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昨天刚说完西九龙的 IGC迎来了一个又一个大咖的租客。最近香港地产版最受瞩目的一块地，有新消息了。
西九文化区 2B 区，整个西九文化区第一个住宅项目。临海，7 幢楼，正对维港，后面就是君临天下和凯旋门（所以说这两个小区朝海的户型几乎30楼以下的单位景观都会受阻挡）
来源：西九文化区管理局构想图
原本这个盘的设定是小戶型为主，你沒听错，那么黄金的地方做小户型，431 方呎以下占近 65%。现在管理局改口了：想多做三房、四房的大单位。
一句话，这个盘的门槛，要往上抬。而这条新闻，其实接的是上个月的另一条——西九管理局公布财务，顺带交代 2B 区明年上半年招标。（西九文化区看来真的很缺钱用啊）
一条线很清楚：西九缺钱 → 政府放行卖楼 → 规划批下来 → 现在要挑一个卖得最贵的户型组合。
1,995 伙原来是怎么分的
这是汤姆觉得最值得看的一组数。
原本431 方呎以下的小单位，约 1,290 伙，占近 65%。
431 至 1,076 方呎的中型单位，约 615 伙。
超过 1,076 方呎的大单位，只有 90 多个，不到 5%。
一个号称九龙豪宅新地标、正对维港、楼下就是 M+ 和故宫馆的盘，大单位只给你 90 个。
剩下近 1,900 伙，是 400 多呎的小单位。说白了，这是拿豪宅的地，做上车的面积。
官方口径是西九一定不建纳米楼，这话没错，400 多呎确实不算纳米楼。但跟豪宅两个字，是两回事。
来源：西九文化区管理局构想图
改成大单位，伙数必然缩
算术很简单。
现在要把三房四房比例拉高。假设平均面积从 585 呎升到 800 至 900 呎，同一块楼面，只能装 1,300 至 1,450 伙。
少 500 多伙。
管理局自己讲得很直白：若落实增加大型单位，项目可提供的单位量会减少。
汤姆的判断：这不是缩水，这是提价。毕竟所有东西呀，都是供求关系决定的。
少卖几百伙，但每伙价格贵一大截。大单位的呎价通常更贵，而且买得起 5000 万楼的人，对呎价的敏感度反而低。
来源：西九文化区管理局构想图
逾百亿的地价，会把售价顶上去
市场估计，这个项目可为西九带来逾百亿元收入。2025 年城规会通过时，市场估的是 120 亿至 130 亿元。
116.8 万平方呎住宅楼面摊下来，每呎楼面地价大约 1 万至 1.1 万元。
这个数，跟九龙站二手楼的呎价差得不算远。您自己想，发展商要卖多少钱，才有肉吃？
2029 至 2030 年开卖的新盘，会定在什么水平？
汤姆不敢给死数。但按 3.5 万至 4 万一方呎估，800 方呎的三房，大概 2,800 万至 3,200 万；1,200 方呎的四房，少说也要4,200 万至 4,800 万。无论最终价格如何，总不能卖得比启德跑道区便宜吧。
来源：香港经济日报
这个盘跟谁有关，跟谁无关
预算 1,500 万以下、想在西九上车的，这个盘跟您关系不大。就算保留 400 多呎的单位，数量也有限，位置和定位摆在这里，定价不会是入门价。我会建议你考虑一下旁边 Austin 的两房，或者是属西九龙最老、最旧的这个小区（漾日居）的一些入门级的单位。
预算 3,000 万以上、在看九龙站和西九一带的换楼客，这盘值得放进观察名单。招标 2027 年上半年，卖楼花大概 2029 至 2030 年，2032 年入伙，中间还有三年多，够您慢慢看。
已经持有擎天半岛、天玺、凯旋门、君临天下的业主，短中期是故事利好。新地标、22 万平方呎零售餐饮、两组行人天桥直通九龙站和圆方，这些都是实打实的配套升级。
长期就要看 1,300 至 1,995 伙落地时的定价了。当年城规会收 1,843 份意见，96% 反对，反对的理由就是景观和楼价。
还有一个很多人没注意的点：2B 只是首阶段。
西九发展图则的住宅总楼面上限是170,280 平方米。首阶段用了 108,500 平方米，剩下约 6.2 万平方米，也就是 66 万平方呎左右，还在后面。
换句话说，西九的住宅故事，这才翻开第一页。
来源：香港经济日报
汤姆的判断
短期看，这盘对九龙站二手是情绪利好、供应中性。减伙数、做大单位，等于把供应结构往上移，不冲击中小型单位的价格。这一点对现有业主是好消息。
中期看，它会是整个西九文化区住宅的定价锚。第一个盘怎么定，后面那 66 万平方呎就怎么定。所以 2029 年那张价单，不只是这一盘的事。
楼市现在的确比两年前好。CCL 今年至今升 10.6%，比 2025 年 5 月的低位高 17.9%，但离 2021 年的历史高位还有 16.7% 的距离。而且最近连跌三周，九龙区跌了 3.2%。
所以冯程淑仪讲楼市已有改善，这话没错。但招标定价能不能吃到这个改善，要看 2027 年上半年那一刻的市况，不是看今天。
最后一句，汤姆说直白点。
西九这块地，从来不是用来解决香港人上车问题的。它是用来解决西九自己钱不够的问题的。
想清楚这个前提，您对这个盘的期待，就不会错位。
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