前言

园区向来是苏州楼市的价值高地，新房稀缺珍贵，尤其是主流核心板块湖东新房基本上是逢开必磬，2021年新房住宅市场上较为值得期待的项目便是林溪雅苑，估计开盘又将掀起一波抢购热潮，属于“买不起买不到”系列。

实际上，在湖东板块，还有3个带有公寓的超高层项目待入市。

其中，中海思安街项目、新鸿基ICC已经在建，思安街东、旺墩路南地块在今年1月15日被恒力竞得。

昨天，园区2021第一批次局部地块控规调整出炉，一宗是苏州大道北、津梁街西地块， 用地性质由商住混合调整为混合用地，即商务商业+公寓式酒店。还将塔楼建筑限高由100米调整到了180米。

另外一宗是奥体板块的方中街西、淞北路北地块，建筑高度从50米调整为100米。

这两块地应该会在今年挂出。

我们先来看在湖东在建的超高层项目。

1

中海思安街项目

中海思安街项目位于苏州大道东北侧，金匙望湖大厦南。项目目前正在施工中。

2018年12月31号该地块被中海以总价5.75亿元拿下，楼面地价4800元/㎡。

根据出让条件及项目公示，地块将被打造成商办和酒店式公寓（70年产权），容积率12.0-14.0，地上53层，地下4层的超高层。

据说这里未来将是中海集团区域总部大楼，还是中海集团区域总部大楼，最高近200米。

项目也在紧锣密鼓地建设中。

以下为户型图

D3三室两厅两卫

▼

D1两室两厅两卫

▼

D2两室两厅两卫

▼

D4两室两厅两卫

▼

D5两室两厅两卫

▼

项目紧邻地铁1号线星湖街站，步行约100米。

项目北侧是金望湖匙大厦和乐嘉大厦。

2

新鸿基环贸广场ICC

新鸿基ICC项目位于翠园路北，思安街西。目前正在施工中。

笔者沿着项目一周走了一圈，玻璃幕墙已经贴了有两层了，进度还是比较快的。

北侧那一面已经贴了三分之二了。

有一面玻璃幕墙已经贴好，可以想象68层的摩天大楼一定非常壮观。

整个项目占地约22331㎡，由一栋总高度310米的69F综合楼和一栋4F裙楼及花园广场组成。产品业态包含商场、办公、住宅。

购物中心，B1-4F

甲级办公楼，3F-38F

酒店式公寓，40F-68F

花园式的商业裙楼特色鲜明，走高端消费精品路线，与周边商业存在差异性，未来应该能吸引不少高消费人群。

目前商业部分也有了进展，也起了有好几层了。

作为湖东的第二高楼，全称“苏州环贸广场”。新鸿基ICC的到来，对于补充湖东天际线起到至关重要的作用。

住宅部分为70年产权精装公寓，共15种户型，总计约385套，户型建筑面积约为62-343平不等。小户型有2个，建面约60m²和80m²，其中60m²无湖景。

价格方面，放风价格就园区限价天花板不超4万元/㎡，南面和西面湖景房源价格要更高一些。

如按最小62平的户型计算，总价门槛估算仅250万元左右，在园区这样的核心地段，门槛仅250万元，估计又要抢破头的节奏！

建面约63-73平，一房

建面约80-120平，一房

建面约126-151平，1+1房

建面建面约160-176平，两房

建面约210-220平，2+1房

建面约215-270平，3+1房

建面约300平+，4房

项目距离1号线时代广场地铁站和星湖街站都是很近，项目周边的配套一应俱全。国金中心、诚品书店、久光百货、圆融星座，都是园区数一数二的高端配套。

项目正北面是协鑫广场。

西侧是晋合广场和新光天地商业。

周边高楼大厦、鳞次栉比。

国金中心高耸入云，目前是园区的重量级的地标项目。

值得一提的是，1号线时代广场地铁站也是8号线的换乘站。

也就是说，新鸿基ICC是个双地铁项目，而且距离景城学校很近，虽然学区暂未划定，但是按照就近原则，有很大概率是景城学校，可以想象，公寓产品一旦入市，销售必定火爆，尤其是60㎡的小户型。

3

恒力超高层

今年1月15日上午，苏园土挂（2020）03&04号地正式开拍，恒力竞得园区湖东 思安街东、旺墩路南， 成交总价21亿元，成交楼面价4804元/㎡，溢价率0%。

这意味着，园区湖东最高380米的5座超高层来了！

按照要求：

1、该地块主要用于发展全球运营总部，明确规定需要引进世界500强企业总部！

2、配套世界知名奢华五星级酒店，如宝格丽、丽思卡尔顿、文华东方、华尔道夫同等及以上档次的世界知名奢华五星级酒店。

3 、需要引进高端人才！3年1500人！

地块上未来将打造不高于14.5万㎡的公寓式酒店及不高于12.2万㎡的酒店式公寓，未来可分割销售，且酒店式公寓装修成本不低于2000元/㎡。

从现场来看，项目周边已经围挡，有一辆小型挖掘机在动工。

项目周边的配套都是城市级的，久光百货、圆融星座、圆融天街、丰隆等商业环伺，还有九龙仓国金中心地标级建筑。

久光、圆融作为园区湖东的老牌商业，基本满足日常娱乐生活所需。

4

写在最后

寸土寸金的园区，新房总是不愁卖，尤其是位于湖东这样的地段，再加上优质学区加持，新房住宅基本要靠抢。

而70年产权公寓也不例外。

苏州中心公寓开盘，千人排队摇号，建面约58㎡的房源一房难求。而后，同样是70年公寓的九龙仓国金中心开盘小面积房源也是一抢而空。

我们看园区湖东这三大超高层项目，各具特色与优势。它们的共同点就是地段优势——周边交通便捷、商业配套高端，且项目附近都是知名学校，教学实力较强，且新鸿基ICC还有60㎡小户型，门槛较低，或将引起新的一轮抢购热潮。

我们知道，园区新房限价4万元/㎡，湖东二手房挂牌价格却冲破了4万元，也就是说园区的新房和二手房存在严重的倒挂，这也是新房逢开必磬的重要因素，因为购房者心知肚明，倒挂现象意味着买到就是赚到。

2021年，园区湖东这几个超高层充满了看点。