最近几天，咨询买房的人挺多，各种各样的问题都有。
比较常见的问题是：这里的房子现在能买吗？什么样的房子适合我们家庭？
如果单纯从个人喜好来判断，没有什么不能买的房子，萝卜青菜各有所爱。
但是从价值层面一定是先布局好板块，小区不喜欢可以换，新房没有合适的可以看二手房，总之大方向不能错，否则会吃房价易跌难流通的亏。
不论你现在是处于资产优化阶段，还是正在看房选房的路上，以下深圳几个板块都要谨慎买入，尽快往中心地段腾挪。
01
地理位置过偏的板块
对刚需买房来说，边缘地段最危险。
这些区域的人口购买力很弱，本地又没有核心产业支撑，意味着流通性和保值性都很难保证。
举例来说。
深圳西部的松岗，距离主城区太远，坐地铁到福田都要1个多小时，但去东莞长安却非常近，一脚油门就能到。
从做城市发展的角度，深圳不会砸钱去大力发展这些边缘地段。如果发展起来了，临深板块最受益；如果发展不起来，烧钱又费力，图啥呢？
还有坪山的坑梓、沙田，都是紧挨着惠州，两者之间差不多的配套，但房价一直高于惠州大亚湾、淡水的房子。
近期刷屏的坪山某新盘，去年卖2.2万/平，现在降到1.6万/平，房价看似很便宜，实则是因为太偏了，位于深圳惠州交界处。
类似这种边边角角的地方，基本没啥想象空间，买房时远离就对了，否则就容易贪便宜吃大亏。
02
城市规划差的板块
比如：石岩。
作为宝安首个突破2000亿的街道，石岩有52.6万的常住人口。
从地图上看，石岩的位置也不算差，被南山、宝安、光明和龙华包围。
但你开车进入石岩，看到的城市界面是这样的：
路边随处可见的厂房、工业宿舍以及农民房扎堆，没有多少商品房，缺乏居住氛围和商业氛围。
目前石岩的房价在4-5万左右，很多人可能寄托于13号线的开通，能拉高一点这里的房价。
这也太难了。
对于未来潜力堪忧的板块，不适合买入，适合换仓。
龙岗的平湖，和石岩有点相似。
同样是4-5万左右的房价，同样是城市面貌一般，片区以农民房和工业厂房为主，没啥优质配套。
从成长性看，平湖的这个价格并不便宜。
如果你此时在这些地方持有小产权房，正确的做法应该是，趁着这个政策窗口期完成以劣换优的置换。
只有向上置换，才能确保行情启动的时候，手上有更好的筹码。
03
周围没有地铁经过的板块
深圳的地铁覆盖率非常广泛，当地铁五期建成后，深圳轨道交通将覆盖全市85%的重点区域。
一方面，说明在深圳，人们对地铁的依赖度越来越高。
另一方面，对于当前的深圳楼市来说，地铁不再是稀缺品，而是刚需必备品。
如果一个小区到现在都还没有地铁配套，只能说明这个地段欠佳，不被深圳重视，建议谨慎。
像宝安尖岗山、龙华九龙山、金龙湖、龙岗横岭、五联等板块，预计很长时间都是地铁空白期，意味着对刚需出行来说非常不便利。
04
没有美好未来的区域
前阵子，我写了一篇关于盐田的文章分析，反馈挺热烈。
评论区有位读者问：盐田区十分钟上山、五分钟见海，爱干嘛干嘛，哪个区能做到？
我回他：大鹏。
大鹏和盐田区大小梅沙，这些地方的海景很美，拥有大量的海景房。
但是与之对应的坑也大。
因为——
有景观地段差、没产业，只会站岗没钱赚。
05
涨幅良好的房子，是因为其占据的优质资源多。
像商场超市这类属于基础生活资源，这些不是最重要的。
最重要的其实是地段资源。
刚需家庭买房，核心地段很多人不一定买得了，但是可以重点关注一下潜力地段。
也就是，跟着产业的发展趋势，去买那些近郊或者离核心区很近的潜力地段。随着时间的推移，这种潜力地段未来也可能会发展成为核心地段。
在两极分化的市场中，买对一套房，未必能达到像过去那样的爆发式增长，但买错一套房的代价，必然会越来越大。
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