上周，越秀万博城正式开盘，价格惊喜！
建面约103㎡总价460--510万
建面约123㎡总价560--650万
建面约137㎡总价720--780万
建面约143㎡总价700--770万
建面约168㎡总价840--920万
建面约188㎡总价980--1100万
越秀万博城价格出来之后，影响了整个番禺的格局！！
你想，番禺的一档板块长隆万博CBD，均价6-7万，现在出了新盘，才卖4.5万起，竞品项目为了保证流速，也产生了价格的波动，番禺的竞争格局因此发生改变。
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番禺竞争格局
整个番禺大致可以分成以下几个板块，可以看到，板块分布比较分散。
价格最最高江景豪宅位于洛溪岛上的星河湾和南天名苑，单价在10万+，主要是卖给终极改善客户，相对比较小众；大学城目前只有二手，供应量少，主要是大学城老师在住。
除去这两个板块，目前番禺的竞争格局是这样的：
第一梯队是长隆万博板块
均价4.5-7万/㎡
番禺集全区之力花了20年打造的CBD区，再也难有20年再打造另外一个，这两天万博商务区兑现速度加快，希音、yy等互联网龙头进驻，里面的互联网打工人收入较高，购买力也ok。
华润置地3年内会兑现万象系商业、新世界k11预计明年能落成、越秀万博城未来会补全区域的教育、医疗、公园等配套，长隆万博板块未来也会是没啥短板的番禺第一梯队。
长隆万博板块自越秀和樾府面世之后，一直拔升，从4字头到清盘的7字头，越秀和樾府清盘之后，华润置地长隆万博悦府成为万博板块新晋标杆，价格也是最高的；耀胜新世界均价较长隆万博悦府略低，配建k11的商业，持续保持热度。
越秀万博城上周开盘，价格主打性价比，拉大板块价格跨度，很多首改的客户能上车，万博城的开盘对于华润和新世界的冲击不算太大，因为两个项目都有自身亮点。
而越秀瑞麓府主打大户型产品+学校，珠江铂世湾主打刚需刚改+学校，价格均在4字头起，价格和万博城基本重合，产品部分重合，所以客户也会多对比。
具体长隆万博各项目的素质，之前也有写过，戳链接回看【万博，又开始拼刺刀】。
不难看到，目前长隆万博板块在售的项目，以改善项目为主，新出的几个项目基本都是四房起步，在当下的市场下，唯有改善客群才有购买力，才能更好地溢价。
所以，开发商们把刚需产品布局在下一梯队的项目中，从单价上看，价格也会相对更低，价格只有逐级递减，才能让客户接受，而越秀万博城4.5万/㎡起步，与部分第二梯队的项目价格重合，因此第二梯队的客群也会受到分流。
第二梯队是创新城与南站板块
均价3.5-6万/㎡。
番禺的发展是沿着横向中轴--南大干线分布的，由长隆万博板块外溢。
创新城凭借其靠近大学城与琶洲的地理优势，目前已经建起孵化中心，有学生人流，有两大板块的外溢支持，创新城会有一定的潜力。
目前创新城主要是越秀三盘+星河盛世锦城在售，涵盖了刚需刚改改善三个产品段，单价在2.5-5.5万/㎡不等，创新城板块流速较快的还是刚需产品，因为整个广州也找不到对手；而改善产品的均价和越秀万博城重合，会分流部分客户，所以近期创新城也有一些价格调整。
广州南站是中国最大的高铁站，而且连通港澳，目前已经建设有李锦记大厦、万科孵化产业园等，未来南站花城汇开业、ICC综合体开业，南站的价值还能拔一拔。
目前南站板块主要有四盘在售，其中新鸿基峻銮主打改善，香港客户相对较多。除此之外，广州城投·领南府主打改善，星瀚和星寰主打刚需，最近均有一些单位做了价格调整以平衡流速。
南站板块交通通达，价格性价比高，更多的是接收受海珠西、万博外溢的客群。
第2.5梯队是番禺广场板块
均价3-4.5万/㎡
番禺广场是番禺区府，也是老城区，配套成熟，但未来变量不大，更适合本地自住人群。
目前番禺广场主力有三个项目在售。
龙湖金地天峯主打地铁口+自建龙湖天街商业+广外附小，均好性较好，但产品相对较旧；美的路劲隽悦府是新规下产品，靠近番禺广场核心区，但学位一般；保利琅誉是板楼，配套能蹭天峯。
三盘的价格相近，选盘主要是看客户的偏向，由于番禺广场的客群与长隆万博板块的不同，所以目前板块内的竞争格局并未有明显变化。
第三梯队是亚运城与汽车城
均价2-3.5万/㎡
番禺有一定概念并且价格最低的板块。
亚运城学校确定性强，生活舒适度高，除了供应量大外，自住没啥毛病；汽车城价格低，有海景，除了没地铁外，这个价格段其实也没啥对手。
假如你考虑番禺，但不知道你的预算适合选到什么盘子，扫码找我，一二手都能拿到最低折扣。
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格局改变后，有价格波动的项目
如上文所述，越秀万博城开盘后，有不少盘子因此有了价格波动，我大概整理了下：
A盘改善盘，九年一贯制名校+超大市政公园+潜力板块+实力圈层，目前470万起买四房，较开盘优惠了几十万；
B盘刚改盘，地铁口+自配名校+自配商业+准现楼，目前300万起买三房，仅此一套；
C盘刚改盘，万博板块+自配名校（已开学，可插班）+成熟大盘+有地铁，目前420万起买三房，注重教育的家长可以留意。
D盘刚需盘，九年一贯制名校+年轻社区+超低入手门槛，目前180万起买三房，是200万以下番禺最好的选择；
E盘刚需盘，低密自住盘+有地铁+概念板块，目前325万起买高实用率三房，折扣即将回收；
F盘刚需盘，九年一贯制名校+高速地铁上盖+配套大盘，目前240万起买三房，上车必看。
还有一些盘就不列出来了……
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