全世界都没有中国这种，同地段同面积住宅和公寓差价达三四倍的畸形市场，随着住宅没有升值预期，只能靠租金提供高于银行五年期收益率的回报，纯为投资，且又没有其它更好的投资渠道，大量喜好买不动产的保守型投资人将会转向公寓投资的。

1.不买2011年以前的，原值低，有差价，增值税个税高，剩余年限短

2.不买2017年商办限购新政以后的，不能卖给个人，潜在客户少

3.不要买大面积的，出租难，租售比低，续期价格贵，尽量60平内

4.不要买使用楼层公共卫生间的，没有居住功能，客户少，物业费贵

5.不要买三无地段的（无产业或无地铁或无大量人口），等着吃灰

6.不要买太核心区域的，租售比低，而且土地级别高续期价格贵

7.尽量买装修保护比较好，几乎能达到拎包入住的

8.不建议为了自住而买公寓，早晚你要买住宅落户或者离开北京，卖出时还要损失契税，不值当，先踏踏实实租房就好。这里说的都是买公寓投资，有闲钱又没有其他高收益渠道，可以选择投资公寓长期持有。

再说一下不用纠结的问题

1.不用纠结朝向、小区环境、民电商电、地铁距离、有无燃气等因素，因为这些都已经充分体现在租售比上了，买公寓不是为了住，是为了投资，不要代入自己的喜好，严格以租售比作为唯一标准！

2.不用纠结续期费用，比如60万公寓，即便按传出的高达四分之一市值也就是15万的价格续40年，平摊每年也就4k，每个月也就300多，无非就是收益率从5%降到了4.5%，仍然值得投资！

3.别被中介带节奏，中介不太爱卖公寓，尤其是小面积投资型公寓，很多网络上贬低公寓的都是中介，因为公寓价格低，中介费少，卖一套住宅抵卖4~5套公寓，所以中介会千方百计忽悠买家买住宅，什么不能落户啊（公寓是为了吃租金收益，不是为了落户），什么转卖难啊（小面积公寓转卖非常容易，稍微让一点点收益率出来就有人抢，法拍里面很多一拍就开始竞价了，比如下面这个图，一个品项极差的公寓一拍都有人抢），什么税费高续期费高啊（绝对以偏概全，所以前面说了要买大概什么年限和面积的公寓）。

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