3年的时间差，会带来多大的变化？
对于某位南山业主来说，或许是：
1000+万变600+万。
三年前，业主因债务问题，房子被法院拍卖，但他们不愿意卖房，承诺继续还债；
三年后，债务问题没解决，房子的价值却大跳水。
这一次，业主又该怎么办呢？
6.3折起拍！至少得加价114轮
才能重回三年前的价格！
最近，一套南山房源被挂上了法拍平台。
这是位于南山区南头片区缤纷年华的一套住宅，户型建面约93.7㎡，起拍价约665.9万，评估价约832.4万，加价幅度3.3万。
▲房子起拍价约665.9万
而同样是这套房子，曾经在2021年7月就已被挂上过法拍平台，后因业主选择执行和解协议，不再拍卖。
▲2021年起拍价1043.7万
当时，评估价和起拍价都是1043.7万。
也就是说，现在的起拍价少了370多万，相当于打了6.3折。
评估价也低了约211万，打了8折。
就连加价幅度都由5万→3.3万。
按这样的起拍价和加价幅度：
至少要竞价50轮，才能和现在的评估价持平；
要竞价114轮，才能重回三年前的起拍价。
但如今，法拍房的流拍率居高不下。
据@誉拍行 数据，深圳2024上半年总挂拍住宅超过2200套，流拍的超过1400套，流拍率高达约64%。
▲2024上半年流拍的法拍住宅增加 | @誉拍行
甚至，6-7折成交的案例都不少，又有多少套能竞价百轮？
或许业主也知道现在的行情不佳，目前房源“因为案外人提议”，已暂缓拍卖。
假如三年前卖掉
足够还债+买回房子？
从两次的拍卖裁定来看：
2021年，业主拖欠银行约266万及利息；
2024年，业主拖欠银行余额260.8万及利息。
3年，总共只还了5万多，也难怪银行申请再次执行。
▲2021年、2024年的拍卖裁定书
如果业主在3年前，任由法院拍卖房子：
哪怕是以底价1043.7万成交，还掉约266万的债务后，也能剩下770多万，或许还能参与拍卖同小区的房源。
如果能在4年前把房子当二手房卖掉：
足够还债+重新买一套，甚至还能赚个几十 万！
2020年，缤纷年华达到房价最高峰。
据@乐有家 成交数据，同样是约93㎡的户型，当年成交价高达约1248万，单价约13.4万/㎡。
而到今年4月，约93㎡的房源，价格已经回落至895万左右。
▲2020年成交价VS2024年成交价
四年跌价约28%，差价约353万——哪怕还掉266万的债务，都还剩80多万。
当然，这只是理想情况。
在房价上涨时，人人都说“不买就再也买不起”；
当房价下降，大家又说“不卖就再也卖不掉”。
能做到高卖低买的，少之又少。
“感谢业主当年不卖之恩！”
买房决策周期从30天内→91天
事实上，这位业主的房产跌价情况，可以说是当下深圳楼市的缩影。
深圳楼市最高峰时，二手房价一度达到8万/㎡； 而2024年8月，深圳二手房价已经回落至5.9万/㎡（@乐有家研究中心）。
也就是说，高位入手的房子，目前已经普跌了26%左右。
▲2024年8月，房价回落至“5字头” | 图源：@乐有家
这也导致部分业主开始后悔。
有人坦言，自己名下的学区房价格也撑不住，房价蒸发了600万，“气得睡不着” 。
▲@瓦得福
还有人想着“价格或许能小涨”，拖了10个月，结果价格一路下跌，最终少卖120多万。
▲@亦树的装修日记
而高位上车、又不打算卖房的业主，则是有苦难言。
有人房子未入住，先跌了100万；
有人掐指一算，跌没了首付，欠着的房贷足够再买一套；
还有人想要卖掉，却发现亏损过高、实在舍不得；
“当时买的时候多开心啊，结果现在跌得好难受，明明没做什么，前几年的努力却都白费了。” 有人唏嘘道。
“再怎么跌，我也还有一套房；要是投入股市基金，就什么都没了。”也有投资客乐观接受。
三年间，买房人的心态也截然不同了。
“前两年看房时，本来都要给钱了，结果业主反价，我们气得没买，现在看来真的得谢谢他们。”
“那时因为小孩读书，我们就想看看学区房。楼龄20多年的老房子，最小的40、50平都要千万起步，根本买不起，沮丧了好久。现在已经放下对学区房的执念了……”
更有人感叹：
“感谢当时业主坚持不卖的大恩大德！”
这位买房人表示，他从2023年初起开始看房，但因为“看好的几套都不肯降价”，最后没有买成。
结果一年后发现，当时看中的一套房子就已经降了将近100万。
▲@Ashburba
回过头来看，在当年，大家买不到新房，就买二手房； 害怕二手房反价，就缩短决策时间。
▲2021年超7成买房人看房不到30天就成交
而如今，深圳买房人的决策周期，已经拉长至91天，甚至还有继续延长的态势。
“果然没下手是正确的，才几个月又跌了。”
“我们要结婚，但已经不想买房了，租房子多便宜啊！”
“爸妈说要给我们出首付买房，我们拒绝了，供房的压力真的太大了”
对于楼市的回温，大家的心态更是谈不上乐观。
最近，@深圳买房计划 发布了一份线上调查，结果显示，70%的受访者认为，深圳楼市需要在“2027年及以后”才能企稳回升。
▲70%的受访者认为楼市会在“2027年及以后”才能企稳回升 | @深圳买房计划
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