放开限购降息降首付就能把房地产拉起来吗？康波周期与中国楼市的10个关键因素探析。
决定楼市走势的因素有很多，但总结起来，可能不外乎是以下这10个因素，我们可以称之为房地产的10大关键点。
一是政策因素：会刺激或抑制购房行为。
同股市相似，限购令、限售令、限贷令等会直接关系到房地产市场的准入条件，当购房成本或者是房贷成本增加时，的确能抑制住部分人的购房行为。
二是经济状况因素：决定民众投资决策。
宏观经济状况如GDP、就业率等会体现整体经济的健康状况，就业率上升GDP增长反映了国民收入水平居高。
收入增加会增强购买力，无论是消费还是置业都会呈现积极的一面，反之，则会降低欲望削弱消费。
所以，决定民众消费信心或者是置业信心的，大多是因为对未来经济的乐观或悲观预期。
对楼市而言，尤其能决定购房决策。
三是供需关系：谁是楼市推手？
投入市场的房屋数量与市场需求之间的不平衡会导致价格波动，从而影响房地产市场。
这一块其实完全是由土地供应计划决定的，当土地供应减少时会导致房产市场供应不足，因而就会推高房价。
但是当大量土地投入市场后，尤其在某一阶段集中投入，房地产市场波动幅度就会更加明显。
不妨回顾一下近10余年的土地供应状况和楼市变动幅度之间的关系，可能会发现其存在的必然联系。
2010年全国土地购置面积为4.1亿平方米，土地成交约9992亿元。这比2019年的土地开发增加了28.4%，而成交额更是增长了65.9%。
这一年地王现象频发，楼市价格开始疯涨，土地财政开启元年，越来越多的城市发展开始依赖土地出让。
但是，地王频发虽然推高了房价，但并没有同步被市场认同，于是地方开启调控土地购置政策。到了2014年，土地购置面积锐减到了3.3亿余平方米，比2010年几乎减少了1亿平米，也比上一年下降了14%。
但与土地出让面积减少相反的是，土地成交价却高达10020亿元，增长了1%。也就是说，4年时间光土地价格就飙涨了近1/3，水涨船高，在物料等其他成本的综合作用下，楼市价格居高不下。
当居民收入涨幅跟房价涨幅越拉越大的时候，问题就出来了，于是一篮子楼市调控政策开始出现，直到房住不炒的指令出来以后，降温作用开始显现。但是，调控政策的指向性虽然明确，却忽略了土地问题。
到了2020年，全国土地购置面积约为2.55亿平方米，但成交价款以及涨降数据再没有体现。
后来，土地成交数据不再容易查到，取而代之的是不完全城市的土地成交建筑面积，如2024年全国300城上半年土地成交平均楼板价为2555元/平方米，同比下降21%。
当然，土地成交和楼市价格虽然相互作用，但并不是立马显现，楼市价格有时会呈现滞后性，有时需要综合土地投入变化和经济环境以及社会背景来理解。
也正因为如此，房地产开发商开始出现市场表现不同步的现象，有的因为资金链问题开始暴雷，烂尾工程开始出现。
第四是利率因素：影响资金流动性。
房贷利率会对购房成本产生直接影响，央行的货币政策会影响社会资金流动性，从而影响到了房地产市场。
第五是地区因素：位置决定价值。
不同地区的经济发展水平与人口分布、基础设施建设等会对房地产需求产生不同的影响，这是区域位置决定的优势比对。
第六是人口因素：老龄化是不错的借口。
人口会影响住房需求，老龄化社会可能会减少购房需求，但这不是决定因素，房地产下行周期时常被作为最重要的因素，但可能被夸大了。
当住房和城市更新局真正发挥作用的时候，可以展开想象空间，它会不会出现不同的状况呢？
第七是金融因素。
房地产市场的融资环境，或者说金融资本对房地产的支持作用可能会更直接一些。尤其，金融稳定性会影响投资信心。
第八是社会心理预期。
心理预期会影响未来投资规划，甚至影响经济生活和人生规划，对未来房价的预期会直接影响购买行为。
心理预期的决定因素受当前的经济状况，如失业率、通胀或通缩、经济增长率等，会直接导致个人和群体对社会未来的预期。
在经济衰退期或繁荣期，人们对于收入和经济预期会截然不同。
处在全球经济一体化过程中的国人，可能对经济预期的感受更甚，最直观的体现是国际贸易、地缘政治紧张局势等因素的影响。加上财政政策、货币政策，譬如税收和社会保障改革等，会直接影响人们的经济预期。
此外，政策的稳定性和透明度也影响公众信心。
第九是保障性住房。
保障性住房供应的增加可能会分流部分商品住房的需求。
但是中国与其他某些稳定发展了数十年房地产的国家不同，数据显示，国内目前保障房比例仅占5%不到，而一般而言，经济比较发达的国家或地区，保障性住房约占30%左右，所以有人推算，即便政府购买了全部存量房作为保障性住房，这个比例可以提高到20%左右，几乎与之持平。
所以，保障房是不是有市场呢？
而目前来看，国家层面出台的政策是把房产的租售比提高到一个合理位置，而如果再进一步解读，就是要保障房产的保值升值属性，这是个人或家庭的资产类价值体现。而从长而言，这也是绝大多数国家的家庭资产物归其价值的必然结果。
第十是国际因素影响。
全球经济状况、汇率变动以及国际资本流动等国际因素也会影响国内房地产市场。
就如日本，近两年数量不少的国人选择了去日本置业，很多人可能并不是为了自住，而是将其作为投资工具，交给中介租赁或自营民宿，每月坐收租金等，以至于日本房价出现了10年新高。
这一方面说明了日本旅游市场的火爆，另一方面体现了其资产价值和经济预期，资本闻着味道就去了。
东京房价的上涨是否会对中国房价产生直接影响呢？这可能取决于经济状况、资本流动、政策因素、投资者心理以及两国房地产市场的特点等。
事实上，日本是全球人口老龄化程度最高的国家之一，65岁及以上的人口比例达到了30.1%，也就是说，每十个人中就有三人是老年人。这个比例远远高于其他国家。
作为世界上最长寿的国家之一，长寿人口加剧了人口老龄化的趋势，但是，人口老龄化却并没有拖累经济，或者说影响并不明显。
甚至，人们用康波周期理论来解释日本经济的长期成长性，指出日本经济未来的增长潜力，可能正在经历一个新的周期起点。
东京房价上涨是否会传导给中国房价呢，这可能需要从国内的城市化进程、人口分布、供需关系等做进一步研判才行。
当然，以上10点并不会孤立存在，它们相互作用共同决定了国内楼市现状和发展趋势。
目前看来，在经济下行状况下，单就房地产而言，人们似乎正在经历创伤，因而，个人的情绪状态和社会心理氛围影响经济预期。而一旦有了创伤经历，通常会对未来经济形势产生钝感，这并不是能轻易改变的事。
但是，未来依旧向好，这个预期是存在的。
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