原创刘博团队
转眼之间，2024年就过去了一半！
这半年，是救市政策力度最大的时期。多个大城市的楼市，最近都出现了回暖迹象。
有一个城市表现最为突出，这就是上海。上海楼市，甚至可以用“有点疯”来形容。
最新的例证是，6月27日中海的49套风貌别墅开盘，当天全部售罄。这些别墅单价在25万到28万元之间，单套总价动辄7000万到1.5亿。
而这只不过是2024年以来，上海高单价、高总价豪宅盘遭疯抢的案例之一。
事实上，今年以来已经有10个豪宅盘日光或接近日光（下图）：
这些楼盘往往在开盘当天成交上百亿，甚至近200亿！
如果只是一两个豪宅盘热销，还比较容易解释，半年超过10个豪宅盘热销，就真的不寻常了。
豪宅盘热销的同时，上海刚需盘、改善盘成交也非常热络。6月以来，多个交易日二手房网签破千套。6月1日-25日，上海二手房一共成交21177套，日均成交套数较5月增长40.5%！
国家统计局的数据，也印证了上海楼市的浓浓暖意。到5月末，上海新房同比上涨了4.5%（下图），是全国纳入监测的70个大中城市里涨幅最大的。
从上面表格可以看到，新房5月同比上涨的城市只有3个，分别是上海、西安、成都，但上海涨幅最大。
据统计，下半年上海单价超过20万元的豪宅新盘还有十四五个，其中“老上海风貌别墅”占了相当比例。
这类豪宅是上海核心区旧改的产物，设计上采用老上海石库门风格，多为独栋或联排产品，赠送比例超高，容积率超低，深受富裕家庭的欢迎。
所以2024年不仅是上海楼市回暖之年，还是豪宅热销之年。
那么问题来了：这一轮楼市率先回暖的，为什么不是之前的风向标深圳，而是上海，上海的购买力为何如此强？
原因有以下几个：
第一，上海是中国内地最大的金融中心、外企总部中心，居民杠杆率一直不太高。说白了，有抄底的能力。
截至2024年5月末，上海的资金总量（金融机构本外币存款余额）高达21.1万亿元，仅次于北京的24万亿位居全国第二，超过了香港的16万亿和深圳的13.3万亿。中国目前只有这4个城市，汇聚资金超过10万亿。
GDP是每年创造了多少财富，资金总量是历年一共积累了多少现金财富。毫无疑问，上海是中国“第二有钱”的城市。
此外，上海还是中国个税第一城，2023年个税总收入接近2400亿，是北京的1.2倍、深圳的2倍、广州的4倍。这说明，上海的高收入群体规模最大。
除了有钱，上海还有一个特点：居民杠杆率不高。从下面这张图表就可以看出来。截至2024年5月末，上海住户存款一共是6.2万亿，住户贷款是3.2万亿，居民净存款是3万亿，平均到每个居民是12万元。
在过去两轮上涨周期中领涨全国的深圳，到今年5月末全部住户存款为29140亿元，住户贷款是31291亿元。
1780万深圳人的净存款（存款减去贷款）是“-2151亿元”，人均净存款是“-1.2万元”。
深圳虽然存款不多，人口也没有上海多，但住户贷款余额跟上海不相上下。2023年末的时候，深圳是居民贷款第一城，超过了上海。
今年前5个月，上海居民贷款余额增加了910亿元，而深圳减少了256亿元，才让上海在今年5月超过深圳，重返居民贷款第一城。
另外几个网红城市，比如杭州、南京、合肥等，都跟深圳一样是人均净存款为负数的城市。
正是由于上海此前杠杆率比较低，净存款高达3万亿，所以这一轮楼市下行周期抄底能力强劲。
第二，上海楼市松动力度比较大，目前非户籍人口在上海购房分为三个区域，分别只需要1年、2年、3年社保（个税）。这是刺激上海楼市大幅回暖的另外一个重要原因。
上海楼市松绑的力度接近于深圳，远超北京。北京虽然刚刚落实了“517新政”，大幅降低了首套房、二套房首付比例和利率，但限购政策没有变化，非户籍人口仍然需要5年社保或个税。
其实北京人的杠杆率更低，净存款高达4.3万亿，是上海的1.43倍（下图）：
如果北京接下来能适当松绑限购，楼市也会显著回暖。
第三，上海对浙江、江苏、安徽富裕家庭吸引力极强，这些家庭也很早就布局了上海，通过交社保或个税的方式“攒房票”。在最近上海热销的豪宅盘中，浙苏皖富裕家庭的身影频现。
尤其是单套总价5000万以上豪宅的买家，相当一部分是浙江富商的二代。这些二代往往有留学海外的背景，要么已经落户上海，要么缴纳了几年社保（个税），获得了购房资格。在家里支持下，成为上海豪宅市场的重要买家。富二代对新天地、外滩、陆家嘴等核心片区认同度非常高。
在上海买房，不仅意味着家族资产向上海的转移，可能还意味着家族企业运营中心向上海集中。说白了，上海在持续虹吸浙苏皖。
对于这些富裕家庭来说，他们的买房逻辑跟普通人有很大的不同。首先，他们的财富增长不来自房地产领域或炒房，而来自实业，买房时投资不是第一目标，改善生活品质、彰显成功身份是第一目标。
其次，他们往往全款买房，因为手头上巨额现金找不到理想的“存放方式”，买上海的房子长线持有，就成为重要选择。
此外，这些富二代往往有海外留学背景，对西方国家没有神秘感、向往感，不觉得润出去有什么意义，因为家族产业在国内，挣钱机会在国内。这影响到他们的资产配置。
2024年上海这一波超级豪宅的热销，告诉我们一个道理：挣钱机会在哪里，富人就会生活在哪里，把资产配置在哪里。
除非你的钱来得特别容易，未来不想在国内继续挣钱了，才会优先到国外配置资产。
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