撰文：十一郎 北京楼市 · 丰台
我是地产十一郎。
上周末去丰台办事，顺道拐进了中国府。朋友住里面，约了喝茶。
车停在地库，坐电梯上到地面，第一眼是整面墙的保加利亚米黄石材，通体干挂，一块涂料没掺。我拍了张照发给做石材生意的老赵，他回了一句：“这墙，得一套房的钱。”
茶喝完，我在小区里溜达了一圈。叠拼的院子、高层的立面、会所的泳池，都实景摆在那儿，确实是现房。但脑子里反复冒出来的，是另一个数。
— 叠拼外立面与南向庭院｜中国府实景，图片：项目方
7万5。
2015年10月，葛洲坝经过104轮竞价，以49.5亿总价拿下丰台樊家村这块地，溢价率50%。综合配建成本算下来，商品房住宅部分的楼面价约7.5万/平米，刷新了当时北京单价地王的纪录。
十年过去了。现在中国府的高层房源，189平米三居，总价1500万起，单价大概8万3到8万8。市场上也能看到7万多单价的房源在流通。
地价7万5，房价7万多到8万出头。这笔账摆在这儿，不用我多说什么。
— 2015 年楼面价与 2026 年在售单价｜制图：地产十一言
地产十一言
01
地王这个标签，跟了它十年
中国府这块地，拿在2015年。那一年北京楼市什么光景，经历过的人都记得。
拿地之后，限价来了。地价是市场价拍出来的，房价被按住了。因为疫情的原因，项目从拿地到第一次拿到预售证，拖到了2019年。那时候拟售价格11万出头，而市场对这个地王项目的预期，远不止这个数。
— 拿地、首次拿证、现房在售三个节点｜制图：地产十一言
后来的故事，关注楼市的人多少都听过。这个盘的去化节奏，一直不快。不是产品不行，是它出生的时机，跟市场的节奏拧着来。
如今它是现房。276户，容积率1.52，别墅占七成，高层、叠拼、双拼全部实景呈现。你去看房，看到的就是将来住进去的样子，没有沙盘，没有效果图，没有“预计交付”。
— 檐下连廊，尽头是院门｜中国府实景，图片：项目方
现房，是它现在最大的底牌。
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02
房子本身，我进去看了什么
叠拼和高层都走了一遍。
先说外立面。通体干挂保加利亚米黄石材，PPT里写了一句“造价是普通石材的9倍，德国莱姆石的2倍”。有没有夸张我不下结论，但你站在墙根底下看那个拼缝、摸那个质感，跟涂料仿石确实不是一回事。十年了，颜色没发乌，接缝没开裂，石材这东西骗不了人。
叠拼上叠390平，三卧朝南，带露台和花园，私家电梯准乘8人。下叠540平，南向花园40到50平，面宽8.4米，地下挑空8.6米。我站在那个8.4米的面宽前面，第一反应是：这个尺度，在现在的新盘里很少见了。现在的开发商都忙着把面宽做小、把房间做多，中国府反着来，给的是阔绰。
— 地下一层挑空｜中国府样板间，非交付标准
高层187到242平，两梯两户，没有中间户。240平那个户型，南向面宽做到了19米，客厅11米宽，层高3.3米。你走进去，第一感觉是“空”，第二感觉是“亮”。现在的平层产品，很少敢这么做。
— 240 平户型的面宽、客厅开间与层高｜制图：地产十一言
精装是科技系统交付。地源热泵，五恒——恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净。PPT里写的是“5大类19个维度110类分级分项指标”，听着玄乎，但体感骗不了人。我在屋里坐了十几分钟，没开窗，空气是流通的，温度是稳的，不干不闷。这套系统好不好用，住进去才知道，但至少硬件是堆到位了。
— 样板间客厅，精装交付｜中国府实景，图片：项目方
会所4000平米，泳池25米半标，水深1.2到1.4米，全年28度恒温。水质标注达到饮用级别，这个我没法验证，但池底的灯光和瓷砖的接缝，看得出是花了钱的。健身器材是泰诺健，健身房里算顶配，不是那种摆两台跑步机糊弄事的配置。
— 会所面积、泳池规格与两项认证｜制图：地产十一言
用料这件事，中国府是不计成本的。
建筑拿了绿建三星和德国DGNB金级预认证，这两个认证同时拿到的住宅项目，北京不多。大师设计团队拉了一长串——郑树芬、唐忠汉、郑忠、谢柯，各管一摊。这些名字放在一起，本身就是一笔开销。
但有一笔账，得自己摁计算器。
别墅物业费14.5元/平米·月，只收地上部分。能源费117元/平米·年。一套500平的叠拼，一年的持有成本是什么量级，买之前心里得有数。这不是买完就结束的事，是往后每年都要掏的钱。
还有一个背景。丰台这几年的新房供应量不小，中国府面对的竞争不是一个盘两个盘，是整个板块的供应水位。它的优势不在“稀缺”两个字上，在于它已经站在那儿了，不用等。
地产十一言
03
所以它适合谁
适合不想再等的人。
期房要等交付、等兑现、等一个不确定的结果。中国府不用等。今天看中的那套，下个月就能搬进去。石材是摸得到的，花园是站得进去的，泳池是能下水的。
— 露台夜景，远处是城市天际线｜中国府样板间，非交付标准
适合不在乎它涨不涨的人。
地价7万5，房价7万多到8万出头，这个盘从头到尾就不是一个投资品。它是一套用来住的房子，在北京三环里，现房状态，别墅形态。你买的是当下，不是未来。
不适合还在算“性价比”的人。
同样的预算，丰台有新盘可选，产品更新，故事更动听。中国府的优势不在于“划算”，在于“已经在那儿了”。
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最后说两句
中国府像一个跑了很久的选手。起跑冲得猛，中途被绊了一跤，爬起来跑到终点，发现观众散了大半。
但它还在跑。现房在售，实景呈现，该有的都有。
如果你在三环内找一套不用等的房子，它值得你花一个下午，进去走一圈。不是看沙盘，是摸那面石材墙，站在那个8.4米的面宽前面，自己感受一下。
地价7万5，房价7万多。
这十年的账，开发商算不过来。
你的账，你自己算。
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