出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
8月房价最新出炉，依旧是以跌为主。
9月14日，国家统计局发布数据显示，8月各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅总体略有扩大。
新房、二手房价格环比下跌城市个数进一步增多，全国70个大中城市里，只有2个城市新房价格环比上涨，分别是上海和南京；二手房层面，吉林是唯一环比上涨的城市。
分城市等级看，一线城市新房价格环比降幅收窄，二、三线降幅扩大，其中，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上涨0.6%。
相比之下，二手房各线城市价格降幅全部扩大。其中，一线城市环比下降0.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点，北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。
“517”效应减弱，二手房缺乏“接盘人”
同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫告诉搜狐财经：“说明目前楼市下行压力仍然较大，尽管出台了一系列政策，但是政策的时效性较短，且成交量仍然持续收缩，由量缩带来的价格下调的压力仍然持续。”
中国城市房地产研究院院长谢逸枫则称：“8月房价跌幅扩大，一是与‘517新政’效应衰减、持续性弱有关系；二是市场需求萎缩非常快；三是‘以价换量’已经形成市场主流；四是与居民收入有关系。”
“除了政策效应减弱之外，降价销售幅度加大，以及二手房跌幅加大对新房形成竞争，也是导致8月房价跌幅扩大的原因。” 广东省住房政策研究中心首席研究员补充道。
中原地产首席分析师张大伟指出，本轮楼市下行幅度和周期已经刷新历史记录，517政策主要影响了京沪等一线城市，特别是北京和上海二手房市场，6-7月整体市场出现了企稳现象，最近2个月的成交量都是最近一年多来的最高点。但随着政策影响降低，8月市场成交量出现了调整。
“当下楼市是政策市场，517政策经过市场消化，对市场的影响在逐渐减弱。虽然市场最低点已经过去，要稳定金九银十后的房地产市场，最近需要更多的政策出台，特别是存量房贷利率再降！” 张大伟称。
易居研究院研究总监严跃进指出，当前新房价格环比涨幅为正的城市为2个，即上海和南京，上海已连续6个月涨幅排名第一，成为目前楼市复苏的标杆城市。南京此前连续15个月房价环比涨幅为负，首次为正说明一些调整充分的省会城市，或有数据转正的机会。
他认为，二手房和一手房市场一样，当前市场淡季价格让利幅度大，进一步说明二手房捡漏的时机较好。二手房市场最大的问题已经暴露了，即“接盘人”是比较少的。
“金九银十”成色不足，大概率事件
“从9月前两周百城销量看，“金九银十”出现反弹的可能性大不，市场总体以平淡为主。除非9月下旬，全国层面出台重大利好政策，如降准降息、房地产税费减免、存款利率下调、7090政策取消或者非普通住宅标准调整，否则反弹可能性就不大。” 谢逸枫告诉搜狐财经。
宋红卫也认为，今年金九银十成色不足是大概率事情，预计10月份市场会较8、9月份有所好转，但是仍然处于相对低位。
麟评居住大数据研究院指出，市场走向仍依赖于利好因素加持，9月是历年政策出台的窗口期，且历年多次出台重磅新政，若新政力度不大且出台时间延后，预计9月成交将继续下滑。
“从此次一线城市二手房价格出现较大跌幅而言，后续二手房市场亟需有新的发展模式，尤其是增加潜在的购房需求、加大二手房的原拆原建工作、提高二手房的非居住用途等。唯有这样，才能真正提振二手房的交易市场。” 严跃进分析道。
房价预计2025年筑底，2026年反弹
谢逸枫认为，按照目前房价的走势，估计要在2025年才能完成筑底，2026年才可能出现反弹情形。从目前政策、供求关系和保交楼处置请款看，房地产市场的调整期可能还需要两到三年时间完成。
宋红卫也持相同观点，他指出：“从我们对比国际大都市在历史上房地产市场周期调整的规律来看，我国核心城市的筑底期大概在明年底。”
长江证券研报曾指出，一次地产周期平均持续时间为11年，中位数持续时间为10.6年。如果是大型地产危机，跌幅在35%以上，下跌时长6年，从第4年开始，环比跌幅会显著收敛，直到第7年开始反弹；小型危机一般跌4.25年，但磨底时间更久，一般第6年开始上涨。
以70城二手房均价(官方二手房价格)来看，我国更似小型泡沫。但第三方数据房价下滑幅度大于官方数据，以上海为例，2023年以来，二手住宅挂牌价环比平均跌幅约为官方跌幅的2.2倍。环比波动调整2倍后，以调整后的70城二手房均价来看，我国更似大型泡沫。
长江证券研报最终的结论是：小型危机大概13-14年就能涨回前高，大型危机在20年内涨回前高的概率都偏低。从名义房价看，2026年下半年或成为房价止跌时点；到2031-2032年，名义房价有望涨回前高。
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