![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/28317a03j00sgrxha003ld200u000k0g00g200ap.jpg)
海景房,最美丽的泡沫。
作者:朱末
来源:快刀财经(ID:kuaidaocaijing)
“我有一所房子,面朝大海,春暖花开。”
蓝天碧海,阳光沙滩,海子的这首诗,不知在多少人心底种下了一个梦。作为房地产狂飙突进和理想生活的结合体,拔地而起、伫立在海岸线的海景房,顺理成章地成了时代的弄潮儿,不仅是居住和投资的大热首选,更是身份和财富的象征。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/02386031j00sgrxha0030d200s300ifg00g200aj.jpg)
在开发商们天花乱坠的宣传里,所有噱头排排坐:一线海景、美妙人生只是标配;既能自住,又能托管,享受和增值两不耽误;天然氧吧、养老圣地,晚年生活的不二之选。
这些直击人心的话术,全方位收割有着各种需求的人们,尤其是那些身居内陆,没怎么看过海的男男女女,更是一拿捏一个准。
只可惜潮起潮落,曾经海景房的地位有多高,如今就跌得有多惨,不仅房价大跳水,而且逐渐卖不动了,因为入住率低,海边某些小区甚至成了“鬼城”。
在“南海之滨”的广东惠州,五年前海景房价格平均在1.2万元/平米,有些项目甚至创下过日销4000套的神话,但现在每平米只有六七千元,腰斩一半。眼见形势不对,业主们集中“白菜价”抛售,相继在自家阳台上拉起红色横幅,上面写着醒目的大字“业主急售”。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/9d7c421dj00sgrxhb002ed200rs00kug00g200c1.jpg)
▲惠州某小区挂出的“急售”横幅 图/每日新闻
新房跌至如此,二手海景房更是惨不忍睹。在热门海滨城市山东乳山,十几万就能买到一个四、五十平米的二手海景房,最便宜的跌到了不到1000元/平方米,被媒体称为“第二个鹤岗”。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/ae2763a2j00sgrxhc002ld200rs00iqg00g200at.jpg)
更坑的是,不少购房者都是在旅游途中草草签订合同,对于房屋预售许可、产权属性和具体细则并不知情,对房产长远价值缺少深入研判,以至于不少海景房都存在价格陷阱,尤其对异地购房者而言,买房后发现上当受骗的情况并不少见。
以前排队才能买到的海景房,现在半价出手,都未必能将这个拖油瓶卖掉。当初怀揣着候鸟式生活的向往选择一套海景房,结局却是一地鸡毛,到底又是哪里出了错?
01
集齐天时地利于一身
海景房怎么火起来的?
严格来说,海景房是一种炒作出来的产物。
上世纪90年代之前,中国老百姓并没有海景房的概念。海景房的雏形,还要从北戴河疗养院说起,彼时英美传教士来北戴河传教,就势租地建别墅,北戴河的度假休养价值由此被挖掘了出来。新中国成立后,北戴河的一部分别墅被改建为伤残军人疗养院,全国工会系统、中央许多单位也在北戴河建了疗养所。
可以说,兼具“康养+度假”两大功能的北戴河疗养院为后来的海景房概念打了个样,也启发了老百姓海边度假休养的概念。
90年代初,随着商品房概念的日趋成熟,房地产开发迎来热潮,海景房首先在海南兴起,不少人都借此发家致富。地产富豪潘石屹就是凭借海景房,半年收入超千万,成功赚取人生第一桶金。
有了成功案例在前,其他沿海市县自然有样学样。河北秦皇岛,山东烟台、威海、青岛、日照、广西北海等有着海岸线优势的地区,都一股脑涌了进来,开发商们蜂拥而上瓜分海岸线。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/5458cd5fj00sgrxhc004xd200sg00izg00g200ap.jpg)
真正的高潮来自于“北大教授集体买房事件”。1999年,北大教授李俊杰来到山东日照考察,蔚蓝的天空与海,以及与北京完全不同的气候,都带给他别样的感受,特别是这里新开发的小区,有山有海不说,关键房子均价才1200元每平米。
要知道在同期的北京,通州的公寓起步价都已经1800元每平米。李俊杰立即找到开发商,“团购”了50套房子,购买者全部是北大的同事,这个小区也被戏称为“教授花园”。
教授倾力购买海景房,给还在观望的普罗大众打了针强心剂。教授花园也开辟了两种趋势:一是在海景豪宅之外推出平价海景房模式;二是为海景房销售打开新思路,异地销售成为主流,看房团也在此时兴起。
2005年至2010年,中介公司每天都有班车组织人从北京到威海看房,周末的北京游客多达上千人,不少人只是看一圈,就下了定金,一家房产销售一年能收入上千万。最疯狂的时候,威海乳山银滩一天能成交500套,不是买房,而是抢,买不着的还得找销售经理走关系。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/17fa87a9j00sgrxhd0012d200ih00aog00g20099.jpg)
渐渐地,这种“免费旅游+看房”模式被推广到全国各地,像一张网一样铺洒开来,网罗着潜在客户。在中介们发放的传单上,游客只要花几百块就能前往“国家4A级旅游度假区”看房,且全程五星级酒店、食宿、游玩全部免费。
然而,诱饵背后往往是陷阱,等待着这些准业主的,不是完美的养老环境、四季如春的气候和坐等升值的投资回报,而是残酷的“当头棒喝”。
02
狂热表象下暗潮汹涌
骗局丛生无数人踩坑
“上午看海,下午看房,晚上收割”。这是海景房产中介之间心照不宣的潜规则,而养老金丰厚且易于洗脑的老年人,又是其主要目标人群。
凤凰网的《风暴眼》就发文揭露了乳山中介的营销套路。看房团的大巴车会特意在深夜时开到目的地,之后趁着老人身心俱疲、头昏脑胀之际,直接带到售楼大厅开始卖房。
售楼处灯火通明,锣鼓喧天,每个出入口都有人严密盯梢,每个老人身边都至少跟着一位销售,老人们根本没有机会同其他人交流。
一切准备就绪,中介开始了全方位的洗脑流程。首先中介会强调稀缺性,中国的海岸线总长度只有3.2万公里,包括1.8万公里的大陆海岸线和1.4万公里的岛屿海岸线。简单计算下,13亿国人的人均海岸线不到3厘米,也就是说,每一套都是绝版,海景房会越来越少,以后有钱也买不到。
有了这个先入为主的印象,接下来,中介会围绕“养生保健”来做文章,在中介口中,“整个银滩的负氧离子高达20000多个,是北京的50-1000倍,是上海的100-800倍,对人体高血压、气喘、流感、失眠等保健作用明显。”此话一出,精准戳中老年人痛点。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/a9c157ddj00sgrxhd0030d200u000gsg00g2008z.jpg)
时机恰到好处后,中介会再添上一把“猛火”,大打投资牌。为加大海景房的诱惑,让老年人相信买到就是赚到,中介会给出丰厚的条件:购置房产后,会交由酒店统一托管,最低3年最长10年,年租金2至3万,并且头三年返租,可按房子总价的15%充抵房价。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/e2675222j00sgrxhd001rd200i000o0g00dl00i4.jpg)
▲网图
花几十万就能有一个海边的家,不仅能养老度假,还能投资收益,完美到挑不出一丝毛病。此时只要有一个老人带头交钱,“跟风效应”马上就会显现出来,大家纷纷交钱签合同。
至于不交定金的老人,只能待在售楼处挨饿,成为刀下鱼肉。即便老人表示自己没带够钱,中介也有周密的贷款服务方案,用尽一切手段也要促成交易。
甚至为了冲业绩,有的公司会要求员工跪下认顾客为干爹干妈。老人们稀里糊涂之间,就把一辈子的积蓄甚至是“棺材本”,高价买入海景房。
不仅是老人,为之疯狂的还有不少中产白领,整个海景房市场都被一种畸形的“狂热”笼罩着。2016年,广西北海的海景房均价是4479元/平方米,到了2019年已经涨到6743元/平方米,涨幅达50%;海南清水湾某项目在2017年海景房鼎盛时期,毛利率高达62%,而当年该楼盘开放商的平均毛利率仅为26.6%。
海景房的火热势头,让开发商更加频繁拿地,看房购买者更是络绎不绝,热门楼盘不仅要“托关系”才能抢到,不少楼盘还会通宵营业,方便外地购房者随时看房。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/a5e9c809j00sgrxhe001zd200im00cfg00g200ap.jpg)
彼时,每个兴冲冲入手了海景房的购买者,都对一件事深信不疑:这是一套自住投资两相宜的好房子,入股绝对不亏。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/6cdd45e8j00sgrxhe001ed200ki00bwg00g2009b.jpg)
但现实很快泼了盆冷水。
03
理想与现实间的落差
房价大跌泡沫终破灭
让人幻灭的是,阳光沙滩的生活并没有想象中美好。
理想很丰满,现实很骨感。海边噪音强、雨水多,盐分又很大,长住海边,生活会不自觉披上湿漉漉的底色。
当冬日的寒潮裹挟海浪向上翻腾时,那将是前所未有的撕心裂骨,穿多少件保暖衣都抵挡不住的湿冷感。对中老年人来说,在海边住的时间久了,哪怕原本健康的身体,也会得腰酸背痛、风湿类关节炎这种疾病。
而随着海风一起涌入房间的水汽,好比一个无敌加湿器,不仅会让衣服、被罩、床单很难晒干,连开封的薯片也会很快变软,家里的电器也会因此受潮、生锈、短路,直到衣柜都生满霉斑。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/d0416187j00sgrxhf0027d200o600f4g00g200a1.jpg)
▲发霉的墙面
到了夏天台风频繁登陆的时节,海景房成了率先迎接疾风骤雨的排头兵。这时住在海景房里,能感觉整栋楼都在颤抖,一时之间分不清是来避暑还是避难的。
一般用不了几年,房子外墙就会出现受潮脱落、腐蚀现象,后期的维修成本高得吓人,指望套现离场的开发商负责是绝对不可能的。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/e1f26474j00sgrxhf002od200sw00lcg00g200bu.jpg)
▲用不了几年,海景房就会变得斑驳破旧
最重要的是,海景房的养老度假性质,决定了空置率高,人流量少,配套很难跟得上,鲜少能见到医院、学校和商圈,交通、生活都不方便。这些主打长寿养生的海景房,附近医疗资源极为薄弱,别提三甲医院,就连CT这样的检查都还要坐车半小时回市区医院做,遇上冬天,连叫车都得“碰运气”。
“伪刚需”被戳破后,海景房的价格一泻千里。2019年上半年,广西北海海景房的成交平均价还在每平米7368.3元,但在此之后,房价仿佛坐上了急剧下滑的过山车,到2024年5月,已经降到了每平米4794.5元。
广东惠州的海景房,则是价格直接腰斩,五折可以随意选房,10多万就能买一套入门级的海景房。有房东为了止损,只能“贱价放租”,两室一厅的海景房,月租竟然只需要270元。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/071b91b2j00sgrxhg002gd200hs00dcg00g200c1.jpg)
威海的乳山银滩就更惨了,巅峰时期,乳山的海景房一天能成交500套,而现在的乳山银滩,最低的已经下跌至不足1000元/平方米,由于长时间的入住率不达标,小区管道缺少维护,既不通燃气也没有暖气,被媒体称为“鬼城银滩”。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0717/b4686e83j00sgrxhg001nd200ir00bbg00g2009o.jpg)
▲空置的海景房小区
这个夏天,海滨城市作为旅游胜地,还是一如既往地火爆,但海景房的盛况已经一去不返。曾经一度,海景房是不少人的标配追求,但今天,消灭中产财富的方式之一就是:推荐他们去买海景房。
在二手房平台上,依然有大把的抛售信息源源不断更新着,降价力度越来越大:“还是及早变现吧,再过几年,你也许会感谢今年下车的自己。”
被刻意美化和人为炒作起来的海景房,就像一个越吹越大的泡沫,看着五光十色,实则早已注定了破灭的结局。
(本文图片来自网络,配图仅供参考,无指向性及商业用途)
参考资料:
1.视觉志《扎堆抛售的海景房,白送都没人要了》
2.网易数读《中国人最想住的房子,如今白菜价也没人要》
3.冯仑风马牛《海景房20年,最美丽的泡沫》
- End -
快刀财经已同步入驻:36氪、虎嗅网、钛媒体、i黑马、品途网、商界、趣头条、砍柴网、梅花王、艾瑞专栏、亿欧网、创业邦、知乎、雪球、今日头条、百度百家、界面新闻、一点资讯、网易号、搜狐自媒体、凤凰网、新浪财经头条、新浪看点、UC大鱼号、天天快报、企鹅自媒体、投资界、思达派、猎云网、简书等30多家自媒体平台。
快刀财经
社群 | 内容 | 连接 | 商学院
商业快媒体、思维孵化器、价值试验场和洗欲中心。专注互联网以及互联网正在影响的其他行业。有趣、有料、有态度,加入我们,拥有您的私人商学院。致力于为用户提供营销策划、社群电商、创业投资和知识充电服务。
热门跟贴