房价要涨回2021年？这话，搁两年前谁说谁挨骂，现在居然是“老法师”们说出来的
老话说得好：春江水暖鸭先知。楼市这潭水，最先感知温度的，从来不是喊口号的人，而是在里面泡了半辈子的老兵。
2026年秋天，两句话在圈子里炸开了锅。
一句来自孟晓苏。这位1998年房改方案课题组的组长、中房集团的老掌门，在《华夏时报》专访里打了个特别形象的比方：房价就像从10楼摔到3楼，摔下去花了5年，想再爬回10楼，还得四五年。他给出的时间点是，2029年前后，核心城市房价有望重回2021年的高点。
另一句来自经济学家马光远。有意思的是，这位老兄过去几年一直是圈内有名的“谨慎派”，没少被归到看空队伍里。可到了2026年网易经济学家年会上，他话锋一转：房地产已经接近调整的底部了。他给的时间稍微保守些，指向2031年前后，少数核心城市能越过2021年的坎。
一个说2029，一个说2031，两个时间窗一重叠，2029到2031这几年，就成了绕不开的关键期。
有人要问了：凭啥这次敢这么讲？
看房，得先看量。这行有句老话，叫“量在价先”——没人买房，喊破天也涨不起来。
数据不会撒谎。国家统计局的数字摆在那儿：从2026年3月开始，一线城市二手住宅价格连续7个月环比往上走。到了9月，上海二手房同比转正了，这是2023年以来头一个同比转涨的一线城市。
成交量更实在。贝壳研究院统计，2026年前三季度全国二手房网签约6.17亿平方米，同比增长10.7%。更扎心的是，二手房占住房成交总量的比例升到了52%，头一回把新房甩在了身后。国庆假期，50个城市日均成交同比增长超过45%。
卖房的人心态也变了。一线城市的二手房挂牌量在2026年3、4月份先后见顶，到9月底合计少了1.35万套，光深圳就降了7.8%。克而瑞监测的50城库存，比2023年初降了将近20%，回到了3年来的低位。
啥意思？急着割肉跑路的人变少了，市场的恐慌情绪在退潮。
历史的剧本，会重演吗？
从1998年房改算起，中国商品房市场走了28年，深度调整碰上过4回：2008年、2011到2012年、2014到2015年，再就是2021年这一轮。
前三回，没有一回是趴下起不来的。
2008年金融危机砸过来，销售面积跌了14.7%，政策一发力，2009年就缓过来了。最像的是2014到2015年那回：全国库存压得喘不过气，2015年“330新政”一出，首付下调、税免征放宽，再加上1年5轮降息降准，市场硬是从冰点里爬了出来。
再看现在的政策：首套房首付15%，商贷利率3.05%，符合条件的实际付息约2.05%，松绑力度比2015年只大不小。
但是——咱得泼盆冷水：相似不等于复制。
2015年城镇化率才56.1%，每年2000多万农民进城买房；如今已经67.89%，进城的人明显少了。居民杠杆率从40%左右涨到63%，钱包里能加杠杆的空间不多了。总人口连续两年负增长，买房的主力军也在缩编。
所以这轮不会普涨，而是慢修复、少对象、大分化。
国外走过的路，也印证了这个逻辑。
美国次贷危机后，全国房价从2007年的高点跌了三成多，2012年才见底，用了约10年回到前高。但旧金山这种核心城市，2009年就率先触底，从底部到越过前高只花了3年。
香港更典型：1997年金融风暴后房价腰斩还多，跌了约60%，2003年底触底，然后走出18年的长牛。日本全国地价至今没回到1991年的水平，可东京23区的核心公寓，2025年均价照样高于1990年的高点。
东吴证券统计过全球190轮房地产周期：普通收缩期平均4年回到前高，深度收缩期约9.6年，核心城市一般比全国早3到5年完成修复。
一句话：人口总量的下行，从来不是核心城市房价的敌人。
核心城市到底凭什么？
三张牌。
第一张，供给收缩。2026年1到9月住宅新开工面积同比下降25.4%，年化创2003年以来新低。有机构预判，2027年3月到2028年9月，核心城市可能出现12到18个月的供应偏紧窗口。
第二张，人和产业。光2026年上半年，首次到深圳就业参保的35岁以下青年人才就超30.4万人，同比增长8.42%。产业强、岗位多、薪资高，买房的需求就是实打实的。
第三张，钱在动。上半年内地商业不动产大宗交易约1212亿元，外资成交同比猛增82%，六成五以上砸在一线城市。黑石、阿布扎比投资局这些长线资本，买的都是能下金蛋的核心资产。
最后说句大实话
“房价回2021年”这话，得拆开听。
能回去的，主要是一线及强二线的核心板块、品质次新、流动性正常的房子。马光远说得直白：未来真正算得上资产的房子，比例可能不到20%，约7成的城市，怕是难回2021年的水位了。
低能级城市、远郊大盘、文旅康养盘，产业和人口都接不住，慢慢回归自住属性，是大概率的事。
历史不会简单重复，但规律总会换件马甲再登场。与其纠结2029还是2031，不如想清楚一件事：你手里的房子，是站在分化里的哪一边？
毕竟，潮水回来的时候，也只会先淹没那些站在高处的船。
（本文仅为市场观点分享，不构成任何购房或投资建议）
热门跟贴