北京一名租客租下月租8500元的住宅，住进去后偶尔开窗通风，十个多月后，墙面冒出了大片霉斑。到期退租时，房东以“使用不当”为由拒退8500元押金，还要租客赔维修费。北京市通州区人民法院11月12日通报了这起案件，中国青年报11月13日作了报道。
法院的结论很明确：开窗通风属于正常居住行为，房东事先没说过这套房子有特殊使用要求，租客不用赔，押金要全额退。这个案子的看点不只是押金，而是一个很多租客都会碰到的问题：按平常方式过日子，房子出了毛病，这笔账该算在谁头上。
一、案子的来龙去脉：一扇窗户引出的押金纠纷
2024年初，租客王某租下这套配有恒温恒湿新风系统的住宅，月租8500元。住进去后，王某像平常一样偶尔开窗透气。10个多月后，房子多处墙面出现霉斑。
王某向物业询问才知道，这类住宅在夏季开窗，可能让室内温湿度调节失衡，墙面容易结露发霉，而且这种情况不在保修范围内。弄清原因后，王某自己买了除霉剂处理，并且不再开窗。
租期届满，房东李某拒绝退还8500元押金，理由是租客使用不当。双方对簿公堂后，法院认为，恒温恒湿住宅的特殊使用风险，超出了普通人的生活认知。合同里没有约定不能开窗，房东也没有提前告知，王某开窗不存在过错，发现霉斑后又及时处理，已经尽到合理维护义务。房东要求赔偿维修损失的反诉请求被驳回，押金全额退还。
二、房子有“特殊脾气”，该由谁先说清楚
这起案件里，真正决定输赢的是“告知”二字。带新风系统、地暖、智能温控的住宅越来越多，这些设备有各自的使用门道，但普通租客并不了解。通州法院副院长张静介绍，随着智能化住宅逐步进入市场，因特殊设备使用规则引发的纠纷已经开始出现。
通州法院马驹桥法庭庭长吴可加给出的提示是：出租人应当保障房屋符合居住条件，对特殊设备的使用要求提前作出说明。换句话说，开窗会不会影响系统、空调能不能长时间关、地暖怎么调，这些只有房东和物业清楚的“规矩”，应当在签约或交房时就讲明，最好写进合同或交接单。
反过来看，如果房东事先书面说明过特殊要求，租客仍然违反，责任划分就可能不一样。所以在签约前多问一句“这套房子有没有什么特别的使用要求”，并让对方把回答留在微信里，比事后争论谁对谁错要省事得多。
三、押金能不能扣，扣多少，谁来证明
押金纠纷的核心在于举证责任。吴可加介绍，按照“谁主张谁举证”的原则，房东想从押金里扣钱用于维修或赔偿，需要证明三件事：损坏确实存在；损坏不是正常使用造成的；维修费用合理。承租人按合同约定或房屋性质正常使用造成的合理损耗，依法不需要赔偿。
民法典第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第七百一十四条则规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。两条合在一起，划出了一条线：正常使用的损耗归房东，保管不善的损坏归租客。
济南市槐荫区人民法院审理过一起相反方向的案子，可以对照着看。租客夏某租房一年，月租和押金都是1900元，退租后房东王某称墙面、地面和家具有损坏，自己花钱修了，不肯退押金。法院对比交房和退租时的照片视频，认定墙面起皮脱落加重，超出了正常损耗，租客要负责。但房东拿不出具体维修项目和实际花费的证明，双方也没有一起验房，最终法院酌情扣减1400元，判房东退还500元。
同样是押金，一个案子租客全额拿回，另一个案子只拿回四分之一多一点，差别就在证据和责任划分上。
四、入住和退租，各拍一遍
通州法院审结的房屋租赁合同纠纷，2023年1月至2026年9月共11712件，数量逐年上升，争议集中在退还押金和提前解约两类。法院观察到，很多租客入住时没有留下房屋状况的证据，退租时就陷入“说不清”。
针对这一点，法院给出了具体做法：
1. 入住时，对房屋整体和重点部位拍照录像，包括墙面、地板、家具、家电，并通过微信发给房东确认。
2. 退租时，同样记录交还时的状态，并要求房东出具书面交接单。
3. 合同里写清租赁期限、租金支付方式、押金退还条件和房屋维修责任，这些关键条款不要靠口头约定。
济南案中的租客把钥匙放在物业办公室就走了，双方没有共同验房，后来举证的难处在两边都有。拍照录像成本很低，但可以让出租人和承租人都有据可依。
五、押金拒退时怎么办
押金没有被扣的理由，就应当按时退。延吉市人民法院近期审结的一起案件可作参考：租客与房东约定押金2000元，租期到期后房东在微信里承诺全额退还，实际只转了100元，剩下1900元迟迟不给。法院认为，没有应当扣除押金的情形，租期届满出租人就应当及时返还，且房东已经在聊天记录里作出承诺，应当遵守。判决房东三日内返还1900元。
遇到房东拒退押金又说不出正当理由，通州法院建议租客可以先向住房和城乡建设部门投诉，或者通过诉讼主张返还。投诉和起诉时，需要准备的材料包括租赁合同、押金和租金的付款凭证、入住和退租的照片视频、与房东的聊天记录。
如果租的是二房东转租的房子，还要多一步：要求对方出示与原房东签订的租赁合同，以及原房东同意转租的书面证明。根据民法典，承租人经出租人同意可以转租；未经同意擅自转租的，出租人有权解除合同。出租人知道或应当知道转租情况，六个月内没有提出异议的，视为同意转租。
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