我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：北京房姐 新人付费首问，翘首以盼，房姐指点（不好意思，之前我以为加入星球的费用就是提问的费用，搞错了，这次是另外付了费的） 现状： 海淀橡树湾有一套72平的华润精装1居室 老公在北苑上班（明年春节后，考虑搬到上地附近），儿子在 北清路稻香湖附近上小学二年级 我妈妈每年会过来跟我们一起住大半年以上，所以，家里常住人口4个 需要： 想购买一套总价在500万左右的小三居 可抵押可交易的二手房 3年内有10%升值空间 能够自住（位置离儿子和老公合适，交通便利、南北朝向、楼龄10年以内，不需要大搞装修） 计划2-3年后，卖掉手里的一套房子，换一个更大的四居室 我现在重点看过的小区，有 第一，保利西山林语（小区管理、房子品质满意，价格可以承受；不满意的地方：交通不便，配套不好，未来增值状况不明朗，故宫北院和周边几个限竞房新楼盘西山著、葛洲坝紫郡兰园、西山锦绣府，对未来的配套建设和交通改善有帮助吗？） 第二，金域华府一期（交通、位置、配套，小区管理，基本满意，不满意的地方：套内面积小，得房率低；这个户型稀缺，价格偏贵有21万转商费；昌平产权，未来增值状况不明，据说全部配套已建，包括地铁，不再有升值的空间） 第三，领秀慧谷C区（房子品质，小区管理，交通位置，基本满意；不满意的地方：昌平产权，小区交易量小，流转率低，配套不好） 我的问题是： 1我现在考虑的这几个小区，您怎么看？值得考虑吗？ 2您能否再推荐一些其他的楼盘？车程距离在稻香湖东、西、南，这三个方向的半径距离车程在20分钟以内的。如果能说明一下推荐原因，万分感激

回答：你好，感谢付费！ 我们投资一向不看好海淀山后区域，西山林语交通太不便利。 “海淀山后新区”总给人一种错觉，认为有海淀金字招牌+看西山，肯定能涨得不错。实际上海淀山后新区的辐射力非常之有限，只有个别真正过硬的地方（譬如真正产业零距离、或者有学区、或者商业配套真正发展起来了）才涨起来了。 "海淀山后"有点像股票里面某个热门板块，板块里面几个真正龙头股确实涨起来了，那些同在板块里面但蹭概念的，仔细一看，发现其实啥也没有。 所以我们投资不看好这类楼盘未来的前景（确实除了是海淀户口，要啥没啥，地铁不可能有，配套10年内估计都很村，产业也没法近到走路上班），也许能跟上北京大盘吧，但能比较明显跑赢大盘不是很乐观。 金域华府虽然属于昌平，但其实跟城六区区别不大，跟海淀就隔一条街，而且也有学区概念，还不错。 领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错，相对较新的次新。 但是C区的价格在回龙观朱辛庄这个地段已经到上限，未来的再进行拉升的难度较大。 这几个盘，优选金域华府，年底淘淘笋。

提问：【新人首问】房姐好，请教首房选址：sfsd，子弹150（最多200），亦庄互联网公司上班，两年后可能换工作到望京或西二旗，天津集体户口，亦庄工居，预计明年结婚。如果综合考虑自住+升值+短期内不换房，还请房姐指点选择哪个片区较好，及对应片区推荐的小区、合适入手单价，非常感谢！ 1、劲松、双井附近小两居公房（或10号线往北沿线），位置好，但大多小区品质、环境差； 2、常营管庄一带，新天地环境好但只能买一室改两室，未来有老人带孩子不太方便，或保利嘉园等二居限竞房； 3、亦庄和悦华锦、金隅学府新房或周边二手房，人大附学校好，小区环境好，但位置差，前途未卜； 4、是否有其它更适合的片区及小区推荐？

回答：学区不建议这时候考虑，考虑到升值属性 亦庄新盘不推荐 200的sfsd可以看到500的标的，常营选择两居是可以的，例如 万象新天和保利嘉园、柏林爱乐 都可以看 如果两年后能到望京，酒仙桥也可以淘

提问：夫妻一方在西城上班，另一方在丰台科技园，小孩在西城上学。名下有一套两居室在双井(不能卖)，另外一套两居室在西三旗（老人居住），目前在孩子学校附近租房。考虑到老人年纪大了，以后方照顾问题，考虑卖掉西三旗房子，换一套三居室，用老人名义买，接力贷，享受首套贷，问题1.这种想法如何利与弊。问题2.哪个地点，楼盘更适合.谢谢

回答：想法没问题，尽早用老人票是对的。 不知道你的总预算情况，保守计划 可选择两个区域，一个是西城广外，看看老房三居，小区由广外大街、马连道这些板块淘。第二个次新的话，可以看看玉泉路的远洋沁山水，

提问：房姐，您好！新人首问。 家庭情况：天津滨海新区塘沽火车站附近有一套两居室，价值140左右，贷款剩余90多万，每月还贷8000。 河北保定市中心有一套两居室，全款，价值140左右，但是目前没交房没下来房本，不好卖。 家庭年收入：除去房贷房租和各种家庭开支后，年净余30。手头还有60存款。 夫妻二人都在西二旗附近工作，想在北京入手一套房产，投资+自住。因外地有贷款，在京买房算二套。 1、看了房姐的很多帖子，很中意天通苑东二区和东三区的南北通透三居室。目前手头现金60+父母支持100，首付160左右，能否买到天通苑的三居？如何操作？家庭已有贷款且年收入不高贷款容易吗？ 2、天津的房子，因高点买入且挂有户口，暂不想卖。保定的房产如果能出手，压力会小一些。但是无房本的房子如何操作才能出手，有什么建议？ 3、天通苑如果买不了的话，建议买哪儿？资产如何配置？

回答：1. 天通苑3居基本要400+，你首付160按二套买肯定不够，只能垫资全款抵押了，那样月供大概1.5上下，能否承受需要你来衡量。 2.没房本流通性很差，一般要交易都是私下首付一半，再等几年等本过户，而且价格比有房本低。可以找当地中介了解情况 3. 还可以看看 回龙观 霍营板块

提问：房姐您好，目前情况是有一套通州久居雅园的小两居，明年5月满两年。手头弹药有500左右，非京籍，工作居住证资格。今年有了娃。考虑换一套大一些的房子自住，希望能够小区品质好一些，学区6年后能达到不错水准，兼顾投资，能跑赢大盘。 1.看了您最近的帖子，通州京贸国际城西区、百合湾或者百子湾双井一带是否符合我的预期？ 2.另外去看了京贸西和百合湾，运河湾，如果这个区域可以的话买哪个小区更合适啊？百合湾户型好，但是临街有点吵，运河湾地理位置更好，但是不是人车分离且有点老，京贸西的话密度大，上下电梯要等。所以如果选这个区域有点纠结，您比较推荐哪个？ 3.未来学区的话，感觉这两年朝阳起来一些，这个纬度的话选择通州还是朝阳更合适啊？感觉通州应该6年后也能发展起来一些吧？ 4.这个弹药和目前持有房产的情况，是否明年换是个合适选择，还是再等两年积累弹药选择更好的啊？ 5.另外如果不置换，再入一套作为投资的话是否合适？ 感谢房姐。

回答：你好，感谢付费！ 现在通州哪有什么学区房概念？ 老牌的通州学校，根本没有什么学区概念，可能也就通州本地人觉得哪个好一点而已。 以后通州真正好的学区那必然运河东，北京小学、人大附、二中这几个通州分校，都在运河东核心区。要是换房的话，尽量往核心区走。 但是考虑到你已经有一套通州房产了，通州的教育水平还是比不上朝阳，下一套尽量买在朝阳。 子弹500，可以关注嘉铭桐城，上京新航线，澳林春天等

提问：房姐您好，新人首问，盼回复。 目前全家京户，双方父母已办退休投靠。南四环外东高地上班，全家三套房产： 一、东高地附近红星北里老三居，岳父母名下无贷款，因离单位近，孩子上大学后可回去继续住； 二、广内西便门东里学票房市价550左右，公积金贷款月供6000； 三、东高地国企老配套居民区老破小一套，公积金月供6000，买的时候比较投机，想着后面有拆迁，虽然政策不支持，但是寄希望国企还存在配套老房拆迁可能； 目前全部出租，全家换租至孩子学校附近。家庭税后收入100，手中子弹200多，想用孩子爷爷奶奶资质再购入一套房投资。目前纠结如下： 1.一年内用全款买300以内朝青板块一居上车盘？ 2.或积攒两年购类似板块300-400小两居？ 3.或者用类似接力贷近期购入400以上两居？ 4.或卖出手中某些房产换其他更高标的？ 请指点。

回答：你好，东高地老破小建议直接出手，博拆迁的机会成本太高，沉没成本不是成本。和义的房价短期不会有啥大的变化，都是老破小吧，有机场利好，但是南城的老破小走势也都平淡无奇，可以类比一下首钢搬走之后石景山的老破小的变化，其实没啥大变化。 建议用老人票再入手一套朝青板块的2-3居。

提问：房姐好，本人小白，未婚，京籍，sfsd，无家人支持，首付只有100以内，本来想买个一居，但看了您很多文章，并不建议买一居，可是两居室太贵，想买一套半刚需，保值且有一定升值空间的房子，请问有没有什么办法可以操作，增加贷款额度，减少首付，有三张信用卡，额度大小不等，平均10w一张左右，在考虑的地理位置是宋家庄，酒仙桥附近，但也有人建议我买通州区的房子，但想着未来以租位置，没有大问题不打算卖，所以不知道除了在贷款上有没有什么操作之外，在房子购买上选择方向有没有好的建议？

回答：酒仙桥主要以90公房为主，不过大部分价格都在300+ 低总价不建议看宋家庄，另外推荐看 劲松、北工大 首付不足寻找能gpgd的标的，还可用其他核做信用贷或刷信用卡，尽量不要用自己的，主贷人负债率过高对下贷有影响

提问：请房姐点评一下，这套房源。 苹果社区南区8号楼顶层，大平层。 6室3厅,289.47平米,60421元\/平米,1749万,南北，详情： 已实地看过房。北向观国贸楼群，景观非常好。 特征有两个： 1. 超高层高（3.7米），大面积顶部天窗采光。 2. 超大面积，本小区无类似交易记录。 这种房源如何估值？谢谢。

回答：苹果南区相对品质好一些，由于两房主打，加上年轻人定位，目前整体价格还是较高。 6万的单价当然不错，不过300平的面积在这个小区属于一定的错配，超过1200万的总价，基本选择可以到首城国际\/珠江帝景等楼盘。 所以这套房挂牌一年多，我们也观赏过多次，但它仍然没有卖掉，也是这个原因。 超过1500万，如果为了改善居住品质，购买力又会倾向于乐城等标的，或居住空间更好的天鹅湾等小区。 出于整个市场来观察，1500万的置业，更多的集中在望京核心区域。 如果300平出现在珠江甚至乐城，它的流动性会更高一些，越是高端的楼盘，对面积的容纳上限更大，例如金茂府起步即200平+的大三居。 如果要买也可以买，房子本身无特殊硬伤，总价导致的流动性降低，就用价格来换取，或隐藏的价格，例如评估贷款低首付等。

提问：房姐好，新人首问小白一枚。目前情况：夫妻非京籍具有买房资格（在京无房），一人名下有一套非京房产市值约350W，有50W贷款还未还清。家庭年收入税后约60W，目前手上可支配金额约200W。工作地在双井 劲松附近，考虑到小孩明年要上幼儿园及未来在京上小学，近期想在京购房，因为有贷款在京购房按照二套标准执行，商贷感觉首付比例太大，是否有方法能降低首付比例？另外是否有合适的小区推荐？感谢指导！

回答：1. 想降低首付拉高杠杆一律垫资全款抵押买，也可以将非京房产做加按揭 盘活资金 2. 你们是要考虑学区因素吧？非京籍建议看朝阳 例如 芍药居的人大附，慧忠里的朝外。

提问：老师，您好。我经常用借呗和信用卡，我准备今年下半年在北京买房，请问怎么样才能做好流水顺利得到银行贷款呢？

回答：用过借呗后，基本无法再进行买房贷款。 建议在办理房贷半年前，依次还清小贷，信用贷，高输出率的信用卡（做0账单）。 贷款之前，事先了解你要进行的是哪种贷款，你的首付能有多少，所以你要贷多少额度，怎么贷出这么多额度，除了符合要求的流水，查漏补缺看还要做哪些工作。

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