文、编辑/木木
众所周知，这几年房地产行业不景气。
各地楼市基本处于饱和状态，房价可谓一降再降！
这对不同人来说可谓几家欢喜几家忧。
昔日那些买房投资的人如今恐怕要“砸”手里了。
对于真正需要买房的人来说，这可能是个千载难逢的好机会。
但你可千万别急着做决定，一切或许还尘埃未定。
据国家统计局发布的最新房地产领域数据分析。
不出意外的话，未来两个月，楼市可能会迎来3大转变！
那么，这究竟意味着什么？又会给百姓带来怎样的影响呢？
居住需求发生大变化
在研究3大转变之前，有一组数据十分重要。
8月底，国家统计局发布了房地产领域的主要数据。
截止到今年7月，全国新建商品房销售面积下降了18.6%，销售额也下降了24.3%。
这说明房地产行业没有明显的回升迹象。
而且房价很有可能会持续呈下跌趋势。
但与此同时，国务院却召开了发布会。
住建部负责人大谈构建房地产发展新模式。
这无疑释放了一个重要信号。
那就是国家不会任由房地产“自生自灭”。
在政府的宏观把控下，房价再跌也不可能“白菜价”。
通过对数据和相关新闻发布会的分析。
有学者提出了房地产行业即将迎来的3大转变。
首先就是百姓的居住需求发生了重大变化。
在房地产一片向好时，市面上可谓一房难求。
除了有人借机炒房、压缩市场空间，房价也高得离谱。
想找个地段好、环境棒的的房子简直太难了。
经过前几年的发展，房地产行业逐渐趋于饱和。
真正需要买房的人早就已经买过了。
本就买不起的人因为疫情的打击更加买不起了。
虽然房价已经下跌，但对老百姓来说还是很大的负担。
即便有人还是想买房，却把眼光瞄准了二手房市场。
人们对房子的需求已从“有没有”转向了“好不好”。
黄金地段、学区房早已被之前买房的人霸占。
现在的新楼盘一般都在郊区，不及老房子居住性好。
二手房的价钱还比较低，能不受市场欢迎吗？
早期，二手房还要重新装修，还有过户手续。
算下来和新房的价钱不差上下，所以不是个好的选择。
可如今一切都不一样了，二手房存在很多好处。
如今市面上的二手房早就做到了“满五唯一”。
过户基本不需要额外的费用，购房成本一下降低了不少。
此外，很多二手房其实一点都不比新房子差。
这些就是当年“炒房”时有人买来投资的多余房产。
现在估计也是缺钱，急着出手、低价售卖。
很多都是精装修不说，有的甚至还是没装的毛坯房。
如此一来，买黄金地段、名校周围的二手房简直比买新房还香。
二手房热销便成了房地产行业的新趋势。
未来几个月，二手房的销量估计还会远超那些现房和预售房。
消化存量，优化增量
除了老百姓的居住需求的发生变化，国家政策也有了相应调整。
房价持续上涨时，政府的相关调控政策是坚决遏制。
可随着房地产市场供求变化的变化，国家不得不改变调控策略。
今年上半年，国家就屡次提出消化存量房、优化增量。
这是平衡好现有资源，使房地产平稳运行的关键。
为了主动调节供需、解决库存，国家推出保障性住房。
这一转变就是要从底层逻辑上寻找商机。
让低收入群体也能满足住房需求。
从而缓解各个房地产企业的资金链压力。
所谓的保障性住房，其实就是政府专门为低收入住房困难家庭“开了一扇门”。
让他们在限定的标准、价格或租金下有房子住。
从去年起，中央经济工作会议就开始强调要加快推进保障性住房的建设了。
而今年5月，央行又宣布设立3000亿元保障性住房贷款。
这一举措无疑是在支持各地收购存量房，并转为保障性住房面市。
但值得一提的是，国家对保障性住房的分类也有很多种。
有的保障性住房不能买卖，消费者只享受居住权。
相当于国家只是帮助低收入群体有房住，不让存量房空着罢了。
而且，保障性住房的数量不多，申请条件也需要审核。
所以说，光靠保障性住房并不能有效消化那么多存量房。
国家还在想办法盘活房地产的“沉睡资产”。
研究建立房屋体检、房屋养老金和保险制度就是新信号。
国家已经选择了22个试点城市，探索房屋养老金制度。
体检、维修都要收钱，老房子收养老金不说，房子太老还面临淘汰的风险。
当初那些投资买了很多房的人，恐怕要搬起石头砸自己的脚了。
而且，目前的保障性住房不能有效消化存量房。
可想而知，这方面的政策肯定也会有所改善。
如果说现在的保障性住房是“抢手”货，很难得。
那假以时日，它的审核条件等方面或许会放松。
即便不是在这方面，肯定也会有新的优惠政策。
尤其是在“以旧换新”方面，恐怕会有史无前例的新机遇。
不只是买房的人，想换新房的人也可以观望一下。
“旧三高”转向新模式
最后一点转变，就是房地产行业发展模式的变化。
其实，以上两点也算国家调整楼市发展模式的举措之一。
房地产原来的“旧三高”将逐渐被新模式所取代。
以前的房地产可谓是“高杠杆、高负债、高周转”。
不是房子都是还没建成就开始卖。
房地产运行主要靠向银行借来的抵押贷款。
房子一旦卖出去，风险就由消费者来承担。
房企出现资金链断裂并破产，老百姓就是最大受害者。
这种模式有很大弊端，不少房企的负债率常年在红线边缘徘徊。
如今，国家将构建房地产发展新模式。
严格意义上说，以上“租购并举”和“保障性住房建设”两点都属于新模式。
但除此之外，国家还有一些相应的其他举措。
在房企经营模式上，政府不仅要改革房地产开发融资的方式，还要改变商品房预售制度。
也就是说以后恐怕不会再有大面积的预售房了，老百姓花钱买房风险大大降低。
另外就是房地产税务相关的制度。
国家将逐渐放松限制购房的规定，对税收也会做出新规定。
建立“人、房、地、钱”联动新机制，更好满足人民群众的住房需求。
国家在宏观层面的大力管控也说明了一个问题。
那就是未来的房价再降，也不可能毫无限制地降低。
想让房价变成“白菜价”，那是永远不可能的。
政府的一系列举措只会让房价趋于稳定。
所以说，需要买房的人可能还要持续观望一下。
瞅准房价最合适的时候，国家政策最好的时候，这才是下手的果断时机。
基于或将发生的以上三大变化，想必相应新规的出台用不了等多久。
结语：
无论如何，房子都是关乎百姓生活的民生大计。
房地产也和国家经济发展紧密相连，始终不容忽视。
唯有妥善解决目前的楼市问题，才能让群众生活更安稳。
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【1】央视新闻2024-08-23——房地产发展将有哪些新模式？住建部发布→
【2】中国消费者报2024-09-11——楼市能否迎来“金九银十”？二手房已成新引擎
【3】央广网 2024-08-25——房地产行业底层逻辑出现“三个转变”
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