海景房，最美丽的泡沫。
作者：朱末
来源：快刀财经（ID：kuaidaocaijing）
“我有一所房子，面朝大海，春暖花开。”
蓝天碧海，阳光沙滩，海子的这首诗，不知在多少人心底种下了一个梦。作为房地产狂飙突进和理想生活的结合体，拔地而起、伫立在海岸线的海景房，顺理成章地成了时代的弄潮儿，不仅是居住和投资的大热首选，更是身份和财富的象征。
在开发商们天花乱坠的宣传里，所有噱头排排坐：一线海景、美妙人生只是标配；既能自住，又能托管，享受和增值两不耽误；天然氧吧、养老圣地，晚年生活的不二之选。
这些直击人心的话术，全方位收割有着各种需求的人们，尤其是那些身居内陆，没怎么看过海的男男女女，更是一拿捏一个准。
只可惜潮起潮落，曾经海景房的地位有多高，如今就跌得有多惨，不仅房价大跳水，而且逐渐卖不动了，因为入住率低，海边某些小区甚至成了“鬼城”。
在“南海之滨”的广东惠州，五年前海景房价格平均在1.2万元/平米，有些项目甚至创下过日销4000套的神话，但现在每平米只有六七千元，腰斩一半。眼见形势不对，业主们集中“白菜价”抛售，相继在自家阳台上拉起红色横幅，上面写着醒目的大字“业主急售”。
▲惠州某小区挂出的“急售”横幅 图/每日新闻
新房跌至如此，二手海景房更是惨不忍睹。在热门海滨城市山东乳山，十几万就能买到一个四、五十平米的二手海景房，最便宜的跌到了不到1000元/平方米，被媒体称为“第二个鹤岗”。
更坑的是，不少购房者都是在旅游途中草草签订合同，对于房屋预售许可、产权属性和具体细则并不知情，对房产长远价值缺少深入研判，以至于不少海景房都存在价格陷阱，尤其对异地购房者而言，买房后发现上当受骗的情况并不少见。
以前排队才能买到的海景房，现在半价出手，都未必能将这个拖油瓶卖掉。当初怀揣着候鸟式生活的向往选择一套海景房，结局却是一地鸡毛，到底又是哪里出了错？
01
集齐天时地利于一身
海景房怎么火起来的？
严格来说，海景房是一种炒作出来的产物。
上世纪90年代之前，中国老百姓并没有海景房的概念。海景房的雏形，还要从北戴河疗养院说起，彼时英美传教士来北戴河传教，就势租地建别墅，北戴河的度假休养价值由此被挖掘了出来。新中国成立后，北戴河的一部分别墅被改建为伤残军人疗养院，全国工会系统、中央许多单位也在北戴河建了疗养所。
可以说，兼具“康养+度假”两大功能的北戴河疗养院为后来的海景房概念打了个样，也启发了老百姓海边度假休养的概念。
90年代初，随着商品房概念的日趋成熟，房地产开发迎来热潮，海景房首先在海南兴起，不少人都借此发家致富。地产富豪潘石屹就是凭借海景房，半年收入超千万，成功赚取人生第一桶金。
有了成功案例在前，其他沿海市县自然有样学样。河北秦皇岛，山东烟台、威海、青岛、日照、广西北海等有着海岸线优势的地区，都一股脑涌了进来，开发商们蜂拥而上瓜分海岸线。
真正的高潮来自于“北大教授集体买房事件”。1999年，北大教授李俊杰来到山东日照考察，蔚蓝的天空与海，以及与北京完全不同的气候，都带给他别样的感受，特别是这里新开发的小区，有山有海不说，关键房子均价才1200元每平米。
要知道在同期的北京，通州的公寓起步价都已经1800元每平米。李俊杰立即找到开发商，“团购”了50套房子，购买者全部是北大的同事，这个小区也被戏称为“教授花园”。
教授倾力购买海景房，给还在观望的普罗大众打了针强心剂。教授花园也开辟了两种趋势：一是在海景豪宅之外推出平价海景房模式；二是为海景房销售打开新思路，异地销售成为主流，看房团也在此时兴起。
2005年至2010年，中介公司每天都有班车组织人从北京到威海看房，周末的北京游客多达上千人，不少人只是看一圈，就下了定金，一家房产销售一年能收入上千万。最疯狂的时候，威海乳山银滩一天能成交500套，不是买房，而是抢，买不着的还得找销售经理走关系。
渐渐地，这种“免费旅游+看房”模式被推广到全国各地，像一张网一样铺洒开来，网罗着潜在客户。在中介们发放的传单上，游客只要花几百块就能前往“国家4A级旅游度假区”看房，且全程五星级酒店、食宿、游玩全部免费。
然而，诱饵背后往往是陷阱，等待着这些准业主的，不是完美的养老环境、四季如春的气候和坐等升值的投资回报，而是残酷的“当头棒喝”。
02
狂热表象下暗潮汹涌
骗局丛生无数人踩坑
“上午看海，下午看房，晚上收割”。这是海景房产中介之间心照不宣的潜规则，而养老金丰厚且易于洗脑的老年人，又是其主要目标人群。
凤凰网的《风暴眼》就发文揭露了乳山中介的营销套路。看房团的大巴车会特意在深夜时开到目的地，之后趁着老人身心俱疲、头昏脑胀之际，直接带到售楼大厅开始卖房。
售楼处灯火通明，锣鼓喧天，每个出入口都有人严密盯梢，每个老人身边都至少跟着一位销售，老人们根本没有机会同其他人交流。
一切准备就绪，中介开始了全方位的洗脑流程。首先中介会强调稀缺性，中国的海岸线总长度只有3.2万公里，包括1.8万公里的大陆海岸线和1.4万公里的岛屿海岸线。简单计算下，13亿国人的人均海岸线不到3厘米，也就是说，每一套都是绝版，海景房会越来越少，以后有钱也买不到。
有了这个先入为主的印象，接下来，中介会围绕“养生保健”来做文章，在中介口中，“整个银滩的负氧离子高达20000多个，是北京的50-1000倍，是上海的100-800倍，对人体高血压、气喘、流感、失眠等保健作用明显。”此话一出，精准戳中老年人痛点。
时机恰到好处后，中介会再添上一把“猛火”，大打投资牌。为加大海景房的诱惑，让老年人相信买到就是赚到，中介会给出丰厚的条件：购置房产后，会交由酒店统一托管，最低3年最长10年，年租金2至3万，并且头三年返租，可按房子总价的15%充抵房价。
▲网图
花几十万就能有一个海边的家，不仅能养老度假，还能投资收益，完美到挑不出一丝毛病。此时只要有一个老人带头交钱，“跟风效应”马上就会显现出来，大家纷纷交钱签合同。
至于不交定金的老人，只能待在售楼处挨饿，成为刀下鱼肉。即便老人表示自己没带够钱，中介也有周密的贷款服务方案，用尽一切手段也要促成交易。
甚至为了冲业绩，有的公司会要求员工跪下认顾客为干爹干妈。老人们稀里糊涂之间，就把一辈子的积蓄甚至是“棺材本”，高价买入海景房。
不仅是老人，为之疯狂的还有不少中产白领，整个海景房市场都被一种畸形的“狂热”笼罩着。2016年，广西北海的海景房均价是4479元/平方米，到了2019年已经涨到6743元/平方米，涨幅达50%；海南清水湾某项目在2017年海景房鼎盛时期，毛利率高达62%，而当年该楼盘开放商的平均毛利率仅为26.6%。
海景房的火热势头，让开发商更加频繁拿地，看房购买者更是络绎不绝，热门楼盘不仅要“托关系”才能抢到，不少楼盘还会通宵营业，方便外地购房者随时看房。
彼时，每个兴冲冲入手了海景房的购买者，都对一件事深信不疑：这是一套自住投资两相宜的好房子，入股绝对不亏。
但现实很快泼了盆冷水。
03
理想与现实间的落差
房价大跌泡沫终破灭
让人幻灭的是，阳光沙滩的生活并没有想象中美好。
理想很丰满，现实很骨感。海边噪音强、雨水多，盐分又很大，长住海边，生活会不自觉披上湿漉漉的底色。
当冬日的寒潮裹挟海浪向上翻腾时，那将是前所未有的撕心裂骨，穿多少件保暖衣都抵挡不住的湿冷感。对中老年人来说，在海边住的时间久了，哪怕原本健康的身体，也会得腰酸背痛、风湿类关节炎这种疾病。
而随着海风一起涌入房间的水汽，好比一个无敌加湿器，不仅会让衣服、被罩、床单很难晒干，连开封的薯片也会很快变软，家里的电器也会因此受潮、生锈、短路，直到衣柜都生满霉斑。
▲发霉的墙面
到了夏天台风频繁登陆的时节，海景房成了率先迎接疾风骤雨的排头兵。这时住在海景房里，能感觉整栋楼都在颤抖，一时之间分不清是来避暑还是避难的。
一般用不了几年，房子外墙就会出现受潮脱落、腐蚀现象，后期的维修成本高得吓人，指望套现离场的开发商负责是绝对不可能的。
▲用不了几年，海景房就会变得斑驳破旧
最重要的是，海景房的养老度假性质，决定了空置率高，人流量少，配套很难跟得上，鲜少能见到医院、学校和商圈，交通、生活都不方便。这些主打长寿养生的海景房，附近医疗资源极为薄弱，别提三甲医院，就连CT这样的检查都还要坐车半小时回市区医院做，遇上冬天，连叫车都得“碰运气”。
“伪刚需”被戳破后，海景房的价格一泻千里。2019年上半年，广西北海海景房的成交平均价还在每平米7368.3元，但在此之后，房价仿佛坐上了急剧下滑的过山车，到2024年5月，已经降到了每平米4794.5元。
广东惠州的海景房，则是价格直接腰斩，五折可以随意选房，10多万就能买一套入门级的海景房。有房东为了止损，只能“贱价放租”，两室一厅的海景房，月租竟然只需要270元。
威海的乳山银滩就更惨了，巅峰时期，乳山的海景房一天能成交500套，而现在的乳山银滩，最低的已经下跌至不足1000元/平方米，由于长时间的入住率不达标，小区管道缺少维护，既不通燃气也没有暖气，被媒体称为“鬼城银滩”。
▲空置的海景房小区
这个夏天，海滨城市作为旅游胜地，还是一如既往地火爆，但海景房的盛况已经一去不返。曾经一度，海景房是不少人的标配追求，但今天，消灭中产财富的方式之一就是：推荐他们去买海景房。
在二手房平台上，依然有大把的抛售信息源源不断更新着，降价力度越来越大：“还是及早变现吧，再过几年，你也许会感谢今年下车的自己。”
被刻意美化和人为炒作起来的海景房，就像一个越吹越大的泡沫，看着五光十色，实则早已注定了破灭的结局。
（本文图片来自网络，配图仅供参考，无指向性及商业用途）
参考资料：
1.视觉志《扎堆抛售的海景房，白送都没人要了》
2.网易数读《中国人最想住的房子，如今白菜价也没人要》
3.冯仑风马牛《海景房20年，最美丽的泡沫》
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