择不再只有公办名校这一条路。
支撑房价的底层条件，早就悄悄变了。房子本身不值钱，能稳住价格的，是持续流入的人口。
结婚的人变少，新生儿数量下滑，刚需的盘子一年比一年薄。有机构测算，往后十年，国内55岁以上的人口会增加1.2亿，这个规模差不多等于日本全国人口。
到本世纪末，总人口还有继续收缩的可能。城镇化走到60%之后，进城务工人员的增速慢下来，一部分人找不到稳定工作，选择回到老家。人口往城里集中的高峰，已经过去了。
国内住房的保有量很高，住房拥有率在90%左右。多数发达国家这个数值，大多在60%出头。2018年的调研数据显示，当年87%的新增购房者，手里已经至少有一套房子。也就是说，很多买房行为，不是刚需自住，而是资产配置。一线城市的购房压力也摆在明面上，按当地平均收入估算，想要买下一套房，大概要攒40年。
国内城镇住房空置的情况，很早就被关注。西南财大的家庭金融调查，2017年测算的城镇空置住房大约6500万套，空置率超过五分之一。这个数据一直有争议，官方没有发布统一的空置统计口径，但不管是一线还是偏远新城，都能找到空置房源。很多人当初买房，看中的是长期上涨的预期。上世纪90年代末住房商品化，职工可以折扣购买单位住房。亚洲金融危机之后，购房门槛放宽，利率走低，房价迎来了长达二十年的上行周期。再加上婚恋市场的习惯，房子慢慢变成结婚的前置条件，多重因素叠加，把房价推到高位。
康巴什的故事，很多人都听过。2011年，国外媒体拍下康巴什新区空旷的街道，不少商铺关门，成片建筑已经建好，街上行人稀少。“鬼城”这个称呼，就是从那组照片传出来的。
这片新区建在鄂尔多斯，当地坐拥丰富的资源，天然气储量占到全国三分之一，煤炭储量占到全国六分之一。资源带来可观财政收入，地方打算打造一座现代化新城。规划里面，这座新城的容纳上限是100万人。
建设的时候优先落地了学校、医院、博物馆、体育场这些大型公共建筑。商业小店、日常百货这类贴近普通人生活的配套，一开始没有跟上。规划能住百万人的城区，刚建好那段时间，实际常住人口只有3万。宽阔马路的路灯按时点亮，沿街门面却大多锁着门。
后来慢慢有人迁入。当地统计，在新区工作、上学、日常消费的人口，稳定在15万上下。距离最初设定的百万人口目标，还差很远。这个地方不是单独的特例。不少新城、远郊板块，都出现过配套建好、人口跟不上的情况。怎么讲呢，康巴什算是一个很直观的样本，能看清人口和房子之间的关系。
我觉得，房子的价值，最终还是跟着居住需求走，脱离人口的规划，很容易留下大量闲置房源。
康巴什到2026年，常住人口依旧没有达到当年定下的百万规模。
对此，你们有什么想法？
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