今天跟大家说三件事。
市中心江景豪宅金茂S10，第二次批前公示了；望城挂了两宗地，都标着“在途项目”；湖南又有 3个孩子，拿到清北保送资格。
一、金茂S10批前公示：江景更加稀缺
11月13日，市自规局挂出“长沙外滩1号”新的批前公示，公示期11月16日到24日，四份图纸：日照分析、总体经济指标、总图、外立面效果图。
这个就是金茂S10临江地块项目，也是西地块，4月公示过一版，这次是复核重发。
这版公示来得不容易，工地先停了半年。真正卡住的是风貌：前排五栋把江岸挡得太满，从江对面看过来不透气，五栋还一样高，天际线是平的。
新总图报规之后还有方案审查和超限审查，不出大问题，这个月能复工。
户数411变408，150到200平从135套砍到108套，200平以上从276套加到300套，占73.5%。大户型撑得住单价，圈层门槛进一步提高。
老版本5栋房子一样高，140米，加塔冠158米，从江上看齐刷刷一排。现在是一排不动、二排长高、三排变矮。
长沙外滩1号（S10西地块）总平面图，2026年4月公示版。红字为楼栋标注
总面积基本没动，10.08万平米少800平米。房子没多，面积从一个位置挪到了另一个位置，三排少掉的挪给二排。
它不受新规约束，地3月就出让，按过渡条款走老规矩预售。楼面价11010，加超高层建安和地源热泵那套，老左个人预估3万到3.5万。
S10地块今年3月17日是第三次挂牌，最终金茂底价拿下，总价20.27亿。位置在湘雅路以南、湘江大道以东，一线临江。离1号线、6号线换乘的文昌阁站50米。
S10-2（长沙外滩1号）与 S10-1（文昌序）位置关系（示意图）
S10核心价值在于市中心的一线临江，具有很强的稀缺性。1、2、3号楼贴着江排，视野最好，也最贵。代价是江风、西晒、湘江中路的车流，这个属于有钱人的烦恼。
现在五档面积：321平66套、257平66套、263平42套、232和233平126套、199平108套。每一档对应一种江景，钱就差在这儿。
选房先认“端厅”两个字，端厅是转角户型，两面看江，转角悬挑出去，没有柱子挡视线，江景视野最大化；常规户型只有一面看江。
头排321平，五房三厅五卫，套内350.6平，得房率109.2%
同一栋里端厅更贵，二手市场上差得更多。够得着头排端厅就买头排，够不着，二排高区比头排中户划算，二排选中高区。
头排257平，四房两厅四卫，套内262.6平，得房率102.2%
199这一档，卖的是经济实用，五房三卫，三排能看江，但要越过前面那排老房子，老房子拆了重建，视线可能就没了，这风险要提前知道。
三排199平，四加一房三厅四卫，套内220.8平，得房率111.0%，比4月版多17.4平
还有其他三张户型图放在这儿，套内和得房率都标在图下面，自己对照着看。户型图为「建筑师阿橙」绘制，非最终版，仅供参考。
二排263平，四加一房三厅四卫，套内281.7平，得房率107.1%
二排232平，四房三厅四卫，套内242.5平，得房率104.5%，靠内侧那一排
二排233平，四加一房三厅四卫，套内257.9平，得房率110.7%，看江视野更宽，公区悬挑
下图2张图是公示的夜间效果图：
10月21日，市人大常委会发布《湘江长沙段两岸风貌管控若干规定》，2027年1月1日施行。这是长沙第一部管湘江两岸风貌的法规。
里面三条硬的：古城、岳麓山两个历史文化风貌区的临江地块，不得新增居住用地。核心城区能贴着一线江盖住宅的地，往后基本没有了。
公示页面有一份日照分析文件，对大家选房很重要，有需要的添加老左微信：18508498895。
二、市场的缓冲：4宗新地块均为在途项目
11月12日，望城大泽湖挂出056号和057号两宗地，隔路对望。两宗合计131亩，起拍6.74亿。
出让文件里有句话不起眼：这两宗地标注“在途项目”，可按长住建发〔2026〕42号申请办预售。
10月30日长沙出台现房新政细则，“在途”分两种：8月28日前拿到建设工程规划许可证的按老政策；只拿了地的，区里评估、市里备案后也能按老办法预售，到2027年底，多出一年多回款窗口。
不止大泽湖，新政后出让的住宅地，梅溪湖052号、杉木054号，加上这2宗，共计4宗，全是“在途”。
对买房人很直接：这两年在长沙买的新房，绝大多数还是预售，不是现房。新政是真的，落地比文件写的晚一年半，上有政策，下有对策。
长沙现房新政的时间表：在途窗口开到 2027 年底。数据：住建部、长沙市住建局
三、湖南新增3人保送清北：均来自长沙四大名校
11月11日，中国化学会公布2027年化学奥赛国家集训队名单，全国50人。
湖南3人：长沙市一中陈朔、长郡中学钟子祺、湖南师大附中黄思源。三个孩子来自三所学校，都在长沙人说的“四大名校”里，都拿到清北保送资格。
长郡还有个纪录：2012年起连续15年有人进化学国集，全国唯一；2020年起连续7年全省第一，这届拿了4金2银1铜。
连续15年出人不是运气，是教练、梯队、初中送上来的苗子。学区房买的，就是这套东西的入场券。
老左深耕长沙楼市十多年，服务过上万组客户，独家编写《长沙学区房蓝皮书》。全长沙新房二手都做，一定不负所托，帮您选到好房子！
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