当前，阻碍全国房地产市场止跌的重要力量是什么？
经过长达五年多、房价累计下跌 40% 以上之后，全国的房地产市场已经基本上完成出清，深度调整，跌到位了。
但房地产市场跌透、跌多了，并不意味着市场会马上止跌反弹。
要想走出底部，还需要市场之外的外部力量；外部力量当中的核心力量就是政策。
也就是说，只有救市的力度、救市的节奏达到一定水平，才能够推动楼市走出低谷。
2022 年全国楼市大降温以来，曾经出现过多次救市，其中力度最大的一次是 2024 年 9 月底的新政，推动少数高能级城市的楼市出现了长达半年左右的反弹。
但是 2025 年全年没有出台强力救市举措。
到了 2026 年，也只是出台了 929 个人房贷贴息政策，这个力度是偏小的。
所以直到现在，全国的房价依然没有止跌。
那么，阻碍全国开展大力度救市，或者说再次出台类似 2024 年 9 月下旬那种力度救市政策的阻力主要来自于哪里呢？
今天老杨提出的观点，各位可能会感觉比较新鲜：阻碍楼市止跌的最大阻力来自于：
出口太强劲了！
我们先来看一组出口数据，这是过去几年全国出口增速的移动平均值走势。
最近的 10 月份同比增速高达 23.4%，尤其是今年以来，这个增速上升的势头几乎接近直线拉升。
这个增速很强，这不是好事吗？
跟稳楼市、促市场止跌有什么关系？
看似没有直接关系，却存在非常密切的间接关系。
这个逻辑就涉及经济稳增长。
过去很多年，宏观经济政策的重点都是保障经济能够保持一个合理适度的增长率。
比如今年的目标是经济同比增速在 4.5%‑5.0% 之间。
经济增长分为内需和外需。
外需主要就是出口。
内需主要包含两块：一个是消费，另外就是投资。
今年以来的特征是外需非常强劲，但是内需相当低迷。
比如今年前三季度，社会消费品零售总额同比仅增长 1.1%，这个数据可以代表消费的情况。
从投资来看，前三季度全国固定资产投资同比下降 7.2%。
而房地产开发投资同比大降 20.6%。
在当前这种外需强、内需弱的结构特征之下，今年完成 4.5% 以上的 GDP增速已经没有太大问题。
那也就意味着，宏观经济政策对于拉动内需的迫切性比较小。
而房地产行业属于内需，间接造成今年大力度救助房地产的必要性有所降低。
也就导致今年的楼市依然无法实现止跌。
关于出口强弱和房地产政策力度大小之间的关系，我们可以再做一些实证分析。
这是 2011 年以来全国出口增速的年度走势图。
最高峰出现在 2021 年，为 24%。
当时对应的房地产市场调控达到最紧缩的程度，促使房地产泡沫在 2021 年下半年开始破灭。
出口增速的次高峰是 2011 年，达到 20.4%。
那一年同样是房地产调控不断收紧，最终房价在下半年出现由涨转跌的拐点。
而第三次高峰就是今年前十个月，总体同比增速 17.6%。
在今年房地产市场比较低迷的背景下，救市力度却偏小。
我们再来看几个出口增速低迷的时间节点：
最低迷的是 2015‑2016 年，出口基本同比下跌 1.9%。
而这两年救市力度比较大，推动 2015 年全国楼市强劲复苏，2016 年转向高度繁荣。
另外 2023 年同比增速只有 0.6%，这主要和疫情防控结束之后的一些结构性因素有关系。
第三低是 2020 年的 4%。
这一年，为了应对疫情，刺激经济、托举楼市的力度大于之前几年，楼市也出现了一波反弹。
通过上述的实证分析，可以比较有力地证明一点：
今年的出口过于强劲，使得政策刺激楼市的迫切性明显下降。
这种出口的强劲增长由多重因素驱动。
我想明年、后年出口增速大概率要回落。
另外稍作解释：
十几年前，我国出口的主力老三样是：服装、家具、家电。
五年前，出口新三样是：电动车、锂电池、光伏。
而最近两年又出现了新新三样：机器人、人工智能、创新药。
这个演变过程充分体现了我国高新技术产业的发展历程，也就是我们的新质生产力确实在提升。
与之相反，作为传统产业的房地产慢慢走向弱势，这里说的是相对弱势，这或许是历史的宿命。
热门跟贴