房子被拍卖，这是很正常的事情；全国有大量的法拍房也很正常。
但如果法拍房连续几年一直在快速上涨，那就有点不正常了。
01
恐怖的法拍房增长速度。
如果没有看到最终的数据，让大家去猜测目前中国到底有多少法拍房，很多人都可能停留在前几年的几万套。
但目前中国法拍房数量已经累积到了一个相当惊人的数据。
根据中指研究院数据库监测的355个城市法拍数据显示，2024年1~5月，全国法拍市场挂牌各类法拍房源累计达到32.4万套。
而根据中国城市经济协会房地产专业委员会等一些机构联合发布的2023年1~5月全国法拍房大数据显示，2023年1~5月，全国法拍房挂牌量为186601套，同比增长22.52%。
这意味着2024年1~5月份跟去年同期相比，法拍房挂牌数量至少增长了73.6%。
另外2023年1~5月份成交量为52886套，成交率为28.39%。
但2025年1~5月份法拍房累计成交量只有6.4万套左右，整体清仓率只有19.8%，成交量增速只有21%左右。
由此可以看出，法拍房的挂牌数量增速远远超过成交量的增速。
另外从成交折价率来看，很多法拍房的折价率一直呈下降趋势。
前两年很多法拍房的折价率仍然可以达到80%以上，但目前法拍房的折价率已经下降到70%左右。
具体到不同的城市上面折价率也有很大的差异。
对于北京上海广州深圳这些一线城市，房子的价值以及潜在的增长空间都比较大，对应的折价率也比较高。
但是目前很多二三线城市的整体折价率都是比较低的。
比如根据2024年1~5月份重庆法拍住宅房源成交折价率数据，绝大多数住宅折价率都在7折以下，其中5折和6折占比接近50%。
总结前5个月的法拍房数据，基本上可以得出几个结论。
一个是法拍房绝对数量越来越多。
二个是法拍房清仓率越来越低。
三个是折价率越来越低。
简单来说法拍房不好卖了，往深一点的地方说就是房子不好卖了。
02
因为债务各种问题被拍卖房产，市场上一直存在。
只不过以前在楼市行情比较好的时候，很多人都会主动卖房，而不是等法院把房子拍卖掉。
毕竟让法院去拍卖房子，法院为了尽快出清，一般都会打折出售，打折率一般在6到9折不等，这会造成很大的财产损失。
而在楼市表现比较好的时候，自己主动出售可以卖一个好价格，说不定还可以溢价卖掉，在还清债务之后，还可能剩余一些资金。
也正因如此前几年就算有各种各样的债务纠纷，但整体法拍房的规模并不是很大。
但最近几年我国的法拍房数量却呈快速上涨的趋势。
从2021年到2023年，我国法拍房挂牌数量分别为44.7万套，60.6万套，79.6万套。
而2024年1~5月份，挂牌拍数量已经达到32.4万套，同比增长超过70%，照此趋势，全年挂牌量有可能达到100万套以上。
从这个数据可以看出，目前楼市确实很难过。
以前法拍房一度是比较吃香的，原因是法拍房的价格要比市场正常价格低不少。
比如深圳一套1,000万的房产，通过法拍之后有可能700万到800万之间就可以拿下了，一下就可以省两三百万的成本。
面对这么实惠的价格，即便大家知道法拍房可能存在一些不确定的因素，但大家还是争先恐后去购买。
所以以前法拍房的挂拍量相对比较低，而且整体出清率也比较高。
但为什么现在大家对法拍房不感兴趣了呢？
只能说明目前楼市变了。
目前不只是法拍房没人买，连正常的新建商品房还有二手房都没有多少人买。
2024年1~5月份，全国新建商品房销售面积3662万平方米，同比下降20.3%；其中住宅销售面积下降23.6%。
另外1~5月份新建商品房销售额35665亿元，同比下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。
销售额降速比销售面积降速更多，这说明很多楼盘都出现了明显降价，但仍然卖不动。
从这些数据其实我们可以大概推断，楼市已经回不去了。
03
以前在楼市处于低迷的情况下，从国家到地方都会推出各种鼓励政策以及刺激政策，随后楼市能够迅速反弹。
过去十几年，我国曾经有过三次楼市大调整，每次都能够迅速反弹，只有这两年例外。
2008年，随着全球次贷危机席卷全球，全球经济面临巨大的下行压力，我国也受到了一定的影响。
在这种背景之下，我国楼市也出现了下跌。
为了挽回颓势，除了推出40,000亿刺激计划之外，楼市也迎来了很多利好消息。
比如降低首付比例，降低交易税费，给予购房补贴等等。
在这些政策的刺激之下，楼市迅速反弹，从2009年开始楼市回暖，并开始迎来了一波上升通道。
尤其是一二线城市更是迎来了十几年的持续飙涨，很多城市房价短短几年就上涨了一倍甚至几倍。
在房价快速上涨的大背景下，很多开发商也不断扩大杠杆，全国商品房在建以及存量越来越多。
随着存量房越来越多，房价开始涨不动了，2014年很多地方的房价都出现了下降。
根据中指“百城价格指数”监控数据，在2014年12月份的时候，全国新建住宅平均价格已经连续8个月下跌。
在重点监测的100个城市当中，有85个城市房价都出现下跌，有很多城市房价都跌回了一年以前。
面对楼市这种颓势，新一轮救市又开始启动。
第1阶段是很多城市限购措施密集放开，不过这个限购措施放开市场反应平平，并没有激起多大的浪花。
第2阶段是开启宽松货币政策，最典型的就是930政策。
2014年9月30日，央行发布了一个重磅文件，进一步加大对楼市的支持力度，从保障性安居工程建设资金，居民家庭合理住房贷款需求，金融机构个人购房贷款投放，房地产开发企业合理融资需求等全面支持。
在这个新政出来之后，楼市很快就迎来了反弹，全国棚改货币化更是轰轰烈烈的推进。
楼市也再次迎来了一波高潮。
从2014年到2018年这段时间，很多城市的房价都出现了大幅上涨，有个别城市一年涨幅就可以达到30%以上。
比如2017年包括广州，上海，北京，重庆，天津，成都，厦门，武汉，这些热门城市涨幅都达到20%以上。
总结这两次楼市调整周期，房价下跌的时间基本上都是在5个月到一年左右。
但在一些救市措施出台之后，房价就迅速反弹，而且每次都如出一辙。
正因为有了这两次调整周期做参考，所以很多人都觉得2024年这一波政策的出台同样会带动楼市的上涨。
遗憾的是，直到目前，大家仍然没有等到楼市的反弹。
这波房价下跌是从2022年开始的，至今已经有两年多的时间，在这期间，很多城市房价跌幅都已经超过30%，这个跌幅要比2008年和2014年高出很多。
而且这一轮调整措施比前几次更猛。
截至目前，利好楼市的政策真的非常多。
1、除了个别城市之外，限购限售已经全部放开。
2、房贷利率持续下降，目前利率已经处于历史最低水平，个别城市房贷利率只有3.5%左右。
3、首付比例持续降低，目前很多城市首套房最低首付比例只有10%，二套房首付比例也只有20%左右。
4、认房不认贷，这可以大幅降低那些购买多套房家庭的首付比例。
5、很多地方都直接推出了购房直接发放现金补贴。
6、地方政府直接下场买房，有不少地方一下就买几百套，甚至上千套。
这些调控措施已经是过去几十年最宽松的，按照以前的表现，面对这么多利好消息，楼市早就应该爆了。
然而楼市并没有爆，成交量仍然持续走低。
对此我相信从各路专家到投资者到普通的老百姓，大家都可能有一个疑问，为什么会这样？
04
只能说楼市已经来到了一个深度拐点。
在2018年之前要说楼市来到拐点，我相信很多人都不相信，所以很多人仍然加速进入楼市。
但所谓春江水暖鸭先知。
楼市好与不好，会朝什么样的方向发展，开发商比大家的嗅觉更灵敏。
早在2018年的时候，当时很多开发其实已经意识到楼市拐点随时可能到来，所以很多开发商都开始寻求其他出路，包括投资农业，投资金融，投资文旅产业，投资汽车等等。
只不过这些开发商光有钱没有沉淀，所以很多行业都没搞起来。
另外，在2018年的时候，在楼市仍然火爆的情况下，万科在年会当中第1个喊出了“活下去”的口号。
同样是在2018年，万达果断调整策略，全面向轻资产转变，彻底剥离商业地产。
其实这些开发商早就向大家释放了信号，只是很多人没看懂而已。
直到2021年，很多开发商爆雷了大家才恍然大悟，楼市已经扛不住了。
这时候很多地方才想起来要扶楼市一把，但是推出的一系列利好措施之后，楼市并不买单。
为什么会这样呢？
因为楼市回不去了。
过去几十年，我国楼市之所以迅猛发展，这是建立在我国人口众多，商品房存量较少，而且居民收入快速增长的背景下。
但目前房价上涨的这些底层逻辑都已经改变了。
第一、人口开始下降。
人口永远是支撑楼市发展的最根本因素，因为房子是用来给人住的，而不是用来养宠物的。
但目前我国人口已经来到了一个拐点，这两年人口增速一直在下降。
而且按照目前我国的人口出生率来看，未来人口还有可能继续减少，支撑楼市长远发展的基础因素就被动摇了。
第二个是楼市已经逐渐饱和。
在网上我们经常看到一些专家说中国楼市还有巨大的增长空间，这些纯属扯淡。
按照目前商品房存量，楼市不可能有快速增长空间的。
至于目前中国的商品房存量是多少，我们没有看到具体的数据，但我们可以从国家统计局统计的历年商品房销售面积，再结合我国的人均住房来推算。
根据国家统计局统计的历年商品房销售面积数据显示。
从2000年到2023年，我国住宅商品房销售面积达到2119450.96万平方米。
另外从2000年到2019年，别墅以及高档公寓的销售面积累计达到64229.33平方米。
只不过从2020年之后，统计局没有再公布别墅和高档公寓的销售面积，所以没有最新的数据。
将以上两部分加起来，从2000年到2023年，我国商品住宅，别墅，高档公寓累计销售面积至少达到218.36亿平方米。
而根据《中国人口普查年鉴—2020》透露的数据，在2020年的时候，我国城市家庭人均面积为36.52平方米。
另外根据第7次普查人口显示，2021年我国每个家庭平均人口为2.62人。
据此推算，我国城镇家庭平均住房面积大约是95平方米。
但是这些平均住房面积是包括商品住宅，公寓，别墅还有自建房在内的。
如果单纯考虑商品住宅，家庭平均面积肯定会小于95平米，保守估计应该在90左右。
假设套均90平方米，据此推算从2000年到2023年，新增的商品房存量至少达到2.4亿套以上。
如果把2000年之前建成的商品房也计算在内，截至目前，我国的商品房存量保守估计达到3亿套以上。
按照户均2.62人计算，这些商品房至少够7.8亿人以上居住。
但除了这些商品房，我国城市还有大量的单位用房，集体用房，员工宿舍，还有自建房。
所以目前我国的城市房产完全够居住的，而且已经达到一个饱和的状态。
未来即便一些新出生人口对住房有需求，但整体的增速肯定会逐渐放缓，这是无法避免的。
第3个是大家的收入增速开始放缓。
过去几十年，我国楼市之所以持续火爆，就是因为大家收入增速比较快。
一方面是大家工资增速比较快。
另一方面是通过棚改货币化等一些措施，大量被拆迁人群获得了大量的现金进入楼市，所以带动了楼市的发展。
但是现在随着产业结构的调整升级以及外贸等一些不确定因素的增加，大家的收入增速都开始受到一定的影响。
尤其是对一些年轻人来说，很多人甚至连工作都找不到，哪有钱去买房呢？
综合各种因素之后，未来我国的楼市不可能像过去几十年那样迅猛发展了。
即便短期的增长估计也只是小幅度的涨。
总之，楼市已经回不去了，大家不要抱有幻想。
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