文｜老墨
早在三四年前，我就讲过这句话，“未来二手房绝对会和新房剥离开。”
而且这不是阴谋，这是地地道道的阳谋。
看看上海就清楚了，时隔18年再次调整中小套型住房建筑面积标准，变化非常明显：多层从不大于90平→100平，小高层从不大于95平→110平，高层从不大于100平→120平。
这意思还不够清楚？就是刚需时代过去了。
以前造房的首要任务只是满足最基本的居住需要，只要大家有地方住就行，根本别谈面积和舒不舒服，毕竟中国人口太多了，所以一建就是28层、30层，这也难怪有人形容成“鸽子笼”了。
而标准上调的那一刻就说明：“中国楼市正在进入改善时代，二手房和新房注定会剥离开。”
如果这点没错，那我们老百姓就不得不面临一个问题。
01部分二手房可能更难卖
我没记错的话，《中国新闻网》在9月份发表了一篇文章，特别提到了一组数据：55.6%和64.1%。这是从去年到今年，中国25个重点城市二手房成交量占比涨幅。
短短一年就涨了近十个点，我觉得这个信息非常重要，因为印证了我的想法。
然而我更明白一点，虽然新房已经变成了过去式，未来的中国楼市就是存量市场，但是有一个问题会迟早会到：
有一批二手房注定更加难卖，尤其是大城市的远郊区。
究其本质，就是因为中国住房需求结构的不断调整。
说到这，我就又得提到下面这份数据：同样是从2014年到2029年，刚需和改善需求变化非常大，明显就是“刚需少改善多。”
举个例子，这段时间改善需求只少了2.7亿平，而刚需却足足少了3.5亿平，特别是在2024年以后，如果预测没错的话，改善需求基本就定在3.7亿平，而刚需还会不断减少，直到2.5亿平。
需求都少了，你说房子是不是更难卖？
更何况从1998年开始，中国新建造的大部分房子里都是小户型，这可不是我瞎扯。
2023年10月份，就连国家统计局副局长盛来运都说了这句话，“中国的房子虽然总量已经达到了400亿平左右，但是结构上来看中小户型偏多。”
什么是中小户型？
不就是面积在在90平或者100平以下，偏多的意思可能就是保有量太多了，已经供大于求了。
就算是一线城市的情况也不太好，房价更高，导致很多人只能被迫买小户型，所以数据已经出来了，今年1-7月一线城市最好卖的是大户型，而90平以下的销量总和也不过28%这样。
这一反一正就不得不引发我们思考：未来部分二手房会不会更难卖？
我觉得确实会出现，因为现在已经有这个趋势了。
02想卖房就必须降价？
既然难卖，很多人就担心是不是只有降价才能卖得掉呢？
有可能还真是这样！
别说咱们了，前几年《人民日报》就曾讲过，“降价是开发商明智选择。”放到今天也同样适用，只不过是主角换成了二手房业主。
现在的关键是楼市已经进入了买方市场，特点不仅仅是供大于求，再加上未来房价难涨，很多房子不再是财富而是负担，所以卖掉就是最好办法之一，这样主动权和定价权就到了买方手上。你说怎么才能尽快卖掉？不能说必须，但是降价肯定是办法之一。
其实这句话在楼市也有专业术语，就是“以价换量”。
更别说大多数房子都没什么区别，说白了，就是不买你的，完全能买别人的，那你说不看价格看什么？
同样的地段，同样的资源，同样的户型和面积，你的房子根本就没有竞争力，那就只能降价。
03未来的中国楼市将完全不同
就算是现在，也还有很多人的买房观念依然停留在“投资赚钱”、“发家致富”上面。
时代变了，现在想着赚钱就意味着亏钱。2023年发改委就说的清清楚楚，城镇化率已经从2012年的53.10%猛增到了2023年的66.16%，近十年约有超1.5亿人进城定居落户，未来中国还将继续发展新型城镇化。
城镇化好理解，可什么是新型城镇化？有两点非常关键：
第一、帮助城镇化率低且人口多的地区，实现就近就业，构建产业梯度布局；
第二、对城镇化率高且人口多的地区，加快转变超大特大城市的发展模式，带动周边市县共同发展。
我都把重点标出来了，难道还不明白吗？
以后的城镇化不再是“大城市小城市脱钩”，更不是“城市和县乡脱钩”，而是一体化发展，这就势必影响楼市。
你想想看，小城市也能就近就业，收入也不错，谁还去外地打工？那肯定留在本地，自然也在本地买房，所以住房需求就会外流，需求少了，房子难卖，价格就可能下跌，至少也是阴跌。
这个逻辑非常简单，这也是去金融属性的重要方法。
不能再走西方的城市化路线了，否则就很有可能得“大城市病”。
不仅仅是房价过高引发泡沫化，一旦资源承受不住，任何行业都将受到影响，因此，我觉得可以把新型城镇化用来预测中国楼市。
首先，城市内没有人口、产业的远郊区会更难，房价阴跌在所难免。
其次，周边城市可能会有小波上涨，幅度不会太大。
因为新型城镇化就意味着人口外流，同时带走了住房需求，而留在城里的人和需求就会更加集中，特别是集中到市区，甚至是市区的某几个地段和某些小区。
反过来说，外流的人和需求也要房子，他们就可能在工作地买房，房价上涨也不奇怪。
但是总的来说，在买方市场下，不会再回到过去的投资时代，所以就别幻想暴涨了。
对此，你怎么看呢？
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