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都说股票市场是经济的晴雨表,这条规律很不完全适合中国,不管风吹雨打、阳光雨露,A股都没脾气;真正的晴雨表是楼市。
楼市高歌猛进时,正是中国经济高增长的高光时刻;2019年后,楼市一路向下,进入房地产的黑铁时代,整体经济也有了巨大的下行压力,其实,这一切只是开始,以后的拖累会很多,毕竟它在经济总量中的权重太大了。用北大姚洋的话说:将进入超级房地产周期。
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对刚需来说,核心问题是房价。
对各地方财政来说,核心问题却是一年三轮的土拍。
土拍的结果决定了年度地方财政的冷暖;土拍自2022年起已经大幅下来了,而且是每况愈下,这对中国经济的影响长远而深刻,因为,各地方财政收入50%来自土地出让金,土地出让金之巨,二十年内没有任何行业可以转换这笔天量收入。
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许多地方的流拍率都在30%以上,民营开发商已经大比例退出了竞拍,现在是以城投为主。
按中指研究院的统计数据,1-4月,民企拿地占比为34%;单纯看数据,相比去年全年民企拿地占比16%,有所提升;但是,像万科这样的企业,已经是国资在控股了,难免要承担点责任。再看综合数据与2023年的同比,无论是土拍的供应,还是成交,都大比例地下降了;总拿地额与去年同比,下降了13.1%,百城供应面积同比下降了31.9%。
数据说明,民营的开发商不是长脾气了,是继续在地板上反复摩擦。
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其实,按现在局面,谁拿地都不重要了,实质上供过于求,谁拿地都是在替地方财政背债务,维持地方财政的正常运转。
民营的任务已经不是去拿地做扩表,而是响应万科2018年喊出的口号:活下去。不管姿势多难看,都要活下去。毕竟房地产支持了4000万的就业岗位。它要垮了,今后每十个人中,会多出一个失业者。
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中国房地产公司共有九万多家,超出了全球房地产公司的总和,美国一共也只有五百多家;按黄奇帆的说法,将来会有90%的房地产公司出清;现在看来,是大概率事件。万科这样的优等生,负债率也已经高达73%;恒大是180%,全国均数为90%,估计今年折腾下来,基本上是整体资不抵债了。
民企在地板上摩擦,仅靠城投奋不顾身救主,是改变不了房地产的颓势的。
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现在政策的办法,主要是稳住流动性,通过发行特别国债,用长债化短债,求得短期平衡;从长远看,最终有一个化债的问题。
化债当然不是指望房地产,要看实体经济能否走出通缩,修复利润表与负债表,通过扩大税基,实现良性的债务增长驱动模式。
民企的好坏仍然是决定性的,毕竟占了中国经济的基本盘,民企不行,民生好不了,整体经济也好不了,地方财政继续负债前前行,未来又会是什么样的景象?2021年是土地出让金的天花板,为8万多亿;2024年上半年为1.5万亿,民企逐渐退出,城投拿地不过是左手倒右手,将继续叠加债务,终难持续。
未来民营开发商将全线离场,能活下来的都是国企,前提是债务继续叠加。
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