深圳新房泡沫最大的地方，不是位于核心地段的品质盘，而是外溢板块那些高库存同质化的房子。
对于外围板块的房子来说，最好的去库存方式，就是核心位置的房价开始上涨了，而且还是涨到大部分人都很难接受的时候，这样购买力就会产生外溢。
在核心位置的房价真正企稳回暖之前，外围板块的房子，价格没有最低，只有更低。
01
近期，龙岗坪地的新盘创城云璞推出了10套特价房源，建面约69-89㎡两至三房，单价1.9万起，还送装修。
再次击穿龙岗新房的地板价。
该项目于去年11月份首次开盘，推出1000多套住宅，当时备案价约3.8万/平。
2024年开年，项目再次推出886套房源，并通过下调备案价叠加打折，直接把价格干到了2.36万/平起。
如今，创城云璞的单价跌破2字头，相当于在去年备案价的基础上打五折。
为啥降价幅度这么猛？
无他，房子太难卖了。
项目去年底开盘的1072套房源，目前才备案了4套，去化率仅0.37%；第二批次房源大降价后，好消息是销量暴增，四个月卖了113套，坏消息是还有1800多套库存，后期要如何以价换量，已经成为开发商的头等大事。
至于为什么难卖，除了市场因素和地段因素以外，楼盘本身素质也较差，包括楼间距太近、周围农民房和工厂扎堆等，随便拎出一个都是当下劝退刚需的硬伤，只能打骨折。
在龙岗区，类似的同质化新房，还有很多。
比如，位于双龙片区的紫和嘉园，被农民房环绕，缺乏优质配套，658套房源卖了接近一年，目前已销售备案仅50套，去化率仅16.7%！
比如，新生片区的远洋天祺、美盛玲尚苑，折后价格均在两三万一平，首付几十万就能拿下，但由于位置太偏，开盘一年了也都卖得不理想。
当前，全国楼市处于去库存阶段，对于深圳而言，越是偏离主城区，整体资源越匮乏的房子，去库存所需要的周期就越长。
02
虽然深圳有很多便宜的房子，但是这种房子的安全性其实并没有那么高。
上述几个楼盘，价格确实便宜，位置却一言难尽，都是在边缘地带。
包括坪山区、光明区和龙华区，边边角角的新房不在少数，有些甚至未来10年都没有地铁规划。
每一次新房市场砸盘，首当其冲的往往都是这类房子。
越便宜的房子，它的风险系数就越高，你在核心区买贵一点、好一点的房子，它的风险系数反而更低。
这可能违背了人们的常识，很多人总觉得深圳房价高，他们通常指核心区，实际上这些房价真的高吗？
一个很残酷的现实是，目前中国一线城市核心区的房价，对比纽约曼哈顿、香港、伦敦等城市的核心区，房价不高反而很低，从长期看还远远没有到顶。
而我们边缘地区的房价则太贵了，可能还会有下跌的空间。
对于每个家庭来说，如何让自己的财产保值升值，是一门家庭财富必修课。
投资房产不仅是对家庭的保障，更是为孩子的未来添砖加瓦。掌握更多的社会资源，才能让孩子在未来的道路上拥有更多的选择和可能性。
优质的房产，本身就是一种稀缺的社会资源，拥有的越多，可以支配的资源就越丰富。
在房地产市场上，核心城市的核心地段永远都是优质资产的代名词，谁能够把握住这些资产，谁就能在财富的竞争中占据优势地位。
获取财富的方式有很多种，但最为直接的有效方式，莫过于创造财富和分配财富。购买优质房产，就是在进行财富的分配。这是一种智慧的抉择，也是一种长远的投资。
总的来说，购买优质房产是实现家庭财富增长的重要途径。
03
听到很多人说，谁不知道深圳核心区的房子好，但是买不起呀。
这些人其实是误会了核心区的价格体系。
比如，碧海的11号线正地铁口，400万也可以买一个小两房，600万左右就能买到一套正规三房。
对于很多人来说，核心区是可以上车的。很多人觉得自己配不上核心区，仅仅只是他们自己所认为的配不上。
如果你想在深圳买房，就一定要有配得感。即坚信自己配得上核心区的房子，这样你才可能在核心区买到好的房子。
甚至花不到100万就可以在碧海买一个正规的三房，只是很多人不懂这些方法而已。
特别是在当下这种特殊时期，只要找到足够专业的人，你完全是可以用低首付在核心区买这种优质的房子。注意，我这里说的前提是足够专业。
对于有想法有追求的人来说，在自身条件允许的范围内，资产尽量往核心区域腾挪，没必要去那些高库存、新房同质化严重的地方卷。
那些远郊被高估的地方，风险系数高不说，损失的还有机会成本，何必呢？
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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