二手房库存高压下，如今能跑赢大盘的小区寥寥无几~
这几年楼市对于南京人来说，不太友好。大部分人资产缩水了30%及以上，只有一小部分能稳住不跌或者少跌。
这一轮下跌周期，分化极其明显。没有不跌的板块，只有不跌的产品。
虽然，我们一直说，南京体制内单位众多，制造业和科研领相对发达，主城买房看地段稀缺性，新城买房看产业能级。但真实落地到实操时，情况复杂的多。
低增长时代，买房不再是为了迎接房价暴涨，而是让房子更抗跌，避免买错房很重要。毕竟房价涨跌靠的不是房子本身，更多的还是板块能量去提升。
但你永远无法否认，无论市场如何变幻，总是有一些项目能跑赢大盘；也总有一些人眼光深远，买到了为数不多且领涨抗跌的好房子。
在变幻莫测的时代里，买房还真是个技术活。
最近经过筛选我发现，优质的书包房依然很抗跌，即使挂牌量疯涨，优质教育资源仍然稀缺。
还有就是高精尖产业强劲的科创板块，客群稳定，人群（消费）购买力强，是保证附近二手房价快速出手流通、坚挺的基础。
另外配套落地快，处于核心区位置的次新房，未来房价表现也不错。
01
经常有人问，房价如何做到“坚挺”，必须要有产业，这话讲的对，但不全对。背后得加个前缀词“高科技产业”，收入一般的普通制造业，也接不动。
比如说江北研创园、江宁正方新城，这两个地方都有产业，研创园的产业甚至还是国家级别的，但两个地方近年来二手下降的都很快，很明显没抗住。
但。。。。也有反例，就比软件大道、河西中，二手房流速相对要好的多。
一是客群有接盘能力，生活氛围已趋于成熟，定价合适房子不愁没人买；二是地段价值本身就很高，新房补给有限，基本面稳定，就不会造成大面积踩踏。
拿软件大道标杆小区大名城紫金九号来举例，2019年11月项目首开，毛坯销售开盘均价39999元/㎡，在当时城南这个价不算低了。
这两年城南大行情普跌，大名城房价依旧坚挺。小区附近自住客居多，目前二手房挂牌价47226元/㎡，有39套房源正在出售。
可以看到近半年，大名城最低成交点出现在今年的6月份，6月份之后房价开启了一路上扬，7-10月涨幅逐步放缓，但依旧以领先于区域10.4%的竞争力拔得头筹，在板块内属于十分抗跌的次新商品房。
大名城紫金九号是软件大道响当当的码农盘，去年一共成交了15套二手房，最高成交价在2023年的3月份，一度达到57450元/㎡。
最近半年二手房成交价稳定在4.1-4.3万/㎡之间，每个月交易房源1-2套，由于自住居多，成交量并不算活跃，最近一套成交是在9月份。
中介表示，紫金九号业主构成多是附近的程序员，学校为软件谷小学+雨花台中学，地缘客稳定，如果不是遇到很有诚意的买家，业主一般不太会大降价出售。
小区租金收益回报可观，援引第三方平台数据，大名城紫金九号的租金中位数在6700元/月，比河西还高，稳稳跑赢大盘。
大名城二手房之所以坚挺，与周边新房结构和产业客群是分不开的
1、高精尖产业集中，人群购买力有支撑。
项目周边多城南软件谷，华为、中兴等科研通讯单位众多，不乏高知工程师、技术人才、企业高管。因此，当年大家对它有“码农神盘”的称号。
2、近三年新房补给偏少，商品房足够稀缺。
对比周边老小区，在考虑日常通勤、小孩教育及生活成熟度，整个宁南片区新房供给偏少，地缘客想改善奈何没有更多选择。
大名城收官后，软件大道1.5公里范围内，近四年没有新房补给，附近多是成熟的科研办公用地，写字楼多，宅地少，也促使项目二手房和租金收益的坚挺。
作为软件大道次新房，小区品质也是十分出众。
全石材的外立面是一大特色，内部采用对标国内一线城市的精装修双入户大堂，整体挑高约6.3米。
功能设计上，园区内配有全龄儿童乐园、户外健身空间、宠物梦之园、下沉会所、禅意景观等8大主题组团，还有恒温泳池、书吧、景观会客厅等休闲区，功能配置比较走心。
绿化率高，楼间距宽绰，有90㎡以内小户型，再加上配套成熟，紧邻地铁1号线“软件大道站”，现成的山姆会员超市，雨花客厅&宜悦城等高人气商场，通勤方便，中小学都有，上班也近，一些码农会果断选择。
当然，也有人说，4万出头已经是亏损了，但我想说的是，二手房没有破发且还能以略高于当年开盘价卖出，已经超过市面上90%的盘了。细数软件大道之外，整个城南半数以上小区房价跌回六年前，就连雨核也未能幸免。
因此这也是为什么其他区域都在猛降的时候，软件大道沿线还很坚挺，高精尖产业+住宅稀缺=房价坚挺
所以你看世茂52+隔壁的次新房世茂城品（挂牌价44836元/㎡），宁南交付多年的小区仁恒翠竹园（挂牌价41318元/㎡），龙湖怡康舜山府洋房（开盘均价一度卖到5万多/㎡）新房、二手房都居高不下，跌幅相对可控。
02
位于软件谷板块的世茂城品，与大名城一样有着强大的地缘客支撑，比较抗跌。该盘于2018年6月以均价3.4万/㎡收官，在2022年二手房成交价一度卖到56332元/㎡，后随着行情下行，房价迎来调整。
即便是二手房踩踏最激烈的6月份，小区二手挂牌价仍稳定在4万+/㎡，最近两个月成交价已回落至3.6-3.7万/㎡，但相比6年前，以高于收官价2000-3000元/㎡售出业主也是不亏的，无非是赚的少了。
这样的项目，在南京已经相当出色，我们日常所看到的大多数新房，还没等正式交付，就先破发。
目前与软件大道平行的数字大道，也是贯穿雨核-软件谷的中轴线，布局产学研商住为一体的生态，有没有可能成为第二个软件大道呢？应该不太可能，沿线宅地供应还是太大，一旦资源不够稀缺，增量变数就非常大了！
那除了大名城、世茂城品，南京还有多个品质楼盘，房价也十分抗跌。
河西中部的科技宅海玥名都，当年收官价4.5万/㎡，目前二手房挂牌价依旧稳定在7万+/㎡，交付四五年了，房价坚挺。
链家网显示，海玥名都成交最高单价在2023年2月份，一度达到93210元/㎡，创下了历史记录。23年下半年之后，受大行情影响，二手房价一路下探，来到6字头临界点。
9月份成交的一套161㎡的大三房，总价975万，成交周期20天，成交单价60517元/㎡。尽管跟去年比还是降了不少，但在整个河西中，海玥名都依旧是明星项目，对比同时期上市的其他项目，二手房价更是遥遥领先！
海玥名都位于河西中部，临近地铁2号线“兴隆大街站”，周边有地标金鹰世界、奥体中心，地理位置优越，配套成熟，附近能和其对标的竞品不多。
楼盘为科技住宅，配置高档会所，室内外恒温双泳池设计，当年能买的起海玥的人，多数是有身份的人。
此外还有河西中仁恒江湾城，尽管交付多年，提起仁恒还是会想到其标杆之作四期仁恒江湾天成，入门级标准户型199㎡，最高成交价出现在去年4月达到95078元/㎡。目前四期挂牌均价76189元/㎡，相比高位时价格回落，带看量很大，一个月内101次看房。
河西青奥滨江的中国府备受豪宅青睐，2019年12月首开均价63999元/㎡，总价最低千万起，最高超过3800万，项目于2021年11月底交付。
截止目前，据第三方平台显示，交付三年中国府仅一套成交，建面约227㎡户型成交单价7.58万/㎡，总价降了94万。目前小区二手房挂牌均价76856元/㎡，有33套正在出售，近30天22次带看。
秦淮区的中航金城1号，二手房成交价狂甩河西。去年成交价冲顶8.2万/㎡，成交最高总价1900多万。目前小区二手房挂牌价在7.5万/㎡，71套房源出手，近30天253次带看，塔尖客群关注密切。
还有很多，如金基尚书里、中海凤凰熙岸、中海桃源里、星河天赋等都是板块内非常坚挺的二手豪宅。
分化还会继续，该涨的涨，该跌的跌。
即使同一地段，房龄新、产品好、学区好的房子将更加有持有价值，而房龄老、产品差、配套差、产业不够扎实的区域，还会下行。
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