今年的房地产行情不好，很多人都在问，这个行业还能有机会吗？
这两年房地产的表现也确实不好。但是如果你想透了，就能明白，房地产要翻盘其实很容易，也没那么多复杂原因，就是时机未到。提示一下，我们会在最后揭示根本真相。
这两年房地产下行，我们出了很多救市政策，结果却越救越拉垮。
问题到底在哪里呢？ 我们简单看一下总体形势，其实并不难看明白。
商品房销售额，从2021年巅峰期的18.7万亿，跌到去年的11.66万亿，足足跌了37.6%。
今年很可能连10万亿都保不住了，这么说是有根据的。
今年1-5月份，新建商品房销售额3.57万亿，下降27.9%，如果换算成年度只有8.57万亿了。
房地产销售一般都是下半年比上半年多些，所以今年有可能实现9万多亿的销售额。
假如是9.5万亿，比去年又跌了18.5%，比2021年跌了49.2%，这就是跌一半了。
3年时间跌一半，改革开放40多年，从来没有一个行业跌得这么猛烈的。
有人拿疫情和经济下行说事，但是2020和2021年都在疫情期间，那两年经济下行得厉害，为什么大家都在疯狂买房呢？
这才两三年时间，突然就没人买房了？
如果你看到这里，还不明白到底出什么问题了，那就有些迟钝了。
跌得这么猛，根本就不是需求问题，而是政策管控和心理问题。
如果你要说，2021年很多人都还有买房需求，这才两三年，大部分人都没有需求了，这显然说不过去。
如果你非要说，2021年手上有钱买房，这才两三年，大家就都没钱了，这怎么可能呢？
都说人间沧海桑田，那也不至于两三年时间就变了天了吧？
所以，不是市场需求没有了，更不是大家都没钱了，而是大家都不敢买了。
有人说，现在政策都放开了啊，管控已经不存在了，为什么大家还是不买房呢？
这里面有两个重要问题。
第一个问题，是心理问题，就是很多人都不敢买房了。
房子既有居住属性，也有投资属性。现在不但投资的人不敢投资房产了，就连想买房子住的人也不敢买了。
为什么不敢买了？很简单，怕买亏了。就算是你要买房子自己住，也不愿意几百万买的房子，没多久就跌几十万吧？
第二个问题，是需求向二手房转移了。
贝壳研究院统计，2023年二手房成交5.7亿平米，金额7.1万亿，同比分别增长44%和30%。
2021年房地产高峰期二手房成交大约7万亿，后面跌了一些，现在又涨回来了。
2024年，新房销售大跌，但很多城市二手房交易量上涨了。
例如1-5月北京二手房平均每月成交在1.2万套以上，上海在1.4万套以上，比去年的增长幅度都超过10%。
这说明，现在下场买房的人，更愿意买二手房而不是新房，为什么？
原因也很简单，大家买新房也怕买亏了，买二手房不用担心这个问题，因为大多数二手房都在成熟地段，市场早就成熟了，没那么多坑了。
大点的城市，城区已经很少新房了，新房都比较偏远，未来还不知道能不能发展起来。
现在政府就算是出规划，大家也会有顾虑了，因为政府手头也不宽裕了，现在也不是大干快上的时候了。
所以，现在的市场行情，真正有需求想买房的人，在市区买套二手房要稳妥得多。
看明白形势并不难，关键是怎么做？这个行业未来要成为什么样子的？
其实讲到这里，大家也应该明白了，不就是不敢买新房吗？这个问题要真想解决并不难，2015年搞过棚改，前些年还涨价去库存，这都是招。
现在要想解决心理问题，让大家都去买新房，真的很难吗？其实并不难。
但是却没有那么做，真正的大招并没有拿出来，因为时机未到，换句话说，有3件事情还没有做好。
第一件事情，是库存仍然很高，高库存就意味着泡沫和风险。
去库存就是要把房子卖给真正有需求的人，所以每次出新政，都是释放一部分需求。
举个例子，北京二手房挂牌量在缓慢下降，但目前仍然超过13万套，如果下降到8万套甚至6万套以下，会发生什么呢？
第二件事情，是房地产开发商还是太多了，要继续优胜劣汰。
这两年，房地产公司都在努力挣扎求生，其实大家也都明白了，以后不需要那么多开发商了，市场只能容纳少数优质的开发商，但是谁都不愿意被淘汰的是自己。
第三件事情，是房地产新模式才刚刚起步，我们想要的未来样子，还没有描绘好。
所以，真正的原因，就是现在还不想启动房地产的新周期，否则又会造成结构继续失衡，例如大量盖高层水泥建筑，以及经济向房地产倾斜。
什么时候启动房地产新周期？就要看以上3件大事，什么时候差不多了。
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